45. Договор ренты, его разновидности.

Рента – экономическая категория, которая означает всякий регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий от своих получателей предпринимательской деятельности.

Рента – постоянно получаемый доход.

Различные правоотношения могут возникать из юридических фактов как договорного, так и внедоговорного характера.

Договор ренты является новым для российского законодательства.

В ГК РСФСР был аналог – признанные практикой договоры отчуждения жилых строений при условии пожизненного содержания.

Договор ренты – одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы, либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

По договору ренты допускается возможность выплачивать ренту бессрочно.

Постоянная рента выплачивается бессрочно. Пожизненная рента выплачивается в течении периода жизни получателя ренты.

Сторонами договора ренты являются:

Получатель ренты (рентный кредитор) – лицо, передающее свое имущество в собственность с целью получения в течении длительного времени дохода в виде ренты.

Плательщик ренты (рентный должник) – лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имущество выплачивать передавшему его лицу в течении длительного времени доход.

Получателями ренты в договоре пожизненной ренты и договора содержания с иждивением в силу самой сущности могут быть только физического лица.

Получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а так же некоммерческие организации – но только в том случае, если это не противоречит закону и целям их деятельности.

Получатель ренты может и не совпадать с лицом, передающим имущество под выплату ренты.

Пожизненная рента может быть установлена одним гражданином в пользу другого гражданина – либо в пользу группы граждан.

Плательщиками ренты могут быть любые граждане, а так же коммерческие и некоммерческие юридические лица, заинтересованные в получении имущества, предлагаемого получателем ренты, и способные выполнить требования, предъявляемые законом.

Предмет договора ренты определен в ГК – имущество.

Имущество – определения в законе нет – определенные вещи, права требования итд.

Предмет договора пожизненного содержания с иждивением – недвижимое имущество.

Предметом договора ренты могут быть вещи, а так же наличные деньги и документарные ценные бумаги.

Не могут быть объектами права собственности безналичные деньги, бездокументарные ценные бумаги, иные имущественные права, работы, услуги, информация, исключительные права на средства индивидуализации, исключительные права на результаты творческой деятельности и иные нематериальные блага.

Договор требует встречного удовлетворения.

Объем встречных платежей не определен. Договор носит рисковый характер.

В субсидиарном порядке могут быть применены нормы договора купли-продажи или дарения.

Договор ренты является реальным в случае передачи имущества бесплатно, и получает рентные платежи.

Договор является консенсуальным, когда передача имущества производится за плату.

Договор ренты может иметь односторонний или взаимный характер. Реальный договор – односторонний, а консенсуальный – двусторонний.

Договор ренты является возмездным.

Право на ренту возникает у получателя ренты только после того, как будет передано имущество.

Закон может определять минимальный размер ренты и минимальную стоимость общего объема содержания с иждивением.

Все рентные платежи должны иметь соответствующую денежную оценку.

Обязательства по оплате рентных платежей является длящимся, и подлежит исполнению.

Существенные условия – условия, обеспечивающие интересы получателя ренты.

Обязательства по выплате могут обеспечиваться любыми способами.

При невыполнении указанных обеспечительных обстоятельств получатель вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков.

При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты приобретает право залога на это имущество.

Предусмотрена ответственность за просрочку выплаты ренты.

Ответственность установлена в виде обязанности выплачивать проценты. В случае неоднократного нарушения договор может быть расторгнут.

Разновидности договора:

Договор постоянной ренты. Бессрочный характер обязательства плательщика по выплате ренты. Срок действия договора не определен. Его существование не ограничивается периодом времени. По этому договору получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а так же некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Некоммерческие организации, созданные на определенный срок или для достижения определенных целей не могут быть получателями постоянной ренты, поскольку они не могут вступать в бессрочные отношения.

Такие некоммерческие организации не могут быть получателями постоянной ренты.

Учреждения не могут отчуждать для получения ренты имущество.

Коммерческие юридические лица не могут быть получателями постоянной ренты. Статус юридического лица неразрывно связан с оборотом имущества.

Другим признаком договора является возможность передачи прав получателя ренты в результате уступки требования, и возможность их перехода по наследству или в порядке правопреемства.

Права могут быть переданы гражданам, а так же некоммерческим организациям. Другим лицам уступить право требования нельзя.

Данная возможность может быть запрещена договором или законом, но при любых обстоятельствах не должны лишать договор ренты бессрочного характера.

Размер рентных платежей является существенным условием договора постоянной ренты.

Размер рентных платежей в обязательном порядке должен быть определен соглашением сторон.

Установлено, что размер ренты увеличивается пропорционально увеличению закона о МРОТ. Основной формой рентных платежей при постоянной ренте является денежная форма.

Вместе с тем договором может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей. Если иное не установлено, рента выплачивается 1 раз в календарный квартал.

В длящихся обязательствах особое значение приобретает вопрос о распределении между сторонами риска.

Если имущество передано бесплатно, то риск несет плательщик ренты.

Если случайно гибнет имущество, переданное за плату, то плательщик вправе требовать прекращения обязательства по выплате ренты.

Прекращение возможно как по общим основаниям, так и по специальным основаниям, указанным в нормах, касающихся договора ренты.

Специальное основание прекращения договора – выкуп.

Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от выплат на основании выкупа. Любое условие, содержащееся в договоре об отказе является ничтожным.

Выкуп – выплата выкупной цены, определенной сторонами в договоре, вместо рентных платежей.

При отсутствии условия о выкупной цене в договоре выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме, подлежащей выплате ренты.

В состав выкупной цены не включается стоимость имущества, переданного под выплату ренты, в следствие того, что получатель ренты произвел его отчуждение как продавец, получив при этом за него плату, эквивалентную продажной цене.

О выкупе ренты плательщик обязан известить за три месяца.

При этом обязательство будет считаться прекращенной только с момента получения всей суммой.

Обязательства могут быть прекращены по требованию получателя ренты.

Получатель ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случаях, когда плательщик ренты просрочил ее выплату более, чем на один год, если иное не предусмотрено договором более, чем на один год.

В случае, если плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты.

Когда плательщик ренты признан неплатежеспособным, или возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться.

Когда недвижимое имущество поступило в общую собственность, или разделено между лицами, либо в иных случаях, предусмотренных договором.

Договор пожизненного содержания.

Срок – период жизни получателя ренты. Смерть получателя ренты прекращает обязательства.

Права получателя непередаваемы, т.к. неразрывно связаны с его личностью.

Права получателя непередаваемы, т.к. неразрывно связаны с личностью гражданина.

Могут быть установлен срок жизни самого гражданина, либо другого гражданина, либо группы граждан.

Форма выплаты пожизненной ренты – только денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренту в течение всей жизни. По закону – раз в месяц.

При увеличении МРОТ размер ренты индексируется.

Договор пожизненной ренты – срочная сделка.

Обязательства, возникающие из договора, могут быть прекращены на общих основаниях.

В отличие от плательщика пожизненной ренты ее получатель наделяется правом прекратить обязательство.

Прекращение получателем возможно:

1) В случае существенного нарушения условий договора получатель вправе требовать выкупа ренты, либо расторжения договора и возмещения убытков.

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты передает принадлежащий ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и/или указанного им третьего лица или лиц.

Рента предоставляется в форме обеспечения потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, в уходе за ним, а не редко оплату и ритуальных услуг.

Лишь в качестве исключения выплаты происходят в деньгах (не менее 2х МРОТ)

Отношения между плательщиком и получателем ренты носят доверительный характер.

Суд будет руководствоваться принципами добросовестности и разумности.

Интересы гражданина-получателя ренты гарантируются различными способами:

1) Плательщик ренты, собственник имущества вправе отчуждать, сдавать в залог имущество только с предварительного согласия получателя ренты. Это следствие наличия у получателя залогового права на недвижимое имущество

2) Плательщик обязан принимать необходимые меры, чтобы использование не привело к снижению стоимости имущества.

Гражданину предоставляется право на проживании в помещении и сохраняется при отчуждении недвижимости.

Если право пользования будет предоставлено гражданину, то помимо указанного вещного права у него возникает право залога.

Литература:

1) Брагинский, Витрянский

2) Комаров.

3) ГК РФ, комментарии.