40.Особенности американской и европейской модели ипотечного кредитования.

Немецкая модель. Для получения ипотечного кредита заемщик в течение определенного времени накапливает оговоренную в договоре денежную сумму, которая составляет 40–50% от суммы, обозначенной в контракте. После этого он имеет право на получение кредита.

Американская модель. Заемщик вносит первоначальный взнос в размере 20–30% от стоимости приобретаемой недвижимости. На недостающую сумму ему предоставляется кредит. При этом в качестве первоначального взноса может быть принято в зачет имеющееся жилье или жилищные сертификаты

Сравниваемые параметры	Немецкая модель	Американская модель
Стоимость привлекаемых банком ресурсов	Ниже рыночных	Рыночная
Получение кредита	После прохождения сберегательной стадии	Сразу после обращения в банк
Форма привлеченных ресурсов	Сберегательные (депозитные) счета	Обеспеченные ипотекой ЦБ
Основная форма гос поддержки	Премиальные выплаты по вкладам	Гос гарантии по закладным
Объемы кредитования	Ограничены объемом сбережений	Ограничены платежеспособностью заемщика
Нагрузка на бюджет	Постоянно	На 1 этапе при становлении системы рынка
Сроки кредитования	8-12 лет	От 15 до 30 лет
Сумма кредита	До 45% от стоимости квартиры	До 100% стоимости квартиры

41.Виды и основные характеристики ипотечных ценных бумаг.

Ипотечные ценные бумаги– разновидность ЦБ, которые являются средством рефинансирования инвестиций в жилищные объекты, приобретаемые посредством ипотеки. Возврат средств инвестору осуществляется в меньший срок, по сравнению со сроком погашения суммы ипотечного кредита.

Цель ипотечных ценных бумаг– это сведение к минимуму рисков несвоевременного возврата заемных средств при вложениях в строительство по ипотеке.

Существует три вида ипотечных ценных бумаг:

– облигация с ипотечным покрытием– ценная бумага, исполнение обязательств по которой осуществляется под залог ипотечного покрытия;

– ипотечный сертификат участия– именная ценная бумага, которая удостоверяет долю владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие;

– закладная– именная ценная бумага, которая удостоверяет право владельца на получение исполнения по обязательству, которое обеспечивается залогом недвижимости.

В РФ наиболее распространенным видом ипотечной ценной бумаги является закладная. Сама закладная может быть предметом залога.

Схема рефинансирования банков с помощью выпуска ипотечных бумаг под залог закладных:

– с юр или физ лицами банк заключает кредитный договор под залог недвижимости;

– закладные у банка выкупаются ипотечными агентствами;

– денежные средства, полученные от размещения облигаций на фондовом рынке, возвращаются к кредитору;

– гос-во дает гарантию выплат по ипотечным бумагам.

Ипотечные ценные бумаги характеризуются надежностью, прозрачность, долгосрочностью.

42.Рефинансирование ипотечных кредитов. Секьюритизация ипотечных кредитов.

Основные способы рефинансирования кредитов сводятся либо к полной уступке прав по выданному банком ипотечному кредиту специализированной организации (получается два уровня: банк — специализированная организация), либо к выпуску ценных бумаг самим банком, выдавшим кредит.

Когда права требования по кредитам (закладные) уступаются специализированной организации, она объединяет однообразные закладные в пулы и уже под залог пулов выпускает собственные ценные бумаги.

Рефинансирующие организации - специализированные компании, которые занимаются покупкой пулов ипотечных кредитов или закладных с последующим рефинансированием. Самой крупной рефинансирующей компаний в нашей стране является Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

Классификация ипотечных кредитов по способу рефинансирования:

- Выпуск ипотечных облигаций (Ипотечные банки)

- Предварительные накопления заемщиков, гос субсидии (Стройсберкассы)

- Собственные, привлеченные и заемные средства (Универсальные банки)

- Продажа закладных ипотечному агентству или крупному ипотечному банку (Кредитные учреждения, занимающиеся ипотечным кредитованием и заключившие договор с ипотечным агентством или крупным ипотечным банком)

Секьюритизация – форма привлечения финансирования путем выпуска ценных бумаг, обеспеченных портфелем ипотечных кредитов. Секьюритизация трансформирует неликвидные активы в ликвидные ценные бумаги, преобразует активы банка в ценные бумаги, которые впоследствии покупают инвесторы.

В РФ допускается эмиссия двух основных видов ипотечных ценных бумаг:

1.Облигации с ипотечным покрытием – обеспеченные покрытием эмиссионные ценные бумаги, владелец которых имеет право на получение от эмитента в предусмотренные им сроки номинальной стоимости по этим бумагам с процентами.

2.Ипотечные сертификаты участия – дают право одновременно быть участниками общей собственности на имущество, которое составляет покрытие выпуска сертификатов участия, и учредителями и выгодоприобретателями по договору доверительного управления имуществом, составляющим покрытие.