- •Конспект лекций по дисциплине сд.05 «экономика недвижимости»
- •Содержание
- •Введение
- •Раздел I. Недвижимое имущество как объект экономических отношений Тема 1.1. Недвижимость как экономический актив
- •1. Понятие недвижимости
- •2. Признаки недвижимости
- •3. Классификация объектов недвижимости
- •4. Недвижимость как товар и капитал
- •1. Формы доходов от недвижимости
- •2. Особенности доходов от недвижимости
- •Тема 1.2. Экономический оборот недвижимости и его особенности
- •1. Жизненный цикл недвижимости и его этапы
- •2. Развитие, обращение и использование недвижимости
- •3. Право собственности на недвижимость
- •Тема 1.3. Роль недвижимости в составе имущественного комплекса предприятия. Показатели использования недвижимости
- •1. Предприятие как имущественный комплекс
- •2. Показатели использования недвижимости как составной части основных фондов предприятия
- •Раздел II. Рынок недвижимости и особенности его функционирования Тема 2.1. Рынок недвижимости, его специфика и структура
- •1. Понятие и особенности рынка недвижимости
- •2. Функции рынка недвижимости
- •3. Сегментация рынка недвижимости
- •4. Субъекты рынка недвижимости
- •5. Влияние стратегических направлений в развитии экономики страны на рынок недвижимости
- •Тема 2.2 Спрос и предложение на рынке недвижимости
- •1. Спрос на рынке недвижимости
- •2. Предложение на рынке недвижимости
- •3. Рыночное равновесие на рынке недвижимости
- •Тема 2.3. Государственное регулирование сферы недвижимости
- •1. Роль и задачи государства в формировании рынка недвижимости
- •2. Методы государственного регулирования рынка недвижимости
- •3. Источники правового регулирования оборота недвижимости
- •Раздел III. Экономические основы финансирования недвижимости Тема 3.1. Элементы финансовой математики для анализа недвижимости
- •1. Стоимость денег во времени
- •2. Шесть функций сложного процента
- •2.1. Будущая стоимость денежной единицы (накопленная сумма единицы)
- •2.2. Будущая стоимость аннуитета (накопление единицы за период)
- •2.3 Фактор фонда возмещения
- •2.4 Текущая стоимость единицы (реверсии)
- •2.5 Текущая стоимость аннуитета
- •2.6. Взнос на амортизацию единицы
- •Тема 3.2. Ипотечное кредитование
- •1. Постоянный ипотечный кредит
- •2. Ипотечные кредиты с переменными выплатами
- •2.1. Кредиты с “шаровым” платежом
- •2.2. “Пружинный” кредит (с фиксированным платежом основной суммы)
- •2.3. Кредит с участием
- •2.4 Канадский ролл-овер
- •2.5. Ипотека с обратным аннуитетом
- •2.6. Ипотека с регулируемой отсрочкой платежей
- •Раздел IV. Основы оценки стоимости имущества Тема 4.1. Правовые основы оценки недвижимости
- •1. Понятие оценочной деятельности. Субъекты и объекты оценки
- •2. Обязательная оценка недвижимости
- •3. Саморегулирование оценочной деятельности
- •4. Договор об оценке
- •5. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки
- •6. Страхование гражданской ответственности оценщика
- •Тема 4.2. Теоретические основы оценки недвижимости
- •1. Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости
- •2. Виды стоимости объектов недвижимости
- •3. Принципы оценки объектов недвижимости
- •4. Основные подходы к оценке стоимости объектов недвижимости
- •5. Технология оценки недвижимости
- •Тема 4.3. Основные подходы к оценке недвижимости
- •1. Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости
- •2. Оценка стоимости объектов недвижимости с помощью подхода прямого сравнительного анализа продаж
- •3. Оценка стоимости объектов недвижимости с помощью доходного подхода
- •4. Согласование результатов оценки, полученных с помощью разных подходов
- •5. Построение модели массовой оценки
- •Вопросы для самопроверки (тест-контроль)
- •Задачи для решения
- •Тематика курсовых работ
- •Вопросы для подготовки к экзамену
- •Право собственности на недвижимость.
- •Библиографический список
2.2. Будущая стоимость аннуитета (накопление единицы за период)
Часто бывает, что мы имеем дело не с единичным платежом, произведенным в определенный момент времени, а с серией платежей, происходящих в различные моменты времени. Если эти платежи происходят через строго определенные промежутки времени, то такая серия называется аннуитетом.
Платежом k-го периода называется единовременный денежный вклад в этом периоде. Он обозначается через РМТ (payment).
Аннуитеты разделяются на следующие категории: равномерные и неравномерные, обычные и авансовые. Равномерным аннуитетом называется аннуитет, состоящий из серии равновеликих платежей. Противоположностью ему является неравномерный аннуитет, при котором величина платежей может быть разной в различных платежных периодах. Аннуитет называется обычным, если платежи осуществляются в конце каждого платежного периода, и авансовым, если платежи осуществляются в начале платежного периода.
Вторая функция сложного процента показывает, какой будет стоимость серии равных сумм, депонированных в конце каждого из периодических интервалов, по истечении установленного срока.
Очевидно, что будущая стоимость по окончании первого платежного периода ( ) будет равна:
,
далее:
……………………………
В данном случае имеет место геометрическая прогрессия, поэтому, применив известную из курса математики формулу суммы членов геометрической прогрессии, можно получить выражение для будущей стоимости обычного n-периодного аннуитета:
.
Пример. Если вкладывать ежегодно $900 на счет в банке под 10 % годовых, сколько накопится на нем через 5 лет?
.
Теперь перейдем к рассмотрению авансового аннуитета. Как и в случае обычного, рассмотрим накопленные суммы в конце первого, второго ... n-го периода:
,
,
,
……………………….
.
Применив формулу суммы геометрической прогрессии, получаем:
.
Периодические депозиты могут вноситься чаще, чем один раз в год, соответственно чаще накапливается процент. Тогда ранее полученная формула имеет вид:
.
Чем чаще делаются взносы, тем больше накопленная сумма.
Пример. Если вкладывать ежемесячно $75 на счет в банке под 10 % годовых, сколько накопится на нем через 5 лет?
.
2.3 Фактор фонда возмещения
Данная функция позволяет рассчитать величину периодического платежа, необходимого для накопления нужной суммы по истечении n платежных периодов при заданной ставке процента.
Из формулы будущей стоимости аннуитета можно сделать вывод, что величина каждого платежа (SFF) в случае обычного аннуитета вычисляется следующим образом:
.
Пример. Необходимо за 4 года скопить $1000 при ставке банка 10 %. Сколько придется вкладывать каждый год?
В случае авансового фонда возмещения (соответствующего авансовому аннуитету) формула единичного платежа ( ) имеет вид:
.
2.4 Текущая стоимость единицы (реверсии)
Текущая стоимость единицы – это величина, обратная накопленной сумме единицы, то есть текущая стоимость единицы, которая должна быть получена в будущем:
,
Пример. Сколько нужно вложить на счет в банке, приносящий 10% годовых, чтобы через 5 лет на нем было $100.
.
При более частом накоплении:
.
Чем выше частота дисконтирования, тем меньше необходимая сумма текущей стоимости денежной единицы.