- •Конспект лекций по дисциплине сд.05 «экономика недвижимости»
- •Содержание
- •Введение
- •Раздел I. Недвижимое имущество как объект экономических отношений Тема 1.1. Недвижимость как экономический актив
- •1. Понятие недвижимости
- •2. Признаки недвижимости
- •3. Классификация объектов недвижимости
- •4. Недвижимость как товар и капитал
- •1. Формы доходов от недвижимости
- •2. Особенности доходов от недвижимости
- •Тема 1.2. Экономический оборот недвижимости и его особенности
- •1. Жизненный цикл недвижимости и его этапы
- •2. Развитие, обращение и использование недвижимости
- •3. Право собственности на недвижимость
- •Тема 1.3. Роль недвижимости в составе имущественного комплекса предприятия. Показатели использования недвижимости
- •1. Предприятие как имущественный комплекс
- •2. Показатели использования недвижимости как составной части основных фондов предприятия
- •Раздел II. Рынок недвижимости и особенности его функционирования Тема 2.1. Рынок недвижимости, его специфика и структура
- •1. Понятие и особенности рынка недвижимости
- •2. Функции рынка недвижимости
- •3. Сегментация рынка недвижимости
- •4. Субъекты рынка недвижимости
- •5. Влияние стратегических направлений в развитии экономики страны на рынок недвижимости
- •Тема 2.2 Спрос и предложение на рынке недвижимости
- •1. Спрос на рынке недвижимости
- •2. Предложение на рынке недвижимости
- •3. Рыночное равновесие на рынке недвижимости
- •Тема 2.3. Государственное регулирование сферы недвижимости
- •1. Роль и задачи государства в формировании рынка недвижимости
- •2. Методы государственного регулирования рынка недвижимости
- •3. Источники правового регулирования оборота недвижимости
- •Раздел III. Экономические основы финансирования недвижимости Тема 3.1. Элементы финансовой математики для анализа недвижимости
- •1. Стоимость денег во времени
- •2. Шесть функций сложного процента
- •2.1. Будущая стоимость денежной единицы (накопленная сумма единицы)
- •2.2. Будущая стоимость аннуитета (накопление единицы за период)
- •2.3 Фактор фонда возмещения
- •2.4 Текущая стоимость единицы (реверсии)
- •2.5 Текущая стоимость аннуитета
- •2.6. Взнос на амортизацию единицы
- •Тема 3.2. Ипотечное кредитование
- •1. Постоянный ипотечный кредит
- •2. Ипотечные кредиты с переменными выплатами
- •2.1. Кредиты с “шаровым” платежом
- •2.2. “Пружинный” кредит (с фиксированным платежом основной суммы)
- •2.3. Кредит с участием
- •2.4 Канадский ролл-овер
- •2.5. Ипотека с обратным аннуитетом
- •2.6. Ипотека с регулируемой отсрочкой платежей
- •Раздел IV. Основы оценки стоимости имущества Тема 4.1. Правовые основы оценки недвижимости
- •1. Понятие оценочной деятельности. Субъекты и объекты оценки
- •2. Обязательная оценка недвижимости
- •3. Саморегулирование оценочной деятельности
- •4. Договор об оценке
- •5. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки
- •6. Страхование гражданской ответственности оценщика
- •Тема 4.2. Теоретические основы оценки недвижимости
- •1. Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости
- •2. Виды стоимости объектов недвижимости
- •3. Принципы оценки объектов недвижимости
- •4. Основные подходы к оценке стоимости объектов недвижимости
- •5. Технология оценки недвижимости
- •Тема 4.3. Основные подходы к оценке недвижимости
- •1. Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости
- •2. Оценка стоимости объектов недвижимости с помощью подхода прямого сравнительного анализа продаж
- •3. Оценка стоимости объектов недвижимости с помощью доходного подхода
- •4. Согласование результатов оценки, полученных с помощью разных подходов
- •5. Построение модели массовой оценки
- •Вопросы для самопроверки (тест-контроль)
- •Задачи для решения
- •Тематика курсовых работ
- •Вопросы для подготовки к экзамену
- •Право собственности на недвижимость.
- •Библиографический список
4. Согласование результатов оценки, полученных с помощью разных подходов
Специалисты-оценщики обычно осуществляют оценку объекта недвижимости всеми рассмотренными методами. Окончательная стоимость объекта недвижимости определяется в результате согласования, т. е. анализа альтернативных заключений о стоимости объекта оценки, полученных на основе различных подходов с целью определения окончательной оценки стоимости.
Критериями согласования являются:
соответствие каждого подхода цели использования оценки;
точность информации и проведенных расчетов по каждому подходу;
обоснованность и логичность доказательств, проводимых в ходе применения каждого из подходов.
На основе проведенного анализа оценщик дает вес каждому подходу. Таким образом, окончательная оценка стоимости представляет собой средневзвешенный показатель стоимости.
5. Построение модели массовой оценки
Самостоятельной разновидностью оценки недвижимости является массовая оценка. По своей содержательной характеристике и конечной цели >на полностью совпадает с ранее рассмотренной индивидуальной оценкой, \ к. в обоих случаях на основе единых базовых подходов (стоимостного, сравнения рыночных продаж и по доходу) определяется стоимостный эквивалент. Еще одной очень важной общей характеристикой является гспользование и в индивидуальной, и в массовой оценке единой инфор-шционной базы — данных рынка недвижимости.
1). Отличительные особенности массовой оценки
Отличия массовой оценки от индивидуальной заключаются в следующем:
1. Объектом оценки является не отдельный объект недвижимости (здание, строение, их составные элементы, земельный участок и т.д.), а совокупность объектов недвижимости. Они, следовательно, предварительно группируются по некоторому критерию однородности (чаще всего в одну группу включаются объекты с одинаковым функциональным назначением).
2. Если назначением результатов индивидуальной оценки является их использование для обеспечения экономических интересов собственности (например, для обоснования стоимости закладываемой или страхуемой недвижимости, определения эффективности инвестиционных решений и т. д.), то главным назначением результатов массовой оценки является определение налогооблагаемой базы, поскольку во всех экономически развитых странах ею является рыночная стоимость недвижимости. Именно потребности налогообложения и породили оценку недвижимости (поскольку она всегда была важнейшим из источников поступления налогов).
3. Индивидуальная оценка проводится исключительно по желанию собственника (за исключением ситуаций обязательной оценки, предусмотренных ст. 8 Закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). Массовая же оценка, проводимая также по решению собственника, является регулярной (периодической). Одним из наиболее распространенных ее вариантов является т. н. переоценка основных фондов, которая проводится в соответствии с требованиями Постановления Правительства РФ.
4. Для массовой оценки характерны гораздо большая стандартизация процедур и очень значительная роль статистических методов обработки данных. Это связано с использованием в массовой оценке лишь наиболее осуществленных факторов влияния и с необходимостью определения объективных закономерностей изменения стоимостного эквивалента, что возможно лишь на основе статистического анализа. Это нельзя понимать таким образом, что массовая оценка является упрощенным вариантом индивидуальной. В массовой оценке используются несколько иные модели, которые сами по себе достаточно сложны. Можно сказать, что при проведении индивидуальной оценки оценщик в большей степени ориентирован на моделирование оценочной ситуации, а при проведении массовой оценки — на моделирование стоимости (точнее, метода ее определения).
5. Принципиально различными способами осуществляется контроль качества оценки. Под качеством оценки понимается степень соответствия результатов, полученных по созданной оценщиком модели, реальным данным рынка недвижимости (прежде всего — ценам сделок купли-продажи по сопоставимым объектам). При массовой оценке оценщик имеет дело с большими совокупностями объектов и применяет методы статистического анализа. Следовательно, качество результатов может быть проверено только статистическими методами.
Массовая оценка, в конечном итоге, проводится в интересах всего общества: государство должно получать налоги от недвижимости, а налогоплательщики должны быть уверены в их обоснованности. Учитывая это, можно сделать вывод, что она должна осуществляться в рамках формируемой и контролируемой государством системы массовой оценки. Основу этой системы (как и любой другой, где главными процедурами являются статистические) составляет подсистема управления данными, осуществляющая постоянный мониторинг рынка недвижимости. Обеспечение актуальности, полноты и точности данных является необходимым условием корректности всех дальнейших результатов. Второй компонентой является подсистема анализа данных. Она обеспечивает выявление факторов влияния, их относительной значимости, а главное — распределение данных по однородным группам (объекты подразделяются на группы именно на основе анализа их сходств и различий). Третья компонента — подсистема расчета стоимости обеспечивает разработку и реализацию алгоритмов расчета различных видов стоимости в соответствии с базовыми подходами, а также согласование полученных результатов. Обязательной для системы массовой оценки является четвертая компонента — административная подсистема. Главным ее назначением является организация проведения массовой оценки и подготовка предложений по конкретному использованию результатов в налоговые органы. Именно административная подсистема должна определять требования, содержание процедур и порядок оформления результатов массовой оценки.
2). Принципы массовой оценки
Основным принципом массовой оценки следует считать обязательно построение модели, в соответствии с которой ведутся последующие расчеты стоимости. Под моделью понимается представление о реальном объекте, процессе или явлении. Представление это может быть натурным или логическим. Натурные модели, как правило, создаются в тех случаях, когда реальный объект слишком велик и его буквальное воспроизведение невозможно (такими являются, например, модели зданий и сооружений).
Логические модели отличаются от натуральных тем, что основываются на некоторых предположениях (гипотезах) исследователя о содержании и характере развития явления или процесса. Логические модели подразделяются на концептуальные и математические (иначе говоря, на качественные и количественные). Концептуальные модели отражают предполагаемый характер изменений («лучше-хуже» в зависимости от различных условий), а математические отражают количественные зависимости предполагаемого результата от тех или иных условий. Модели массовой оценки относятся к математическим, и их содержанием являются уравнения (основной элемент модели), таблицы и графики (вспомогательные элементы).
Разрабатываемая оценщиком модель должна иметь соответствующую экономическую базу — совокупность некоторых исходных положений, которые, с точки зрения оценщика, правильно отражают сущность моделируемого процесса. Поскольку целью массовой оценки является определение рыночной стоимости, а используемой информацией — данные о функционировании рынка недвижимости, основное исходное положение заключается в том, что рыночная стоимость есть результат взаимодействия спроса и предложения (сам рынок при этом считается находящимся в состоянии нормального равновесия).
Следовательно, для проведения массовой оценки необходимо выявить основные факторы, влияющие на АD и АS. Оценщик определяет две основные функциональные зависимости следующего вида:
Qd = f(p/F1,F2,….,Fi,….,Fn)
Qs = f(p/F1,F2,….,Fj,….,Fm)
Где
Qd и Qs |
|
Р |
|
Fi (i=1,…,n) |
|
Fj (j=1,…,m) |
|
Наличие экономической основы позволяет построить общую модель, которая имитирует действие факторов спроса и предложения на стоимость. Именно общая модель является логическим представлением о сущности стоимостного эквивалента недвижимости, она справедлива для любых объектов.
Общую модель можно представить в следующем виде:
Второй принцип — обязательная спецификация модели. Термин «спецификация» можно трактовать как «уточнение», «перечисление составных частей» (например, спецификация сборочного чертежа включает перечень всех деталей, входящих в сборку). Содержание спецификации заключается в отборе тех переменных, от которых зависит итоговое значение функции (т. е. величина стоимости), определение взаимозависимостей между ними и степени влияния на стоимость. Иначе говоря, из всего множества факторов спроса (п) и предложения (т) оценщик должен выбрать наиболее существенные и преобразовать набор этих отобранных факторов в уравнение, где каждому фактору будет приписан знак (определяется характером влияния — увеличивает или уменьшает стоимость) и коэффициент (определяется степенью влияния — на сколько увеличивает или уменьшает стоимость). Спецификация преобразует общую модель в модель одного из трех типов — аддитивную, мультипликативную или гибридную.
Аддитивная модель имеет вид:
S= b0+b1X1+b2X2+…+diXi+…+bpXp
Где
S |
— зависимая переменная (в нашем случае — стоимость); |
X1, X2,Xn |
— независимые переменные (факторы влияния на стоимость); |
p |
— общее число независимых переменных; |
b0 |
— константа; |
b1,b2,bp |
коэффициенты при независимых переменных. |
Примечание: знак «+» означает алгебраическое суммирование, знак при Xi может быть любым.
Смысл аддитивной модели массовой оценки заключается в следующем. Выбирается объект недвижимости с наиболее типичным (возможно, минимальным) набором базовых характеристик (средняя площадь, основной для данного вида объектов материал стен, обязательные инженерные системы). Стоимость такого объекта принимается в качестве константы Ьо (минимальное значение стоимости). Спецификация же модели заключается в выборе оценщиком S (т. е. конкретного вида определяемой стоимости) и Xi (факторов влияния, при этом р<n и р<m). Затем Ьо корректируется на величину ценовых поправок, каждая из которых равна ЬiХi.
Мультипликативная модель отличается от аддитивной тем, что Xi не умножается на Ьi, а возводится в степень, показателем которой является Ь,, или сами являются показателем степени, в которую возводится Ьi. Второе отличие — результат (S) получается перемножением составляющих, а не сложением. Таким образом, мультипликативная модель имеет вид:
S=b0
Положительным свойством данного типа моделей является возможность более точного учета совместного влияния факторов. Кроме того, при необходимости влияние какого-то фактора можно устранить, приравняв показатель степени 0 (в этом случае сама степень будет равна 1).
Гибридной моделью называется такая, которая объединяет некоторые составляющие на условии аддитивности (т. е. они суммируются), а остальные — на условии мультипликативности (т. е. они перемножаются).
Третий принцип — обязательная калибровка модели, Смысловым аналогом термина «калибровка» могут служить слова «настройка» или «доводка». Содержание калибровки заключается в определении bi, т. е. в адаптации, приспособлении уравнения массовой оценки к состоянию рынка недвижимости на момент проведения массовой оценки (характер влияния, т. е. знак остается неизменным, но степень влияния весьма динамична и поэтому коэффициенты необходимо периодически уточнять, актуализировать).
Калибровка выполняется, главным образом, с применением методов статистического анализа. Обработка множества данных о сделках купли-продажи позволяет получить максимально точные значения, которые после преобразований, предусмотренных специфицированной моделью, дают необходимые значения bi. По содержанию этот анализ является факторным, то есть в качестве переменной принимается только одна характеристика, влияние которой должно быть определено (то есть для нее должно быть вычислено значение bi). Все остальные характеристики считаются постоянными (как бы не оказывающими влияния на стоимость). Процедура повторяется до i=р.