- •Конспект лекций по дисциплине сд.05 «экономика недвижимости»
- •Содержание
- •Введение
- •Раздел I. Недвижимое имущество как объект экономических отношений Тема 1.1. Недвижимость как экономический актив
- •1. Понятие недвижимости
- •2. Признаки недвижимости
- •3. Классификация объектов недвижимости
- •4. Недвижимость как товар и капитал
- •1. Формы доходов от недвижимости
- •2. Особенности доходов от недвижимости
- •Тема 1.2. Экономический оборот недвижимости и его особенности
- •1. Жизненный цикл недвижимости и его этапы
- •2. Развитие, обращение и использование недвижимости
- •3. Право собственности на недвижимость
- •Тема 1.3. Роль недвижимости в составе имущественного комплекса предприятия. Показатели использования недвижимости
- •1. Предприятие как имущественный комплекс
- •2. Показатели использования недвижимости как составной части основных фондов предприятия
- •Раздел II. Рынок недвижимости и особенности его функционирования Тема 2.1. Рынок недвижимости, его специфика и структура
- •1. Понятие и особенности рынка недвижимости
- •2. Функции рынка недвижимости
- •3. Сегментация рынка недвижимости
- •4. Субъекты рынка недвижимости
- •5. Влияние стратегических направлений в развитии экономики страны на рынок недвижимости
- •Тема 2.2 Спрос и предложение на рынке недвижимости
- •1. Спрос на рынке недвижимости
- •2. Предложение на рынке недвижимости
- •3. Рыночное равновесие на рынке недвижимости
- •Тема 2.3. Государственное регулирование сферы недвижимости
- •1. Роль и задачи государства в формировании рынка недвижимости
- •2. Методы государственного регулирования рынка недвижимости
- •3. Источники правового регулирования оборота недвижимости
- •Раздел III. Экономические основы финансирования недвижимости Тема 3.1. Элементы финансовой математики для анализа недвижимости
- •1. Стоимость денег во времени
- •2. Шесть функций сложного процента
- •2.1. Будущая стоимость денежной единицы (накопленная сумма единицы)
- •2.2. Будущая стоимость аннуитета (накопление единицы за период)
- •2.3 Фактор фонда возмещения
- •2.4 Текущая стоимость единицы (реверсии)
- •2.5 Текущая стоимость аннуитета
- •2.6. Взнос на амортизацию единицы
- •Тема 3.2. Ипотечное кредитование
- •1. Постоянный ипотечный кредит
- •2. Ипотечные кредиты с переменными выплатами
- •2.1. Кредиты с “шаровым” платежом
- •2.2. “Пружинный” кредит (с фиксированным платежом основной суммы)
- •2.3. Кредит с участием
- •2.4 Канадский ролл-овер
- •2.5. Ипотека с обратным аннуитетом
- •2.6. Ипотека с регулируемой отсрочкой платежей
- •Раздел IV. Основы оценки стоимости имущества Тема 4.1. Правовые основы оценки недвижимости
- •1. Понятие оценочной деятельности. Субъекты и объекты оценки
- •2. Обязательная оценка недвижимости
- •3. Саморегулирование оценочной деятельности
- •4. Договор об оценке
- •5. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки
- •6. Страхование гражданской ответственности оценщика
- •Тема 4.2. Теоретические основы оценки недвижимости
- •1. Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости
- •2. Виды стоимости объектов недвижимости
- •3. Принципы оценки объектов недвижимости
- •4. Основные подходы к оценке стоимости объектов недвижимости
- •5. Технология оценки недвижимости
- •Тема 4.3. Основные подходы к оценке недвижимости
- •1. Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости
- •2. Оценка стоимости объектов недвижимости с помощью подхода прямого сравнительного анализа продаж
- •3. Оценка стоимости объектов недвижимости с помощью доходного подхода
- •4. Согласование результатов оценки, полученных с помощью разных подходов
- •5. Построение модели массовой оценки
- •Вопросы для самопроверки (тест-контроль)
- •Задачи для решения
- •Тематика курсовых работ
- •Вопросы для подготовки к экзамену
- •Право собственности на недвижимость.
- •Библиографический список
Тема 1.2. Экономический оборот недвижимости и его особенности
1. Жизненный цикл недвижимости и его этапы
Жизненный цикл — это законченная последовательность процессов существования недвижимости от ввода в эксплуатацию (от создания) до прекращения. На продолжительность цикла влияюn периоды производства, физический и моральный износ, капитальность объекта, условия эксплуатации, конъюнктурность рынка и другие факторы.
Поскольку объекты недвижимости имеют тройственную сущность, в течение всего периода своего существования они подвергаются соответственно физическим, экономическим и правовым изменениям. В результате каждая недвижимая вещь (кроме земли) проходит следующие четыре укрупненные стадии жизненного цикла:
♦ формирование — строительство, создание нового предприятия, приобретение (покупка, выделение и др.) земельного участка;
♦ эксплуатация — функционирование и развитие (расширение, реконструкция, смена вида деятельности, реорганизация и др.);
♦ смена, возможно, неоднократная, собственника, владельца или пользователя;
♦ прекращение существования — снос, ликвидация, естественное разрушение.
Первая, третья и четвертая стадии жизненного цикла недвижимости как товара предусматривают, кроме того, государственную регистрацию факта создания или ликвидации объекта, а также смены собственника.
Жизненный цикл коммерческой недвижимости как собственности, с точки зрения одного текущего ее владельца, совершающего с объектом свой собственный субъективный путь от покупки, скажем, до продажи или мены,, может многократно повторяться, всякий раз с новым обладателем, вплоть до окончания срока экономической или физической жизни объекта.
Смена собственников имущественных комплексов предприятия в процессе осуществляемых в России реформ, приватизации, банкротства, перехода из рук в руки контрольного пакета акций сопровождается существенными, а порою и разрушительными изменениями организации, управления, технологии и самих основных средств производства.
Нахождение недвижимости на той или иной стадии жизненного цикла должно учитываться собственником для реализации адекватных мер, обеспечивающих сохранение и повышение доходности имущества.
2. Развитие, обращение и использование недвижимости
Одной из важнейших особенностей функционирования рынка недвижимости является то, что единственным способом обращения объектов недвижимости на рынке является передача (переход) прав на эти объекты. К рынку недвижимости, соответственно, относятся все те операции и сделки, предметом которых является переход прав на недвижимое имущество.
Определяемый таким образом рынок недвижимости включает в себя целый ряд отношений, возникающих на всех этапах жизненного цикла объектов недвижимости:
— в процессе создания объектов недвижимости (развития недвижимости) - между инвесторами, застройщиками и пользователями недвижимости;
— в процессе обращения объектов недвижимости как товаров - между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т.д.;
— в процессе использования (эксплуатации) объектов недвижимости - между собственниками и управляющими, управляющими и арендаторами и пр.
Выделение перехода прав как критериального признака рынка недвижимости позволяет достаточно строго отделить отношения, возникающие по поводу объектов недвижимости, от отношений, возникающими на смежных рынках. Например, отношения застройщика и инвестора являются отношениями рынка недвижимости, так как они возникают, в частности, по поводу прав на недвижимость. Отношения же застройщика и подрядчика не относятся к данному рынку, поскольку их предметом является выполнение работ, а не передача каких-либо прав на недвижимость. (В качестве возражений здесь могут быть высказаны соображения о том, например, что довольно часто в российской практике подрядчик получает оплату «натурой» - квартирами, в частности. Это так, но в таком случае мы фактически имеем дело с ситуацией, когда подрядчик фактически становится инвестором, получая в качестве вознаграждения за свой вклад долю в созданном объекте недвижимости.)
В целом, структура рынка недвижимости может быть представлена следующим образом на рис. 3.
Исходя из сказанного, может быть предложено следующее определение рынка недвижимости:
Рынок недвижимости - это система рыночных механизмов, обеспечивающая переход прав на объекты недвижимости и наиболее эффективное использование последних в течение всего жизненного цикла недвижимости.
Отношения, относящиеся к рынку недвижимости, существенно отличаются по своему содержанию друг от друга, обеспечивая создание объектов недвижимости, их использование и т.д. но все они объединены, во-первых, одним общим предметом - объектом недвижимости, а, во-вторых, тем, что все эти операции связаны с полным или частичным переходом права собственности на объекты недвижимости.
Рис.3. Структура рынка недвижимости
Характерной и все усиливающийся тенденцией для современного рынка недвижимости является переход от доминирования сделок, предполагающих переход полного права собственности, к сделкам, предметом которых являются отдельные правомочия, входящие в право собственности (частичное отчуждение).