- •Конспект лекций по дисциплине сд.05 «экономика недвижимости»
- •Содержание
- •Введение
- •Раздел I. Недвижимое имущество как объект экономических отношений Тема 1.1. Недвижимость как экономический актив
- •1. Понятие недвижимости
- •2. Признаки недвижимости
- •3. Классификация объектов недвижимости
- •4. Недвижимость как товар и капитал
- •1. Формы доходов от недвижимости
- •2. Особенности доходов от недвижимости
- •Тема 1.2. Экономический оборот недвижимости и его особенности
- •1. Жизненный цикл недвижимости и его этапы
- •2. Развитие, обращение и использование недвижимости
- •3. Право собственности на недвижимость
- •Тема 1.3. Роль недвижимости в составе имущественного комплекса предприятия. Показатели использования недвижимости
- •1. Предприятие как имущественный комплекс
- •2. Показатели использования недвижимости как составной части основных фондов предприятия
- •Раздел II. Рынок недвижимости и особенности его функционирования Тема 2.1. Рынок недвижимости, его специфика и структура
- •1. Понятие и особенности рынка недвижимости
- •2. Функции рынка недвижимости
- •3. Сегментация рынка недвижимости
- •4. Субъекты рынка недвижимости
- •5. Влияние стратегических направлений в развитии экономики страны на рынок недвижимости
- •Тема 2.2 Спрос и предложение на рынке недвижимости
- •1. Спрос на рынке недвижимости
- •2. Предложение на рынке недвижимости
- •3. Рыночное равновесие на рынке недвижимости
- •Тема 2.3. Государственное регулирование сферы недвижимости
- •1. Роль и задачи государства в формировании рынка недвижимости
- •2. Методы государственного регулирования рынка недвижимости
- •3. Источники правового регулирования оборота недвижимости
- •Раздел III. Экономические основы финансирования недвижимости Тема 3.1. Элементы финансовой математики для анализа недвижимости
- •1. Стоимость денег во времени
- •2. Шесть функций сложного процента
- •2.1. Будущая стоимость денежной единицы (накопленная сумма единицы)
- •2.2. Будущая стоимость аннуитета (накопление единицы за период)
- •2.3 Фактор фонда возмещения
- •2.4 Текущая стоимость единицы (реверсии)
- •2.5 Текущая стоимость аннуитета
- •2.6. Взнос на амортизацию единицы
- •Тема 3.2. Ипотечное кредитование
- •1. Постоянный ипотечный кредит
- •2. Ипотечные кредиты с переменными выплатами
- •2.1. Кредиты с “шаровым” платежом
- •2.2. “Пружинный” кредит (с фиксированным платежом основной суммы)
- •2.3. Кредит с участием
- •2.4 Канадский ролл-овер
- •2.5. Ипотека с обратным аннуитетом
- •2.6. Ипотека с регулируемой отсрочкой платежей
- •Раздел IV. Основы оценки стоимости имущества Тема 4.1. Правовые основы оценки недвижимости
- •1. Понятие оценочной деятельности. Субъекты и объекты оценки
- •2. Обязательная оценка недвижимости
- •3. Саморегулирование оценочной деятельности
- •4. Договор об оценке
- •5. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки
- •6. Страхование гражданской ответственности оценщика
- •Тема 4.2. Теоретические основы оценки недвижимости
- •1. Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости
- •2. Виды стоимости объектов недвижимости
- •3. Принципы оценки объектов недвижимости
- •4. Основные подходы к оценке стоимости объектов недвижимости
- •5. Технология оценки недвижимости
- •Тема 4.3. Основные подходы к оценке недвижимости
- •1. Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости
- •2. Оценка стоимости объектов недвижимости с помощью подхода прямого сравнительного анализа продаж
- •3. Оценка стоимости объектов недвижимости с помощью доходного подхода
- •4. Согласование результатов оценки, полученных с помощью разных подходов
- •5. Построение модели массовой оценки
- •Вопросы для самопроверки (тест-контроль)
- •Задачи для решения
- •Тематика курсовых работ
- •Вопросы для подготовки к экзамену
- •Право собственности на недвижимость.
- •Библиографический список
Вопросы для самопроверки (тест-контроль)
1. К недвижимости относятся: а) земля; здания, строения; нефть в переработке; б) земля; здания, строения; самолеты; чугун; в) земля; здания, строения; самолеты; дороги.
2. Что из нижеперечисленного нельзя отнести к правам собственности (по ГК РФ)?: а) право владения; б) право страхования; в) право распоряжения.
3. Основные факторы, действующие на рынке недвижимости: а) спрос; предложение, цена; б) количество предложений; качество предлагаемой недвижимости; в) разновидность предлагаемой недвижимости; возраст недвижимости.
4. Что является обратной величиной текущей стоимости единицы?: а) текущая стоимость; б) текущая стоимость аннуитета; в) фактор фонда возмещения; г) будущая стоимость единицы; д) взнос на амортизацию единицы.
5. При определении восстановительной стоимости применяется метод: а) сметный; б) доходный; в) дисконтирования.
6. Что из нижеследующего не является подходом к оценке недвижимости: а) доходный; б) рыночный; в) восстановительный; г) затратный.
7. Метод прямой капитализации – это: а) расчет коэффициента капитализации, преобразующего будущий чистый доход в стоимость объекта; б) расчет будущей стоимости аннуитета.
8. При сравнительном рыночном подходе в оценке недвижимости используются: а) исключительно объекты недвижимости абсолютно идентичные по всем сравниваемым характеристикам; б) объекты аналогичные и сходные с оцениваемыми.
9. Верно ли утверждение, что чем выше коэффициент капитализации, тем выше стоимость?: а) верно; б) неверно.
10. Верно ли утверждение, что коэффициент капитализации для зданий равен сумме ставки дохода и нормы возврата капитала?: а) верно; б) неверно.
11. Какой из подходов к оценке обязательно требует оценки рыночной стоимости земельного участка?: а) сравнительный; б) доходный; в) затратный;
г) все вышеперечисленные.
12. Верно ли утверждение: «Стоимость замещения и стоимость воспроизводства являются синонимами»?: а) верно; б) неверно.
13. Что из нижеследующего является подходом к оценке недвижимости?: а) доходный; б) восстановительный; в) замещение.
14. Какое из нижеследующих утверждений верно?: а) V = I/R; б) V = I+R; в) V = I*R., где V – стоимость; I – доход; R – коэффициент капитализации.
15. Объект недвижимого имущества продан за 378 000 долл. Потенциальный валовой ежемесячный доход составляет 5 000 долл., расходы арендодателя, включая потери при сборе арендной платы – около 1 000 долл. в месяц. Какая годовая ставка капитализации имела место в данном случае?: а) 12,7%; б) 15,9%; в) 1,1%; г) 1,3%.
16. Метод кумулятивного построения коэффициента капитализации – это: а) сравнение оцениваемого объекта с объектом аналогом; б) сумма ставки процента по кредиту и коэффициента фонда погашения; в) к базовой безрисковой ставке процента прибавляются поправки на различные виды риска.
17. Как называется право ограниченного пользования чужим земельным участком в точно определенном размере для специальных целей?: а) краткосрочное пользование; б) аренда; в) сервитут; г) концессия.
18. Какова будущая стоимость 3 500 рублей через год при годовой ставке дисконта 10%?: а) 3 850; б) 3 181,8; в) 3 510.
19. Валовой годовой доход от владения недвижимостью составляет 10 000 долл. Потери от недоиспользования 5 %. Эффективный валовой доход составит: а) 500 долл.; б) 5000 долл.; в) 9500 долл.; г) 10000 долл.
20. Рассчитайте коэффициент капитализации, если известны следующие данные: безрисковая ставка дохода – 9%, надбавки за риск – 11%, норма возврата – 6%: а) 9%; б) 26%; в) 15%.
21. Приватизация – это: а) обращение в государственную собственность имущества, находившегося в собственности граждан и (или) юридических лиц; б) обращение в частную собственность имущества, находившегося ранее в государственной собственности.
22. На вторичном рынке недвижимость выступает: а) как товар, впервые поступивший на рынок; б) как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику; в) все вышеперечисленное.
23. Что такое двухкомпонентность объекта недвижимости с улучшениями?: а) объект недвижимости с улучшениями состоит из земли и зданий (сооружений); б) на объект недвижимости существует два правомочия: владения и пользования.
24. Под первичным рынком недвижимости понимается: а) совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными объектами; б) совокупность сделок, совершаемых с приватизированными объектами; в) все вышеперечисленное.
25. Что из нижеследующего является подходом к оценке недвижимости: а) доходный; б) восстановительный; в) с учетом износа.
26. Ситус – это: а) местоположение объекта недвижимости; б) правовой статус объекта недвижимости.
27.Часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре – это: а) земельный участок; б) земельный фонд; в) естественный фонд.
28. Понятие ликвидность применительно к недвижимому имуществу означает:
а) скорость строительства объекта недвижимости;
б) потенциальную возможность превращать актив (недвижимое имущество) в денежные средства;
в) превышение доходов от объекта недвижимости над расходами по его эксплуатации.