45.Методы оценки компаний при слияниях и поглощениях. Преимущества и недостатки отдельных методов.
1. Метод коэффициентов (сравнительный подход). Суть заключается в определении стоимости предприятия при сопоставлении с аналогичными фирмами. Плюсы: Полученные мультипликаторы позволяют оценить стоимость объекта. Минусы: Не позволяет выявить потенциальные источники синергии; невозможно применить данный подход к непубличным компаниям.
2. Метод дисконтированных денежных потоков (доходный подход). В основе подхода лежит определение двух показателей: величины прогнозных (будущих) денежных потоков и ставки дисконта. Плюсы: Учитываются предполагаемые риски. Минусы: Заложена значительная доля неопределенности, носит вероятностный характер.
46.Методы расчёта платежей и погашения ипотечных кредитов.
1.Постоянный ипотечный кредит
Предусматривает выплаты на аннуитетной основе равными регулярными платежами, состоящими из процентного платежа и платежа по основной сумме кредита и позволяющими погасить кредит по истечении установленного срока (самоамортизирующийся кредит).
Кредитор устанавливает:
максимальную величину основной суммы кредита в процентах от стоимости недвижимости:
Кз– коэффициент ипотечной задолженности
СК– сумма ипотечного кредита
СН– стоимость объекта недвижимости.
Чем выше значение данного коэффициента, тем выше доля заемных средств и ниже доля собственных средств инвестора в финансировании сделки с недвижимостью. Обычно Кз составляет 75–80%, так как чем он выше, тем больше риск нарушения заемщиком своих обязательств.
срок кредита
процентную ставку исходя из преобладающих на рынке условий
Аннуитетные платежи рассчитываются по формуле:
При ежемесячной периодичности платежей формула принимает следующий вид:
ЕПА – ежемесячный аннуитетный платеж
СК– сумма кредита
ПС – годовая процентная ставка в долях от единицы
М– количество месяцев кредитования
2. Ипотечные кредиты с переменными выплатами
Ипотечные кредиты с переменными выплатами предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия.
Кредиты с «шаровым» платежом предполагают единовременный итоговый «шаровой» платеж по кредиту. Подразделяются на кредиты с замораживанием процентных выплат и выплат по основной сумме долга до истечения срока кредита и кредиты с выплатой только процентов.
Кредиты с замораживанием процентных выплат и выплат по основной сумме долга до истечения срока. Погашение долга и процентов по кредиту производится в конце срока.
Использование таких кредитов ограничено.
Кредиты с выплатой только процентов. Предусматривают регулярную выплату процентов в течение срока кредита, а в конце срока – «шаровой» платеж основной суммы долга.
Кредит с фиксированным платежом основной суммы (или с дифференцируемыми платежами) предусматривает осуществление равновеликих периодических платежей в счет погашения основной суммы, а также процентных выплат на непогашенный остаток. Таким образом с каждым периодом суммарный платеж снижается.
Такая форма позволяет должникам выкупить часть заложенного имущества быстрее, чем при равномерном погашении.
Формула расчет дифференцируемых платежей
ПД = СК / N + ОЗ × ПС/n ,
ПД– платеж дифференцируемый
СК – сумма кредита
N – общее количество платежей (процентных периодов)
ПС – годовая процентная ставка в долях от единицы
ОЗ – остаток задолженности в данном расчетном периоде
n – количество процентных периодов в году
При ежемесячных выплатах
ЕПД = СК / М + ОЗ × ПС/12 ,
где ЕПД – ежемесячный платеж дифференцируемый.
Кредит с участием. кредитор, кроме платежей по кредиту, получает определенную часть регулярного дохода или часть от суммы увеличения стоимости недвижимости, либо и то, и другое. Это позволяет кредитору страховать себя от возможных потерь при высоких темпах инфляции. Кредиты с участием имеют относительно низкую норму процента, а следовательно, позволяют приобретать более дорогую недвижимость.
При предоставлении кредита с участием в доходах кредитор претендует на часть превышения чистого операционного дохода приносимого объектом недвижимости.
Кредит с участием в приросте стоимости предполагает, что кредитор будет иметь долю в возросшей стоимости недвижимости. Эту долю кредитор получает, когда недвижимость продается, или в другой обусловленный момент.
Канадский ролловер - предусматривает деление срока кредита на заранее установленные временные интервалы. Для каждого из этих интервалов с учетом конъюнктуры рынка устанавливается своя процентная ставка.
В РФ в настоящее время внедряется ипотечная программа «Переменная ставка» – ипотечный кредит, размер процентной ставки по которому зависит от ставки рефинансирования ЦБ РФ.
Использование данной программы предусматривает наличие верхнего и нижнего пределов величины процентной ставки по кредиту (не менее 5% и не более 20% годовых).