Контрольні запитання

1. Що таке державний земельний кадастр?

2. Що є інформаційною базою для здійснення експертної грошової оцінки земельних ділянок?

3. Які вихідні дані та картографічні матеріали використовуються при проведенні нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення?

4. Які ринкові дані, використовуються для експертної грошової оцінки? Охарактеризуйте їхній нинішній стан.

3.3. Застосування інформаційних технологій при здійсненні грошової оцінки земель

Значні обсяги інформації, необхідність її аналізу та обробки у досить стислий термін, зумовили активне впровадження процесів інформатизації (комп'ютеризації) в оцінку вартості міських територій. Насамперед, це відобразилося на комп'ютеризації грошової оцінки земель, як найбільш масового різновиду встановлення вартості для практичних цілей.

А

ле застосування інформаційних технологій в нормативній та експертній оцінці має свої особливості та специфіку. Підготовка та друкування звіту про грошову оцінку передбачає застосування одних технологій, а використання електронних карт, їх обробка та аналіз – зовсім інших. В залежності від технологічних особливостей всі інформаційні технології можна розділити на кілька груп (рис.3.3).

Рис. 3.3. Структура інформаційних технологій (за Майклом Н. ДеМерсом, 1999 р.

3.3.1 Непросторові технології в оцінці земель

До цієї групи технологій відносяться всі інформаційні системи, які не використовують просторову інформацію, тобто електронну карту (про технології, які використовують просторову інформацію мова піде далі). Серед них можна виділити комп'ютерні бази даних, інформаційно-довідкові системи, електронні таблиці, офісні системи.

Комп'ютерні системи для виконання грошової оцінки земель

Цей вид непросторових інформаційних технологій є на сьогодні найбільш поширеним в Україні. Існує кілька десятків комп'ютерних програм різного рівня (від простого електронного калькулятора до складних інформаційно-аналітичних систем), які заповнюють вакуум, створений необхідністю в найкоротший термін виконати великий обсяг робіт з грошової оцінки земель. Вартість цих систем невелика і, як правило, коливається в межах від 200 до 2000 $. Переважна більшість систем цього виду спрямована на виконання грошової оцінки земель населених пунктів.

Однією з найбільш вдалих комп'ютерних систем для виконання грошової оцінки земель населених пунктів вважається на сьогодні розробка Науково-виробничого центру "Земельні Інформаційні Системи" під назвою LPS 1.2.2004.

Рис.3.4. Програмний комплекс LPS 1.2.2004

Програмний комплекс LPS 1.2.2004 розрахований на масового користувача (землевпорядники, архітектори, оцінювачі земель) і існує в двох версіях: із застосуванням графічного модуля та без нього.

Так би мовити "неграфічна версія" LPS створена в середовищі Microsoft Access і дозволяє користувачу виконувати наступні операції:

виконати грошову оцінку квадратного метру, або окремої ділянки населеного пункту;

визначити складові частини грошової оцінки земель населеного пункту: показник витрат на освоєння та облаштування території у трьох режимах; базову вартість земель населеного пункту з урахуванням витрат на освоєння та облаштування території, значення коефіцієнту Км1, норму капіталізації та норму прибутку; земельнооціночне районування території, оцінку усіх факторів, що впливають на значення індексу цінності території та проведення економіко-планувального зонування і розрахунок коефіцієнту Км2; локальні фактори грошової оцінки та розрахунок загального коефіцієнту Км3;

здійснити розрахунок грошової оцінки окремої земельної ділянки з використанням вже розрахованих даних по базовій вартості, коефіцієнтів Км2 та Км3, а також вибір та визначення коефіцієнту функціонального використання Кф;

підготувати звіт про грошову оцінку населеного пункту та земельної ділянки які формуються в автоматизованому режимі і відповідають вимогам еталону грошової оцінки земель населених пунктів;

використовувати інформаційно-довідкову систему, яка "вбудована" в програмний комплекс (оцінки-аналоги, чисельність населення окремих міст та селищ України, коефіцієнти Км1, Кф тощо);

У залежності від того, яким ступенем повноти інформації володіє користувач про інфраструктуру населеного пункту, що оцінюється, програма надає три можливих варіанти розрахунку базової вартості:

Варіант 1	Оцінювачу відомі всі значення показників витрат і їхньої вартості.
Варіант 2	Оцінювачу відомі тільки кількісні значення показників витрат. Відповідні їм вартості показників будуть узяті як нормативні дані з бази даних програми.
Варіант 3	Оцінювачу невідомі ні значення показників витрат, ні їх вартості. У цьому випадку при розрахунку будуть використовуватися середньостатистичні дані витрат з урахуванням чисельності населення на основі укрупнених показників, що зберігаються в базі даних програми.

На особливу увагу заслуговує модуль програми, який застосовується для проведення економіко-планувального зонування території та визначення коефіцієнтів Км2. На рис.3.5 наведено зразок форми оцінки фактора "доступність до зупинок громадського транспорту" на прикладі грошової оцінки земель одного з міст України.

Рис.3.5. Оцінка фактору "доступність до зупинок громадського транспорту"

Кожний район оцінюється експертним шляхом, що фіксується в анкеті. Оцінка здійснюється за 5-бальною шкалою. Праворуч, використовуючи позначки, можна встановити потрібну оцінку (за упередженням оцінка дорівнює "1"). Після виконання оцінки кожного району можна перейти до визначення комплексного індексу цінності території.

Форма відображає середньозважений бал по кожному оціночному району, середньозважений бал по фактору, комплексний індекс, а також значення коефіцієнта Км2.

За упередженням всі оцінювані ділянки належать до однієї економіко - планувальної зони.

На підставі даних, отриманих у результаті оцінки, можна виконати економіко - планувальне зонування території, тобто об'єднати оціночні райони в зони з метою узагальнення результатів оцінки однотипних за споживчими якостями одиниць.

Наведений приклад виконання грошової оцінки земель населеного пункту із застосуванням програми LPS 1.2. 2004 свідчить про те, що використання комп'ютерних технологій дає щонайменше 3 великих переваги оцінювачу:

1. Значно скорочує час на виконання грошової оцінки.

2. Зменшує витрати на збір та обробку інформації.

3. Матеріали оцінки набувають сучасного вигляду.

4. Схожі системи існують і для виконання грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення.