6. Население и образование семей.

Понятно, что по мере роста населения увеличивается и спрос на жилье. Однако здесь нужно учитывать три важных обстоятельства.

Во-первых, решения на рынке жилья принимаются не отдельными лицами, а семьями. Следовательно, чтобы оценить суммарный спрос на жилье, необходимо понять процесс образования семей и накопления семейного богатства и дохода. Поэтому население должно быть представлено не как сумма отдельных лиц, а с точки зрения характеристики семей.

Во-вторых, необходимо учесть, что спрос на жилье в значительной степени определяется составом семьи. Живущий отдельно одиночка и неполная семья, состоящая из матери и шестерых детей, имеют разные жилищные предпочтения.

В-третьих, само количество и состав семей в свою очередь зависят от условий на рынке жилья, т.е. мы не можем рассматривать процесс формирования семей независимо от цен и качества предлагаемого на рынке жилья.

Предложение жилья

Предложение имеющихся в наличии жилищ называется предложением жилищного фонда.

В краткосрочной перспективе предложение жилищного фонда является неизменным, т. е. оно неэластично по отношению к ценам на отдельные жилища (рис.20).

Рис. 19. Предложение жилищного фонда в краткосрочной перспективе

Это связано с тем, что жилье не может быть мгновенно произведено (за счет постройки новых или перестройки существующих) либо уничтожено (за счет амортизации). Поэтому в краткосрочной перспективе предложение жилищного фонда совершенно не зависит от цены, по которой продаются жилища.

Со временем предложение жилищного фонда может быть увеличено (рис. 21).

Вертикальная прямая предложения жилищного фонда сместится вправо. Такое увеличение жилищного фонда называют жилищными инвестициями. Однако следует различать валовые инвестиции и чистые инвестиции.

Валовые инвестиции — это вновь построенное или реконструированное жилье.

Рис. 20. Изменение предложения жилищного фонда в долгосрочной перспективе

Чистые жилищные инвестиции равны валовым инвестициям за вычетом амортизации (износа) и прочих потерь. Если валовые инвестиции превышают потери жилищного фонда, то прямая предложения смещается вправо. В противном случае — влево.

Рис. 21 Жилищные инвестиции и предложение жилищного фонда

Основная часть валовых инвестиций идет на строительство нового жилья.

Расходы на реконструкцию существующих жилищ повышают их качество (качество и объем жилищных услуг) и стоимость жилищного фонда, но не ведут к количественному увеличению жилищного фонда.

Обслуживание и ремонт направлены на предотвращение потерь жилья вследствие амортизации. Различают:

• нейтральный уровень расходов на обслуживание и ремонт за определенный период — это уровень, который в точности покрывает потерю стоимости жилищной единицы в результате амортизации;

• оптимальный уровень обслуживания и ремонта предполагает постепенное снижение качества жилища, т.е. с течением времени износ и старение дома усиливаются настолько, что полная компенсация их при ремонте становится невыгодной.

Проблемы учета изменений жилищного фонда

На практике расчет изменений жилищного фонда представляет собой более трудную задачу, чем это может показаться на первый взгляд.

Прежде всего актуальна проблема выбора стратегических показателей интенсивности жилищных инвестиций. Для количественного измерения могут оказаться полезными следующие статистические показатели.

1. Количество или стоимость разрешений на строительство, выданных за определенный период местными административными органами (могут служить главным показателем валовой инвестиционной деятельности).

2. Количество начатых строек. Этот показатель не характеризует объем чистых инвестиций, так как не учитывает потери жилищного фонда от амортизации и разрушения. Важно учесть, что начатые стройки не обязательно доводятся до конца.

3. Данные о завершенном строительстве — полезный показатель при оценке валовых инвестиций, однако они также не учитывают амортизацию и выбытие жилья.

Несмотря на указанные недостатки, эти показатели используются жилищными экономистами при анализе изменений жилищного фонда и оценкой жилищных услуг.

Есть два способа оценки жилищных услуг: в стоимостном и физическом выражении. Измерения стоимости жилищ позволяют количественно измерить прирост стоимости жилищ за счет улучшения качества и ценности за вычетом физических потерь жилищного фонда и снижения его способности производить жилищные услуги. Однако многие экономисты критикуют такие стоимостные показатели жилищного фонда за то, что в них смешиваются количественные и ценовые показатели.

В идеале следовало бы измерять жилищный фонд путем физического измерения производимых им услуг, что невозможно. Поэтому измеряют жилищный фонд на основе количества жилищ, либо по стоимостным показателям.