- •Конспект лекций по дисциплине сд.05 «экономика недвижимости»
- •Содержание
- •Введение
- •Раздел I. Недвижимое имущество как объект экономических отношений Тема 1.1. Недвижимость как экономический актив
- •1. Понятие недвижимости
- •2. Признаки недвижимости
- •3. Классификация объектов недвижимости
- •4. Недвижимость как товар и капитал
- •1. Формы доходов от недвижимости
- •2. Особенности доходов от недвижимости
- •Тема 1.2. Экономический оборот недвижимости и его особенности
- •1. Жизненный цикл недвижимости и его этапы
- •2. Развитие, обращение и использование недвижимости
- •3. Право собственности на недвижимость
- •Тема 1.3. Роль недвижимости в составе имущественного комплекса предприятия. Показатели использования недвижимости
- •1. Предприятие как имущественный комплекс
- •2. Показатели использования недвижимости как составной части основных фондов предприятия
- •Раздел II. Рынок недвижимости и особенности его функционирования Тема 2.1. Рынок недвижимости, его специфика и структура
- •1. Понятие и особенности рынка недвижимости
- •2. Функции рынка недвижимости
- •3. Сегментация рынка недвижимости
- •4. Субъекты рынка недвижимости
- •5. Влияние стратегических направлений в развитии экономики страны на рынок недвижимости
- •Тема 2.2 Спрос и предложение на рынке недвижимости
- •1. Спрос на рынке недвижимости
- •2. Предложение на рынке недвижимости
- •3. Рыночное равновесие на рынке недвижимости
- •Тема 2.3. Государственное регулирование сферы недвижимости
- •1. Роль и задачи государства в формировании рынка недвижимости
- •2. Методы государственного регулирования рынка недвижимости
- •3. Источники правового регулирования оборота недвижимости
- •Раздел III. Экономические основы финансирования недвижимости Тема 3.1. Элементы финансовой математики для анализа недвижимости
- •1. Стоимость денег во времени
- •2. Шесть функций сложного процента
- •2.1. Будущая стоимость денежной единицы (накопленная сумма единицы)
- •2.2. Будущая стоимость аннуитета (накопление единицы за период)
- •2.3 Фактор фонда возмещения
- •2.4 Текущая стоимость единицы (реверсии)
- •2.5 Текущая стоимость аннуитета
- •2.6. Взнос на амортизацию единицы
- •Тема 3.2. Ипотечное кредитование
- •1. Постоянный ипотечный кредит
- •2. Ипотечные кредиты с переменными выплатами
- •2.1. Кредиты с “шаровым” платежом
- •2.2. “Пружинный” кредит (с фиксированным платежом основной суммы)
- •2.3. Кредит с участием
- •2.4 Канадский ролл-овер
- •2.5. Ипотека с обратным аннуитетом
- •2.6. Ипотека с регулируемой отсрочкой платежей
- •Раздел IV. Основы оценки стоимости имущества Тема 4.1. Правовые основы оценки недвижимости
- •1. Понятие оценочной деятельности. Субъекты и объекты оценки
- •2. Обязательная оценка недвижимости
- •3. Саморегулирование оценочной деятельности
- •4. Договор об оценке
- •5. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки
- •6. Страхование гражданской ответственности оценщика
- •Тема 4.2. Теоретические основы оценки недвижимости
- •1. Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости
- •2. Виды стоимости объектов недвижимости
- •3. Принципы оценки объектов недвижимости
- •4. Основные подходы к оценке стоимости объектов недвижимости
- •5. Технология оценки недвижимости
- •Тема 4.3. Основные подходы к оценке недвижимости
- •1. Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости
- •2. Оценка стоимости объектов недвижимости с помощью подхода прямого сравнительного анализа продаж
- •3. Оценка стоимости объектов недвижимости с помощью доходного подхода
- •4. Согласование результатов оценки, полученных с помощью разных подходов
- •5. Построение модели массовой оценки
- •Вопросы для самопроверки (тест-контроль)
- •Задачи для решения
- •Тематика курсовых работ
- •Вопросы для подготовки к экзамену
- •Право собственности на недвижимость.
- •Библиографический список
2. Показатели использования недвижимости как составной части основных фондов предприятия
Недвижимость относится к основным фондам предприятия. Основные производственные фонды (ОПФ) представляют собой совокупность произведенных общественным трудом материальных ценностей, действующих в неизменной натуральной форме в течение длительного периода, неоднократно участвующих в процессе производства и утрачивающих свою стоимость по частям по мере снашивания.
При осуществлении анализа использования факторов производства и результатов деятельности организации необходимо первоначально изучить состояние и использование находящихся у организации производственных средств, так как именно от них в первую очередь зависит повышение эффективности производства.
При анализе состояния и эффективного использования основных средств необходимо ответить на следующие вопросы:
1) какова обеспеченность организации и ее структурных подразделений необходимыми для производства основными средствами, то есть соответствует ли потребности в них фактическое наличие основных средств;
2) какова динамика роста основных средств и отдельно их активной части;
3) какова степень использования основных средств;
4) какое влияние оказывает использование основных средств на объем выпускаемой продукции и другие экономические показатели работы организации;
5) имеются ли резервы роста фондоотдачи как за счет увеличения объема продукции, так и за счет улучшения использования основных средств?
Источниками данных для анализа состояния и использования основных средств являются следующие формы: "Бухгалтерский баланс"; "Отчет о прибылях и убытках"; "Приложение к бухгалтерскому балансу".
В зависимости от производственного назначения основные фонды делятся на группы:
- здания - производственные корпуса, склады, конторы, гаражи и т.п.;
- сооружения - дороги, эстакады, ограждения и др. инженерно-строительные конструкции, создающие необходимые условия для осуществления процесса производства;
- передаточные средства - линии электропередач, связи, трубопроводы;
- машины и устройства - силовые машины и оборудование, рабочие машины и оборудование, измерительные и регулирующие устройства и лабораторное оборудование, вычислительная техника;
- транспортные средства - все виды транспортных средств, в т.ч. межзаводские, межцеховые и внутрицеховые;
- инструменты;
- производственный инвентарь и принадлежности;
- хозяйственный инвентарь;
- другие основные фонды.
Под структурой ОПФ понимается удельный вес отдельных видов основных фондов в общей их стоимости. ОПФ по отношению к производству продукции можно подразделить на 2 части: активную и пассивную. К активной части относятся те основные фонды, которые оказывают активное воздействие на предмет труда (станки, оборудование, машины, передаточные устройства и т. п.), a к пассивной - те, которые участвуют в производственном процессе, но непосредственное воздействие на предмет труда не оказывают (здания, сооружения).
Для характеристики использования основных производственных фондов применяются различные показатели, которые условно можно разделить на две группы: обобщающие и частные показатели. Обобщающие показатели, к которым относят прежде всего фондо-отдачу и рентабельность, применяются для характеристики использования основных фондов на всех уровнях хозяйства — для предприятий, отраслей и национального хозяйства в целом.
Частные показатели — как правило, натуральные, применяются для характеристики использования основных фондов чаще всего на предприятиях или в их подразделениях. Эти показатели подразделяются на показатели экстенсивного и интенсивного использования основных фондов.
Показатели экстенсивного использования основных фондов характеризуют их использование во времени, а показатели интенсивного использования основных фондов характеризуют величину съема продукции (выполненной работы) на единицу времени с определенного вида оборудования (или производственных мощностей).
Рациональное использование производственных площадей дает возможность получить прирост выпуска продукции без капитального строительства и тем самым сократить размеры капиталовложений; при этом выигрывается и время, так как организовать производство на высвобожденных производственных площадях можно гораздо быстрее, чем осуществить новое строительство.
Среди показателей использования производственных площадей наиболее важны коэффициенты экстенсивного и интенсивного использования производственных площадей; коэффициент загрузки производственных площадей цеха, участка; коэффициент использования промышленно-производственных площадей под оборудование и показатель съема продукции с 1 кв. м производственной площади. Использование сооружений оценивается на основании производственных характеристик объектов — обычно их пропускной способности или мощности (водонапорные башни, бункера, резервуары и цистерны).
Степень эффективности использования ОПФ характеризуется следующими показателями.
Обобщающие экономические показатели оценки эффективности использования основных фондов:
- фондоотдача;
- фондоемкость;
- фондорентабельность;
- коэффициент использования производственной мощности;
- фондовооруженность труда.
Фондоотдачу определяют как отношение суммы выработанной продукции к среднегодовой стоимости ОПФ. Фондоемкость - величина обратная фондоотдаче.
Показатель фондоотдачи следует исчислить за ряд лет для сопоставления в динамике. На уровень фондоотдачи влияет не только сумма выработанной продукции, которая зависит от эффективности использования мощности предприятия, рабочего времени, ритмичности работы и т. п., но и структуры ОПФ.
Фондорентабельность - показатель, характеризующий сколько рублей прибыли (от реализации или до налогообложения) приходится на 100 рублей основных фондов. Рост показателя в динамике характеризует более эффективное использование основных фондов, а уменьшение данного показателя в динамике при одновременном увеличении фондоотдачи говорит об увеличении затрат предприятия.
Коэффициент использования производственных мощностей - основной показатель экономической эффективности, определяемый отношением фактического объема выпускаемой продукции к его максимально возможному значению. Измеряется в процентах или долях.
Фондовооруженность - показатель, характеризующий оснащенность работников предприятий сферы материального производства основными производственными средствами. Фондовооруженность определяется как отношение стоимости основных средств предприятия к средней годовой списочной численности работников.
Частные организационно-экономические показатели по недвижимому имуществу:
- коэффициент использования производственной площади;
- объем продукции с 1 кв. м. производственной и общей площади ;
- доля функционально занятых помещений в общем количестве помещений.
Существуют несколько категорий площадей предприятия:
располагаемая площадь - общая площадь, которую имеет предприятие;
производственная площадь - площадь, на которой непосредственно осуществляется производственный процесс;
площадь, непосредственно занятая оборудованием - часть производственной площади, занятая оборудованием.
На основе такой классификации определяют структурные показатели использования площадей:
Коэффициент занятости производственной площади представляет собой отношение площади, непосредственно занятой оборудованием, к производственной площади и показывает долю площади, занятой оборудованием, в производственной площади.
Коэффициент занятости располагаемой площади представляет собой отношение производственной площади к располагаемой и, соответственно, показывает долю площади, на которой осуществляется производственный процесс, к общей площади, которую имеет предприятие.
Обобщающий коэффициент представляет собой произведение коэффициентов занятости производственной и располагаемой площадей показывает долю площади, занятой оборудованием.
Группа показателей, которые характеризует съем продукции с 1 м2 площади. В общем виде эти показатели вычисляются как отношение объема выпуска продукции к соответствующей категории площади предприятия. Следовательно, можно вычислить три показателя съема продукции:
съем продукции с 1 м2 площади, занятой оборудованием;
съем продукции с 1 м2 производственной площади;
съем продукции с 1 м2 располагаемой площади.
Взаимосвязь между этими показателями позволяет производить анализ использования площадей и находить необходимые резервы.
Алгоритм анализа резервов производственных площадей:
1. Инвентаризация всех площадей предприятия и установление свободных от выполнения производственной программы. Анализ наличия свободных площадей
2. Изучение характера и степени использования помещений производственных подразделений (по времени). Анализ возможности уплотнения и формирования резервов
3. Оценка степени интенсивности использования площадей и оборудования. Анализ возможности высвобождения площади за счет интенсификации использования производственных мощностей
4. Перераспределение загрузки оборудования и площадей.
5. Определяется общий резерв площадей и возможность их передачи для предпринимательской деятельности.
Для обеспечения эффективного использования основных фондов следует применять всю систему показателей: частные (экстенсивные, интенсивные показатели использования производственных площадей и сооружений) и обобщающие (фондоотдача основных фондов, фондоемкость, норма рентабельности).