- •Методичні основи грошової оцінки земель в україні
- •Видавництво «профі»
- •Глава 1. Теоретичні основи грошової оцінки 10
- •Глава 2 правові основи грошової оцінки земель в україні 40
- •Глава 3. Інформаційна база грошової оцінки 75
- •Глава 4. Використання містобудівної та землевпорядної документації в грошовій оцінці 132
- •Глава 5. Сфери застосування нормативної грошової оцінки 166
- •Глава 6. Нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення 177
- •Глава 7. Грошова оцінка земель населених пунктів 212
- •Глава 8. Грошова оцінка земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів). 248
- •Глава 9. Основні принципи, база оцінки та загальна процедура експертної оцінки 277
- •Глава 14. Підготовка кадрів для оцінки земель 382
- •Частина 1. Нормативно-правове, інформаційне та організаційне забезпечення грошової оцінки земель глава 1. Теоретичні основи грошової оцінки
- •1.1. Земельна ділянка як об'єкт оцінки
- •Контрольні запитання.
- •1.2 Земельна рента, її поняття та складові. Особливості визначення земельної ренти на землях сільськогосподарського призначення і населених пунктів
- •Контрольні запитання.
- •1.3 Світовий досвід грошової оцінки земель
- •Сполучені штати америки
- •Велика британія
- •Групи вартості майна у Великій Британії.
- •Німеччина
- •(За даними www.Sli.Unimelb.Edu.Au/research).
- •Литва, латвія, естонія
- •Ринкові ціни на земельні ділянки різного призначення у державах Балтії, 2003 рік.
- •Російська федерація
- •Контрольні запитання.
- •1.4 Розвиток грошової оцінки земель в Україні
- •Контрольні запитання.
- •Глава 2 правові основи грошової оцінки земель в україні
- •2.1. Система законодавства України
- •Контрольні запитання.
- •2.2. Конституція і Земельний кодекс України
- •Глава 25 повністю присвячена вирішенню земельних спорів. У ній визначено органи, які вирішують земельні спори, та процедури їх розгляду.
- •Глава 31 присвячена організації та проведенню землеустрою в Україні, а глави 32 і 33 встановлюють порядок контролю і моніторингу земель.
- •Грошова оцінка земельних ділянок.
- •Контрольні запитання.
- •2.3. Законодавство про грошову оцінку земель
- •Контрольні запитання.
- •2.4. Нормативно-правові акти органів місцевого самоврядування щодо планування і забудови територій
- •Перелік видів забудови та використання територій
- •Контрольні запитання.
- •2.5. Право на землю. Обмеження, встановлені законами
- •Контрольні запитання.
- •2.6. Похідні обмеження і сервітути
- •Контрольні запитання.
- •Глава 3. Інформаційна база грошової оцінки
- •3.1. Основні джерела інформації для грошової оцінки
- •Контрольні запитання.
- •3.2. Державний земельний кадастр як інформаційна база грошової оцінки
- •3.2.1. Концептуальні засади ведення державного земельного кадастру
- •3.2.2. Взаємозв'язок державного земельного кадастру та грошової оцінки земель
- •3.2.3. Єдина система кадастрових номерів земельних ділянок Вимоги до кадастрового номера земельної ділянки та розташованих на ній об’єктів нерухомості
- •Кадастрова структуризація території України
- •Структура кадастрового номера земельної ділянки
- •Порядок присвоєння кадастрових номерів
- •Структура кадастрового номера об’єктів нерухомості
- •3.2.4. Земельно-кадастрова діяльність
- •3.2.5. Об’єкти державного земельного кадастру
- •3.2.6. Автоматизована система державного земельного кадастру
- •3.2.7. База даних автоматизованої системи державного земельного кадастру
- •Реєстр територіальних зон
- •Реєстр земельних ділянок
- •Реєстри власників та користувачів земельних ділянок
- •Реєстр фо (Реєстр фізичних осіб)
- •Реєстр юо (Реєстр юридичних осіб)
- •Кодифікатор держ ( Держави )
- •Класифікатор опфг ( Організаційно-правові форми господарювання юридичних осіб )
- •Класифікатор фв ( Форми власності юридичних осіб )
- •Реєстри правових документів
- •Реєстри прав та обмежень на земельні ділянки
- •Контрольні запитання
- •3.3. Застосування інформаційних технологій при здійсненні грошової оцінки земель
- •3.3.1 Непросторові технології в оцінці земель
- •Комп'ютерні системи для виконання грошової оцінки земель
- •Комп'ютерні системи для виконання експертної грошової оцінки земель
- •Автоматизовані системи державного земельного та містобудівного кадастру.
- •3.3.2 Просторові технології в грошовій оцінці земель. Застосування гіс-технологій.
- •(За матеріалами сайту http://www.Csoft.Spb.Ru.)
- •Порівняння проектів, що виконувализь з та без використання гіс
- •Виконання грошової оцінки земель із застосуванням методів просторового аналізу гіс.
- •Визначення грошової оцінки окремої земельної ділянки. Пошук, сортування та вибірка результатів грошової оцінки окремих земельних ділянок.
- •Контрольні зпитання.
- •Глава 4. Використання містобудівної та землевпорядної документації в грошовій оцінці
- •4.1. Містобудування
- •Контрольні запитання.
- •4.2 Містобудівна документація
- •Контрольні запитання.
- •4.3 Генеральний план та інші види містобудівної документації
- •Графічні матеріали і співвідношення масштабу та чисельності населення
- •Контрольні запитання.
- •4.4. Землевпорядна документація
- •4.4.1. Загальна структура землевпорядної документації. Загальнодержавний та регіональний рівень
- •Контрольні запитання.
- •4.4.2. Місцевий та локальний рівні землевпорядної документації
- •Контрольні запитання.
- •Частина 2. Нормативна грошова оцінка земель глава 5. Сфери застосування нормативної грошової оцінки
- •5.1. Оподаткування земель
- •5.2. Орендна плата
- •5.3. Індексація грошової оцінки
- •Контрольні запитання.
- •Глава 6. Нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення
- •6.1. Загальні характеристики земель сільськогосподарського призначення
- •Контрольні запитання.
- •6.2. Якісні характеристики ґрунтів
- •Контрольні запитання.
- •6.3 Гумус ґрунтів та його властивості
- •Контрольні запитання.
- •6.4 Природно-сільськогосподарське районування України.
- •Контрольні запитання.
- •6.5 Бонітування ґрунтів
- •Контрольні запитання.
- •6.6. Рентний доход на землях сільськогосподарського призначення
- •Контрольні запитання.
- •6.7 Економічна оцінка земель.
- •6.8 Методика нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення
- •6.8.1 Грошова оцінка земель по Україні.
- •6.8.2 Грошова оцінка земель по регіону.
- •6.8.3. Грошова оцінка земель сільськогосподарського підприємства
- •6.8.4 Грошова оцінка окремих земельних ділянок.
- •6.8.5 Визначення грошової оцінки земельних ділянок при розпаюванні земель.
- •6.8.6 Розрахунок втрат сільськогосподарського виробництва.
- •Контрольні запитання.
- •Глава 7. Грошова оцінка земель населених пунктів
- •7.1. Населений пункт як категорія та об’єкт оцінки земель
- •Класифікація населених пунктів за чисельністю населення
- •Контрольні запитання.
- •7.2. Особливості формування диференціальної земельної ренти у населених пунктах
- •Контрольні запитання.
- •7.3. Методика визначення середньої (базової) вартості земель населеного пункту
- •Укрупнені показники витрат на будівництво об'єктів інженерно-транспортної інфраструктури (на 1.01.2005 р.)2
- •Укрупнені показники витрат на будівництво інженерних мереж
- •У середньому
- •Значення коефіцієнту для міст України, які утворюють приміські зони
- •Контрольні запитання.
- •7.4. Економіко-планувальне зонування території та розрахунок зонального коефіцієнту
- •Зразок заповненої анкети експертної оцінки
- •Контрольні запитання.
- •7.5. Особливості грошової оцінки окремої земельної ділянки. Методика визначення локальних коефіцієнтів та коефіцієнта функціонального використання.
- •Функціонально-планувальні фактори
- •Інженерно-інфраструктурні фактори
- •Інженерно-геологічні фактори
- •Історико-культурні фактори
- •Природно-ландшафтні фактори
- •Санітарно-гігієнічні фактори
- •Розрахунок відновної вартості окремих елементів інженерної інфраструктури
- •Контрольні запитання.
- •Глава 8. Грошова оцінка земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів).
- •8.1 Основні положення
- •8.2 Загальні засади визначення нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення
- •8.3 Нормативна грошова оцінка земель промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення
- •8.3.1 Проведення грошової оцінки земель промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення за стандартних умов
- •8.3.2 Проведення грошової оцінки земель промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення за умов відсутності земельних поліпшень або недостатності інформації
- •8.3.3 Застосування коефіцієнтів
- •Контрольні запитання.
- •8.4 Грошова оцінка земель природно-заповідного та іншого природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення
- •Де шукати інформацію по визначенню об’єктів природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення?
- •Як використовувати інформацію в практичній діяльності?
- •Контрольні запитання.
- •8.5 Грошова оцінка земель водного фонду
- •Контрольні запитання.
- •8.6 Грошова оцінка земель лісового фонду
- •Контрольні запитання.
- •Частина 3. Експертна грошова оцінка земельних ділянок
- •Продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення в Україні станом на 1 січня 2005 року
- •Контрольні запитання.
- •Глава 9. Основні принципи, база оцінки та загальна процедура експертної оцінки
- •9.1. Основні принципи експертної оцінки земельних ділянок
- •Контрольні запитання.
- •9.2. База оцінки: ринкова та неринкові види вартості
- •Контрольні запитання.
- •9.3. Міжнародні підходи до визначення ринкової вартості земельної ділянки та особливості їх застосування в умовах України
- •Контрольні запитання.
- •9.4. Загальна процедура експертної оцінки та вимоги до викладення її результатів
- •Контрольні запитання.
- •Глава 10. Методичний підхід, що грунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок
- •10.1. Загальна характеристика методичного підходу
- •Контрольні запитання.
- •10.2. Загальний алгоритм застосування методичного підходу
- •Врахування поправки на кутове розміщення земельної ділянки
- •Застосування методу базової земельної ділянки.
- •Контрольні запитання.
- •10.3. Приклад застосування методичного підходу, що грунтується на зіставленні цін продажу подібних забудованих земельних ділянок
- •Глава 11. Методичний підхід, що грунтується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу
- •Контрольні запитання.
- •11.1. Загальний алгоритм застосування методичного підходу
- •Контрольні запитання.
- •11.2. Особливість визначення річного чистого операційного або рентного доходу від використання земельної ділянки
- •Розміри орендної плати за земельні ділянки у м. Києві
- •Контрольні запитання.
- •11.3. Сутність поняття «ставка капіталізації»
- •Контрольні запитання.
- •11.4. Підходи до визначення ставки капіталізації
- •Контрольні запитання.
- •11.5. Підходи до визначення поточної вартості реверсії
- •Контрольні запитання.
- •11.6. Приклад застосування методичного підходу, що грунтується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу
- •Глава 12. Методичний підхід, що грунтується на врахуванні витрат на земельні поліпшення
- •12.1. Загальний алгоритм застосування методичного підходу
- •Контрольні запитання.
- •12.2. Особливості застосування методичного для різних категорій земель
- •Опис конструктивних елементів
- •Середньозважений фізичний знос будинку
- •Оцінка фізичного стану будинку
- •Контрольні запитання.
- •12.3. Приклад застосування методичного підходу, що ґрунтується на врахуванні витрат на земельні поліпшення, для забудованої земельної ділянки
- •Дохід від оренди аналогів
- •Вартість не житлових приміщень аналогів
- •Розрахунок ставки капіталізації
- •Розрахунок щорічних втрат на експлуатацію та утримання будинку
- •Оцінка фізичного зносу будинку
- •Визначення витрат на земельні поліпшення
- •Глава 13. Поєднання методичних підходів при визначенні вартості земельної ділянки
- •13.1. Поєднання методичного підходу, що ґрунтується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу, з методичним підходом, який базується на врахуванні витрат на земельні поліпшення
- •Алгоритм розрахунку вартості земельної ділянки методом розподілу доходу
- •Контрольні запитання.
- •13.2. Поєднання методичного підходу, що ґрунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, із методичним підходом, який базується на врахуванні витрат на земельні поліпшення
- •Контрольні запитання.
- •13.3. Поєднання використання усіх трьох методичних підходів при визначенні вартості земельної ділянки
- •Контрольні запитання.
- •13.4. Оцінка права оренди земельної ділянки та права обмеженого користування чужою земельною ділянкою
- •Контрольні запитання.
- •Глава 14. Підготовка кадрів для оцінки земель
- •Глосарій термінів
- •Нормативно-правові акти земельний кодекс україни (витяг із змінами на 1.01.2006 р.)
- •Закон україни про оцінку земель (із змінами станом на 1.01.2006р.)
- •Закон україни про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в україні (витяг із змінами станом на 1.01.2006р.)
- •Закон україни
- •Розділ 2 плата за землі сільськогосподарського призначення
- •Розділ 3
- •Розділ 5 пільги щодо плати за землю
- •Розділ 6 обчислення і строки сплати земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності, використання коштів від плати за землю
- •Розділ 7 грошова оцінка землі
- •Розділ 8 відповідальність платників і контроль за додержанням закону україни "про плату за землю"
- •Розділ 9
- •Закон україни про оренду землі (витяг із змінами станом на 1.01.2006 р.)
- •Затверджено
- •2. Нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення
- •2.1. Нормативна грошова оцінка земель в Україні
- •2.2. Нормативна грошова оцінка земель в Автономній Республіці Крим, областях та адміністративних районах
- •2.3. Нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарських підприємств
- •2.4. Нормативна грошова оцінка окремої земельної ділянки
- •3. Нормативна грошова оцінка земель населених пунктів
- •4. Документація з нормативної грошової оцінки
- •Коефіцієнти, які характеризують функціональне використання земельної ділянки (Кф)
- •Коефіцієнти, які характеризують чисельність населення, географічне положення, адміністративний статус населених пунктів та їх господарські функції
- •Коефіцієнти, які враховують місце розташування населених пунктів у приміських зонах великих міст
- •Коефіцієнти, які застосовуються для населених пунктів, що мають статус курортів*
- •Коефіцієнти, які враховують місце розташування населених пунктів у зонах радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи*
- •Граничні значення коефіцієнтів, які враховують ступінь містобудівної цінності території в межах населених пунктів (Км2)
- •Локальні коефіцієнти на місцеположення земельної ділянки в межах економіко-планувальної зони
- •Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки
- •Порядок нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель у межах населених пунктів)
- •1. Загальні положення
- •2. Нормативна грошова оцінка земель промисловості, транспорту,зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення
- •3. Нормативна грошова оцінка земель природно-заповідного та іншого природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення
- •4. Нормативна грошова оцінка земель водного фонду
- •5. Нормативна грошова оцінка земель лісового фонду
- •6. Документація з нормативної грошової оцінки
- •Коефіцієнти, які враховують місце розташування земельних ділянок у зонах радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи (Кр4)
- •Середньорічний рентний дохід від використання земель промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення без земельних поліпшень
- •Коефіцієнти, які характеризують функціональне використання земельної ділянки (Кф)
- •Коефіцієнти, які враховують місцерозташування населених
- •Нормативний середньорічний економічний ефект від
- •Коефіцієнти, які враховують статус об'єктів природно-заповідного, оздоровчого та історико-культурного призначення
- •Розрахункові величини нормативного середньорічного економічного ефекту від використання поверхневих водних об’єктів для різних народногосподарських і суспільних потреб
- •Величини коефіцієнтів значення водних об'єктів
- •Середні величини коефіцієнтів, що враховують якісний стан та екологічне значення поверхневих водних об'єктів
- •Величини коефіцієнта, який характеризує функціональне використання водного об’єкта
- •Нормативний середньорічний економічний ефект від вирощування деревини лісових земель Полісся
- •Нормативний середньорічний економічний ефект від вирощування деревини лісових земель Лісостепу
- •Середні річні планові виробничі витрати з урахуванням господарської цінності ґрунтів та віддаленості таксаційних ділянок лісових земель Степу
- •Середні річні планові виробничі витрати на лісовирощування
- •Коефіцієнти на відповідність фактичної лісистості території адміністративних областей оптимальній (к2)
- •Приклад розрахунку нормативної грошової оцінки 1 га лісових земель
- •Методика експертної грошової оцінки земельних ділянок
- •I. Загальні положення
- •II. Методичні підходи
- •III. Оцінка земельних ділянок, які використовуються як сільськогосподарські угіддя
- •IV. Оцінка земельних ділянок, вкритих лісовою рослинністю та призначених для вирощування лісу
- •V. Оцінка земельних ділянок водних об'єктів
- •VI. Оцінка забудованих земельних ділянок
- •VII. Особливості оцінки земельних ділянок спеціалізованих об'єктів та об'єктів з обмеженим ринком
- •VIII. Оцінка права оренди земельної ділянки та права обмеженого користування чужою земельною ділянкою
- •IX. Процедура проведення експертної грошової оцінки
- •Державний комітет україни по земельних ресурсах
- •Порядок проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок
- •1. Загальні положення
- •2. Склад робіт з оцінки
- •3. Оформлення результатів оцінки
- •4. Рецензування звіту про оцінку
- •Кабінет міністрів україни
- •Національний стандарт №1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав"
- •Методичні підходи до оцінки майна та їх основні засади
- •Загальні вимоги до проведення незалежної оцінки майна
- •Загальні вимоги до складання звіту про оцінку та підготовки висновку про вартість майна
- •Загальні вимоги до рецензування звіту про оцінку майна
- •Кабінет міністрів україни
- •Національний стандарт n 2 "Оцінка нерухомого майна"
- •Наказ Державного комітету України по земельних ресурсах,
- •4. Проведення землевпорядних та землеоцінних робіт, у тому числі грошова оцінка земель та експертна грошова оцінка земельних ділянок
- •4.1. Грошова оцінка земель населених пунктів та земельних ділянок у населених пунктах
- •4.1.1 Грошова оцінка земель населених пунктів
- •4.1.2 Грошова оцінка земельних ділянок у населених пунктах
- •4.2 Грошова оцінка земельних ділянок сільськогосподарського призначення
- •4.2.2 Внутрішньогосподарська оцінка земель
- •4.3 Грошова оцінка земельних ділянок несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів)
- •Коефіцієнти, які враховують категорію земель (к1)
- •Коефіцієнти, які враховують складність земельно-оцінних робіт (к2)
- •4.4 Експертна грошова оцінка земельних ділянок несільськогосподарського призначення
- •Методичні рекомендації щодо визначення вартості робіт з експертної грошової оцінки земельних ділянок населених пунктів вступ
- •1. Загальні положення
- •2. Вимоги до звіту
- •3. Визначення базової вартості виконання експертної грошової оцінки земельної ділянки та складання звіту
- •4. Врахування коефіцієнтів при визначенні вартості робіт
- •5. Врахування коефіцієнта функціонального призначення земельної ділянки
- •6. Врахування коефіцієнта місцерозташування населеного пункту, в межах якого знаходиться земельна ділянка
- •7. Врахування коефіцієнта місцезнаходження земельної ділянки
- •8. Врахування коефіцієнтів особливостей земельної ділянки
- •9. Врахування коефіцієнтів характеру поліпшень земельної ділянки
- •Висновки
- •Ліцензійні умови провадження господарської діяльності щодо проведення землевпорядних та землеоціночних робіт
- •1. Загальні положення
- •2. Види землевпорядних та землеоціночних робіт, які підлягають ліцензуванню
- •Державний комітет україни по земельних ресурсах
- •Порядок видачі кваліфікаційного свідоцтва оцінювача з експертної грошової оцінки земельних ділянок
- •Номенклатурний список агровиробничих груп грунтів україни Дерново-підзолисті грунти
- •Опідзолені грунти
- •Чорноземи типові
- •Чорноземи звичайні на лесах
- •Чорноземи південні на лесах
- •Чорноземи на щільних глинах
- •Чорноземи на пісках
- •Чорноземи і дернові грунти на елювії щільних порід
- •Каштанові грунти
- •Лучно-чорноземні і лучно-каштанові
- •Лучні, чорноземно-лучні і каштаново-лучні грунти
- •Болотні грунти
- •Солонці і солончаки
- •Подові грунти
- •Дернові грунти на водно-льодовикових, делювіальних, давньоалювіальних, сучасних алювіальних і морських відкладах
- •Буроземно-підзолисті, дерново-буроземні і бурі гірські грунти
- •Коричневі грунти і передгірські чорноземи
Розміри орендної плати за земельні ділянки у м. Києві
№ з/п |
Відсоток від грошової оцінки землі |
На які земельні ділянки розповсюджується |
1 |
|
Для юридичних та фізичних осіб України, які згідно із Законом України «Про плату за землю» та іншим чинним законодавством України, звільнені від сплати земельного податку: |
1.1 |
0,03 відсотка |
За земельні ділянки під індивідуальними гаражами громадян України на прибудинкових територіях та інших міських землях |
1.2 |
0,5 відсотка |
Інші земельні ділянки юридичних та фізичних осіб України, що здійснюють дрібний ремонт взуття та галантерейних виробів |
2 |
|
За землі під житловою забудовою: |
2.1 |
0,03 відсотки |
За землі під житловим фондом |
2.2 |
Встановлені в пунктах 3-20 |
За землі нежитлового фонду в житлових будинках відповідно до функціонального використання |
3 |
|
За земельні ділянки для підприємств, що здійснюють оптову та роздрібну торгівлю, посередництво в торгівлі: |
3.1 |
1 відсоток |
Торгівля хлібобулочними та молочними виробами, дитячим харчуванням, овочевою продукцією |
3.2 |
1,5 відсотка |
Торгівля харчовими продуктами |
3.3 |
2 відсотки |
Продуктові ринки |
3.4 |
5 відсотків |
Речові ринки |
3.5 |
4 відсотки |
Роздрібна торгівля нафтопродуктами |
3.6 |
5 відсотків |
Оптова торгівля нафтопродуктами |
3.7 |
3 відсотки |
Торгівля автомобілями та ювелірними |
3.8 |
2 відсотки |
Інші землі |
4 |
|
За земельні ділянки для промислових підприємств: |
4.1 |
4 відсотки |
Виробництво лікеро-горілчаних та тютюнових виробів |
4.2 |
2 відсотки |
Виробництво слабоалкогольних та прохолоджувальних напоїв |
4.3 |
1,5 відсотка |
Поліграфічна промисловість, виробництво будівельних матеріалів та виробів, продуктів харчування |
4.4 |
1,5 відсотка |
Інші промислові підприємства |
5 |
1 відсоток |
За земельні ділянки наукових та проектно-вишукувальних установ та організацій |
6 |
1,5 відсотка |
За земельні ділянки під об'єктами транспорту |
7 |
0,03 відсотки |
За земельні ділянки під кооперативними автостоянками для зберігання особистих транспортних засобів громадян, гаражно-будівельними кооперативами, що не є суб'єктами підприємницької діяльності |
8 |
1 відсоток |
За земельні ділянки, що знаходяться у користуванні державних та комунальних підприємств, громадських організацій та політичних партій |
9 |
2 відсотки |
За земельні ділянки під індивідуальними гаражами громадян України на прибудинкових територіях та інших міських землях |
10 |
1 відсоток |
За земельні ділянки їдалень |
11 |
4 відсотки |
За земельні ділянки юридичних і фізичних осіб, які здійснюють консультаційну діяльність у сфері права, бухгалтерського обліку, оподаткування, операцій з нерухомістю |
12 |
3 відсотки |
За земельні ділянки по ремонту автомобілів та автотехобслуговуванню |
13 |
1,5 відсотка |
За земельні ділянки готелів. |
14 |
|
За земельні ділянки зв'язку: |
14.1 |
1 відсоток |
Поштовий зв'язок |
14.2 |
2 відсотка |
Мобільний зв'язок |
15 |
2,5 відсотка |
За земельні ділянки ресторанів, барів, туристичних агентств та бюро подорожей, салонів краси |
16 |
6 відсотків |
За земельні ділянки банківських, фінансових та кредитних установ, казино |
17 |
2 відсотки |
За земельні ділянки організацій, що здійснюють діяльність у сфері інформатики |
18 |
1 відсоток |
За земельні ділянки під об'єктами технічної інфраструктури |
19 |
1,4 відсотка |
За земельні ділянки кафе, підприємств побутових послуг (пошиття та ремонт одягу, взуття, хімчистки, пральні) |
20 |
1,5 відсотка |
За інші земельні ділянки, що не ввійшли до цього переліку |
Виходячи із існуючого земельного законодавства, орендна плата за земельні ділянки державної або комунальної власності не може бути меншою за розмір земельного податку, що визначено Законом України «Про плату за землю» та перевищувати 10–ти кратний розмір земельного податку, що визначено Законом України «Про оренду землі». Тобто орендна плата за земельні ділянки в населених пунктах «прив’язана» до їх нормативної грошової оцінки. Але як було зазначено вище, грошова нормативна ціна не відображає основної вимоги ринку – врахування попиту та пропозиції, відповідно і розмір орендної плати не відображає ринкові умови.
Подальший розвиток ринку землі та орендних відносин в населених пунктах, коли земля буде надаватися в оренду власниками землі, коли орендна плата буде відповідати ринковим умовам, коли ціни продажу та оренди земельних ділянок визначатимуть діапазон ставок капіталізації, то цей метод набуде широкого застосування.
В умовах формування ринкової орендної плати за земельні ділянки різного функціонального використання чистий операційний дохід при застосування інвестиційного методу в рамках доходного підходу в загальному вигляді може бути розрахований таким чином:
-
де:
-
річний чистий операційний дохід (фактичний або очікуваний) (у гривнях);
-
річна ринкова орендна плата за земельну ділянку (у гривнях);
-
земельний податок за земельну ділянку на рік (у гривнях);
-
ризик недоотримання орендної плати (коефіцієнт);
-
ставка податку на прибуток (коефіцієнт).
При застосуванні методу капіталізації земельної ренти (метод зисків) в рамках доходного підходу передбачається визначення доходу від використання земельної ділянки, відмінного від оренди землі.
Розглянемо особливості визначення земельної ренти для земельних ділянок різного функціонального використання.
Для оцінки земельних ділянок, які використовуються як сільськогосподарські угіддя, рентний дохід розраховується як різниця між очікуваним валовим доходом від реалізації продукції, що може бути вироблена на земельній ділянці, і витратами, пов’язаними з можливістю отримання цього доходу з урахуванням прибутку виробника. Валовий дохід для визначення рентного доходу розраховується на підставі аналізу динаміки типового урожаю сільськогосподарських культур (відповідно до родючості ґрунтів у межах земельної ділянки або урожайності культур у розрізі відповідних агоровиробничих груп ґрунтів) та цін його реалізації на ринку. Витрати, що враховуються під час розрахунку рентного доходу, включають виробничі витрати та прибуток виробника, що є типовими для регіонального ринку.
Для визначення рентного доходу із земельних ділянок, які використовуються як сільськогосподарські угіддя, враховується типовий для даної місцевості набір культур, що забезпечує її ефективне використання, дотримання сівозміни і збереження родючості землі.
Очікуваний дохід від продукції, одержаної на земельній ділянці, є добутком нормального (типового) урожаю сільськогосподарських культур та цін його реалізації на ринку. Нормальний (типовий) урожай сільськогосподарських культур включає їх природну урожайність та прибавку урожаю за рахунок застосування агротехнічних заходів. Для визначення нормальної (типової) урожайності можуть використовуватися багаторічні дані спостережень щодо фактичної урожайності ґрунтів у межах земельної ділянки, що оцінюється, або дані польових дослідів про урожайність культур у розрізі відповідних агровиробничих груп ґрунтів.
До виробничих витрат належать: технологічні витрати на одержання сільськогосподарської продукції (включаючи загальногосподарські витрати); витрати первинної переробки; витрати реалізації.
Технологічні витрати на гектар вирощування сільськогосподарських культур на ґрунтах з різною урожайністю визначаються за типовими технологічними картами з прив'язкою до конкретної земельної ділянки або шляхом аналізу середньобагаторічних даних щодо їх рівня, який склався в районі розташування об'єкта оцінки.
Для сільськогосподарських підприємств загальногосподарські витрати в частині віднесення їх до даної земельної ділянки включають: витрати системи управління сільськогосподарським підприємством; витрати на утримання загальногосподарських служб та підрозділів. При віднесенні частки цих витрат до даної земельної ділянки їх загальна сума розподіляється пропорційно технологічним витратам або витратам праці на одержання сільськогосподарської продукції.
Прибуток виробника визначається як відсоток загальних витрат або очікуваного доходу від продукції, одержаної на земельній ділянці.
В тому випадку, коли власник земельної ділянки не отримує земельної ренти, або ця рента відрізняється від ринкового рівня, що склався на дату оцінки, за основу береться найбільш вірогідний рентний дохід від аналогічної земельної ділянки за тривалий період.
Для оцінки земельних ділянок, вкритих лісовою рослинністю та призначених для вирощування лісу, рентний дохід розраховується як різниця між валовим доходом, що прогнозується від використання лісових ресурсів, та виробничими витратами та прибутком виробника за період обороту рубки.
Слід враховувати ту обставину, що вкриті лісовою рослинністю та призначені для вирощування лісу земельні ділянки можуть мати різні функції використання лісів. Тому оцінка земельних ділянок даного цільового використання повинна проводитись з урахуванням багатофункціонального використання лісів.
При розрахунку рентного доходу, що виникає на земельних ділянках, вкритих лісовою рослинністю та призначених для вирощування лісу, необхідно враховувати характерний для даного типу лісорослинних умов деревостан (середня лісівничо-таксаційна характеристика). Окрім того, очікуваний дохід від використання земельної ділянки повинен включати і дохід від реалізації деревини та інших продуктів лісу, а також від надання мисливських, рекреаційних, оздоровчих та інших послуг.
До складу витрати, пов’язаних з лісокористуванням, які визначаються шляхом аналізу відповідних показників діяльності лісогосподарських підприємств з урахуванням розряду лісових такс, необхідно включати: технологічні витрати на вирощування лісу (включаючи загальногосподарські витрати); витрати первинної переробки; витрати реалізації.
Порядок визначення рентного доходу із земельних ділянок водних об'єктів (штучного або природного походження), які використовуються для ведення рибного господарства, за суттю не відрізняється від порядку, передбаченому для визначення рентного доходу для сільськогосподарських угідь. Тобто рентний дохід розраховується як різниця між очікуваним валовим доходом від реалізації продукції, що може бути вироблена рибним господарством на земельній ділянці, і витратами, пов’язаними з можливістю отримання цього доходу з урахуванням прибутку виробника.
Для поліпшеної земельної ділянки дохід із землі визначається шляхом розподілення загального доходу між її фізичними компонентами - землею та земельними поліпшеннями.
При цьому важливо підкреслити, що дохідність забудованої земельної ділянки можливо аналізувати на підставі показників орендної плати від здачі будівлі (приміщення) в оренду, оскільки розмір орендної плати враховує як дохідність самої будівлі, так і, в першу чергу, особливості її месцерозташування
Алгоритм розрахунку чистого операційного доходу від поліпшеної земельної ділянки передбачає таку послідовність дій:
розрахунок валового потенційного доходу з поліпшеної земельної ділянки на основі ринкових ставок орендної плати від надання в оренду всіх приміщень, що розташовані на земельній ділянці, включаючи приміщення, що пустують або використовуються власником для особистих потреб;
визначення дійсного валового доходу від поліпшеної земельної ділянки з урахуванням поправки на недовикористання площ, що надаються в оренду, та втрат при зборі орендних платежів;
розрахунок чистого операційного доходу від поліпшеної земельної ділянки як різниця між дійсним валовим доходом та операційними витратами;
визначення чистого операційного доходу від володіння та використання земельної ділянки методом розподілення доходу або методом співвіднесення (перенесення).
Основним джерелом для розрахунку валового потенційного доходу з поліпшеної земельної ділянки слугують надходження від надання в оренду будівель і споруд, що розташовані на земельній ділянці. Слід зазначити, що розрахунок доходу для земельних ділянок у межах яких здійснюється певна економічна діяльність, доходи від якої прирівнюються до оренди (наприклад, автостоянки, готелі, ресторани тощо), проводиться на основі аналізу обсягів наданих послуг.
При розрахунку дійсного валового доходу втрати від недовикористання площ, що надаються в оренду, та зборів орендної плати визначаються у відсотках по відношенню до потенційного валового доходу.
Спираючись на ретроспективну та поточну інформацію, оцінювач може розрахувати коефіцієнт недовикористання площ і втрат при зборі орендної плати з наступним коригуванням для прогнозування дійсного валового доходу:
-
де:
-
коефіцієнт недовикористання площ та втрат при зборі орендних платежів;
-
втрати від недовикористання площ, що надаються в оренду;
-
втрати при зборі орендних платежів;
-
потенційний валовий дохід.
В умовах відсутності необхідної ринкової інформації досить часто використовується спрощений підхід для визначення коефіцієнта недовикористання та втрат при зборі орендних платежів:
-
де:
-
кількість місяців для пошуку орендаря для даного виду нерухомого майна;
12
-
кількість місяців у році.
Операційні витрати – це витрати, необхідні для забезпечення нормального функціонування об’єкту нерухомості та відтворення дійсного валового доходу, які визначаються, виходячи з ринкових умов. Операційні витрати прийнято розділяти на: умовно-постійні, умовно-перемінні або експлуатаційні, та витрати на заміщення або резерви.
До на умовно-постійних відносяться витрати, які не залежать рівня експлуатаційної заповнюваності об’єкта та рівня послуг, що надаються (податок на нерухомість, страхові внески, заробітна плата персоналу, якщо зафіксована незалежно від завантаження будівлі).
До умовно-перемінних відносяться витрати, які залежать від рівня заповнюваності об’єкта (комунальні витрати, витрати на утримання території, поточні ремонтні роботи, заробітна плата обслуговуючого персоналу з урахуванням нарахувань на неї, витрати на управління, земельний податок, податок на нерухоме майно тощо).
До витрат на заміщення відносять витрату на заміну елементів поліпшень із коротким строком використання (покрівля, санітарно-технічне обладнання тощо). Передбачається, що кошти резервуються на спеціальному рахунку. Резерв на заміщення повинен розраховуватися з урахуванням вартості активів, що швидко зношуються, терміну їх корисної служби, а також відсотків, що нараховуються на спеціальному рахунку.
До складу операційних витрат не входять амортизаційні відрахування на земельні поліпшення, а також витрати з обслуговування боргових іпотечних зобов’язань.
В загальному вигляді алгоритм розрахунку чистого операційного доходу від поліпшеної земельної ділянки буде такий:
1 – визначення потенційного річного доходу:
,
-
де:
-
валовий потенційний річний доход, який може бути отриманий від оренди будівлі, що розташована на земельній ділянці;
-
орендна плата за 1м2 подібної нерухомості в місяць;
-
площа будівлі, що здається в оренду.
2 – визначення валового дійсного річного доходу:
,
-
де:
-
валовий дійсний річний доход, який може бути отриманий від оренди нерухомості;
-
коефіцієнт недозавантаження, який враховує можливі втрати від недозавантаження площ, поправки на неплатежі та несвоєчасне внесення орендної плати і встановлюється експертним шляхом на основі даних дослідження ринку, консультацій з фахівцями агентств нерухомості та відділів оренди підприємств-орендодавців.
3 – визначення чистого операційного доходу від поліпшеної земельної ділянки:
,
-
де:
-
щорічні витрати на експлуатацію та утримання об'єкту нерухомості, що можуть включати земельний податок, експлуатаційні витрати, адміністративно-управлінські витрати, витрати на охорону та пожежну сигналізацію, поточний ремонт.
Для виділення чистого операційного доходу, що опосередковується саме земельною ділянкою, як було зазначено вище, використовується метод розподілення доходу та метод співвіднесення (перенесення).
При застосуванні методу розподілення доходу чистий операційний дохід від володіння, користування земельної ділянки визначається як різниці між чистим операційним доходом від наданої в оренду поліпшеної земельної ділянки та очікуваним доходом на інвестований у земельні поліпшення капітал:
,
де: |
- |
чистий операційний дохід від земельної ділянки; | |
|
- |
чистий операційних дохід від поліпшеної земельної ділянки; | |
|
- |
чистий операційний дохід від земельних поліпшень. |
При цьому очікуваний від земельних поліпшень дохід визначається як добуток їх вартості та ставки капіталізації для поліпшень:
,
-
де:
-
очікувана вартість земельних поліпшень без врахування їх місцеположення;
-
ставка капіталізації для земельних поліпшень.
При застосуванні методу співвіднесення (перенесення) чистий операційний дохід від земельної ділянки визначається як частка в загальному чистому операційному доході від поліпшеної земельної ділянки:
,
-
де:
-
доля (частка) землі в чистому операційному доході від поліпшеної земельної ділянки.