72.Расчёт платы за кредитные ресурсы при определении ежегодных лизинговых платежей.
ПКt может рассчитываться 2 способами в зависимости от метода расчета лизинговых платежей:
1.По среднегодовой остаточной стоимости имущества, в этом случае плата за кредитные ресурсы = (коэф.использования заемных и собств.средств*(Ост.ст.им. н.г. + Ост.ст.им.к.г.)/2 * годовая ставка % за кредит/100%.
2.По остатку долга по кредиту на начало года, в этом случае плата за кредитные ресурсы = стоимость имущества на н.г.* годовая ставка % за кредит/100%.
73.Состав лизинговых платежей.
1) амортизация лизингового имущества за весь срок действия договора лизинга
2) компенсация платы лизингодателя за использованные им заемные средства
3) комиссионное вознаграждение
4) плата за дополнительные услуги лизингодателя, предусмотренные договором лизинга
5) стоимость выкупаемого имущества, если договором предусмотрен выкуп и порядок выплат
74.Коэффициент ипотечной задолженности. Методика расчёта и назначение.
Кредитор устанавливает максимальную величину основной суммы кредита в процентах от стоимости недвижимости:
где Кз – коэффициент ипотечной задолженности
СК – сумма ипотечного кредита
СН – стоимость объекта недвижимости.
Чем выше значение данного коэффициента, тем выше доля заемных средств и ниже доля собственных средств инвестора в финансировании сделки с недвижимостью. Обычно Кз составляет 75–80%, так как чем он выше, тем больше риск нарушения заемщиком своих обязательств.
75.Порядок расчёта при погашении кредитов «шаровыми платежами».
Ипотечные кредиты с переменными выплатами
Ипотечные кредиты с переменными выплатами предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия.
Кредиты с «шаровым» платежом предполагают единовременный итоговый «шаровой» платеж по кредиту. Подразделяются на кредиты с замораживанием процентных выплат и выплат по основной сумме долга до истечения срока кредита и кредиты с выплатой только процентов.
Кредиты с замораживанием процентных выплат и выплат по основной сумме долга до истечения срока. Погашение долга и процентов по кредиту производится в конце срока.
Использование таких кредитов ограничено.
Кредиты с выплатой только процентов. Предусматривают регулярную выплату процентов в течение срока кредита, а в конце срока – «шаровой» платеж основной суммы долга.
76.Расчёт погашения ипотечного кредита дифференцированными платежами.
Кредит с фиксированным платежом основной суммы (или с дифференцируемыми платежами) предусматривает осуществление равновеликих периодических платежей в счет погашения основной суммы, а также процентных выплат на непогашенный остаток. Таким образом с каждым периодом суммарный платеж снижается.
Такая форма позволяет должникам выкупить часть заложенного имущества быстрее, чем при равномерном погашении.
Формула расчет дифференцируемых платежей
ПД = СК / N + ОЗ × ПС/n ,
где ПД – платеж дифференцируемый
СК – сумма кредита
N – общее количество платежей (процентных периодов)
ПС – годовая процентная ставка в долях от единицы
ОЗ – остаток задолженности в данном расчетном периоде
n – количество процентных периодов в году
При ежемесячных выплатах
ЕПД = СК / М + ОЗ × ПС/12 ,
где ЕПД – ежемесячный платеж дифференцируемый.
77.Ипотечный кредит с участием кредитора в доходах от эксплуатации объекта недвижимости или увеличения её стоимости.
Кредит с участием. Предполагает, что кредитор, кроме платежей по кредиту, получает определенную часть регулярного дохода или часть от суммы увеличения стоимости недвижимости, либо и то, и другое. Это позволяет кредитору страховать себя от возможных потерь при высоких темпах инфляции. Кредиты с участием имеют относительно низкую норму процента, а следовательно, позволяют приобретать более дорогую недвижимость.
При предоставлении кредита с участием в доходах кредитор претендует на часть превышения чистого операционного дохода приносимого объектом недвижимости.
Кредит с участием в приросте стоимости предполагает, что кредитор будет иметь долю в возросшей стоимости недвижимости. Эту долю кредитор получает, когда недвижимость продается, или в другой обусловленный момент.