108. Договор найма жилого помещения, его разновидности.

По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник или управомоченное лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне – нанимателю – жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГКРФ).

Договор социального найма жилого помещения регулируется как жилищным законодательством (гл.8, раздел 3 ЖКРФ), так и главой 35 ГК РФ.

К такому договору применяются правила статей 674, 675, 678, 680, 685 ГК РФ.

Договор социального найма – соглашение, по которому наймодатель предоставляет во владение и пользование, или только в пользование из состава фонда социального использования нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение, как правило, в виде отдельной квартиры в пределах нормы жилой площади, либо сохраняет право проживания по договору найма нанимателя в жилом помещении вне зависимости от его площади, а наниматель обязуется использовать это жилое помещение по назначению, своевременно вносить плату за пользование им и за коммунальные услуги.

Договор социального найма является консенсуальным, взаимным, возмездным.

Кроме того можно назвать договором присоединения.

ст. 60 ЖК РФ.

Договор социального найма заключается бессрочно.

Заключение невозможно без наличия жилищного фонда социального использования.

ЖК определяет такие понятия, как норма предоставления и учетная норма площади (ст. 50).

Нормой предоставления жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения предоставляемого по договору социального найма.

Учетная норма площади – минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

В законодательстве четко указанны лица, имеющие право на получение жилья из фонда социального использования.

Во внеочередном порядке имеют право на получение жилого помещения малоимущие и нуждающиеся в жилых помещениях граждане, жилище которых стало непригодным для проживания в результате аварийного состояния, стихийного бедствия, иной ЧС, и ремонту и реконструкции не подлежит.

Ст. 52 ЖК – определяются условия определения гражданина, нуждающегося в улучшении.

Напрямую законодателем не предусмотрены обязательные требования для нахождения жилого помещения.

При получении жилья наниматель обязан:

1) Использовать жилое помещение по назначению.

2) Обеспечивать сохранность жилого помещения.

3) Поддерживать надлежащие состояние.

4) Проводить текущий ремонт.

5) Вносить плату за помещение и услуги.

Наниматель, не исполняющий обязанности, несет ответственность, предусмотренную законом.

Договор социального найма может быть расторгнут в любое время, либо по инициативе нанимателя или в судебном порядке – наймодателем.

Договор коммерческого найма.

В ч. 1,2 ст. 671, в ч. 1 ст. 672 ГК РФ. Социальный и коммерческий наем упоминается раздельно.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владения и/или пользование на основе договора аренды, или иного договора.

Нанимателем по договору найма может быть только физическое лицо. Арендатором – только юридическое лицо.

Договор социального найма бессрочен, а договор коммерческого найма – на срок до 5 лет. Если срок не определен – то на 5 лет.

Краткосрочный – на срок не более одного года.

Договор аренды заключается на срок, определенный самим договором.

По договору аренды – арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение или пользование.

По источнику предоставления по договору социального найма – из государственного, муниципального, общественного жилищного фонда. Коммерческого – жестко не оговаривается.

Жилое помещение по договору социального найма предоставляется в пределах предоставления нормы помещения. Коммерческого найма – в отношении изолированного жилого помещения, пригодного для постоянного проживания.

По основанию для вселения – договор социального найма – выданный решением фондораспорядителя, либо договор аренды или коммерческого найма.

Наниматель несет ответственность за временных жильцов, или граждан, проживающих с ним.

Договор является двусторонним.

Договор поднайма – наниматель – с согласия собственника – передает на срок часть или полностью жилье поднанимателю.

Поднаниматель не приобретает права пользования жилым помещением.

Договор найма может быть расторгнут в добровольном или судебном порядке.