Контрольні запитання.

1. Якими основними нормативно-правовими документами визначаються цілі нормативної грошової оцінки земель населених пунктів?

2. Якими причинами, на вашу думку, зумовлена висока концентрація населення на Донбасі?

3. Яким основним містобудівним документом визначаються структура та межі системи розселення України?

4. До якої категорії населених пунктів за господарськими функціями можна віднести міста Одесу і Севастополь?

5. Що таке генеральний план і ТЕО? На який термін розробляють генеральний план міста?

6. Яка процедура встановлення та затвердження межі міста?

7. Які адміністративні райони входять до приміської зони міста Києва?

7.2. Особливості формування диференціальної земельної ренти у населених пунктах

Грошова оцінка земель населених пунктів, як і оцінка інших категорій земель ґрунтується на рентному підході. В Законі України “Про плату за землю” визначено, що грошова оцінка є капіталізованим рентним доходом із земельної ділянки.

На відміну від сільськогосподарських угідь, у населених пунктах рентний дохід утворюється завдяки двом основним факторам: зручності місцерозташування земельної ділянки та рівню її облаштування. Якщо поміркувати, то ми переконаємося, що будь-які відмінності у вартості земель населених пунктів і відповідно в їхній грошовій оцінці, виникають саме під впливом цих двох факторів.

Земельна ділянка, розташована у порівняно кращих умовах стосовно ринків сировини, збуту й робочої сили, яка належним чином облаштована (має сприятливі геоморфологічні та інженерно-геологічні умови, забезпечена інженерними мережами, не забруднена) коштуватиме дорожче, ніж ділянка з відносно гіршими умовами місцерозташування, несприятливими інженерними й екологічними умови.

Інколи запитують: скільки може коштувати сарай, розміщений у центрі міста Києва? Всупереч всій умовності прикладу, він добре ілюструє принципи формування земельної ренти у населеному пункті. Вартість сараю визначається, насамперед, не вартістю матеріалів, з яких він побудований (вони можуть коштувати копійки), а споживчими якостями земельної ділянки, де цей сарай споруджений. У свою чергу споживчі якості земельної ділянки визначаються сприятливими умовами розміщення сараю, значить, грошова оцінка даної земельної ділянки буде дуже високою.

Таким чином, суть грошової оцінки земель населених пунктів полягає у визначенні двох основних показників: зручності місцерозташування земельної ділянки та рівні її облаштування. Обидва вони зумовлюються містобудівними параметрами розвитку населеного пункту, його частин (зон), а також окремих земельних ділянок.

Відповідно до Методики нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженої постановою Кабінетом Міністрів України, грошову оцінку 1 м² земель населених пунктів визначають за формулою:

, (7.1)

де:  грошова оцінка квадратного метра земельної ділянки, грн;

 витрати на освоєння та облаштування території в розрахунку на 1 м², грн;

 норма прибутку, 6%;

 норма капіталізації, 3%;

 коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (під житлову та громадську забудову, для промисловості тощо);

 коефіцієнт, що характеризує місцерозташування земельної ділянки.

Коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф), враховує відносну прибутковість наявних у її межах видів економічної діяльності й встановлюється для певних категорій забудованих земель. Функціональне використання земельної ділянки залежить від її цільового призначення, яке встановлюється відповідно до Земельного кодексу України, а також від функціонально-планувальної структури населеного пункту, що виділяється у генеральному плані або іншому містобудівному документі (див. розділ 6.5.).

Коефіцієнт, який характеризує місцерозташування земельної ділянки (), враховує вплив ренти місцеположення на загальний рентний дохід.

Значення даного коефіцієнту обумовлюється інтегрованою дією регіональних, зональних та локальних у груп факторів і обчислюється за формулою:

, (7.2)

де: - коефіцієнт, який характеризує залежність рентного доходу від місцеположення населеного пункту у загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва і розселення - регіональні фактори (цей коефіцієнт можна назватирегіональним);

- коефіцієнт, який характеризує залежність рентного доходу від ступеню містобудівної цінності території міста (економіко-планувальної зони) - зональні фактори (цей коефіцієнт можна назватизональним);

- коефіцієнт, який характеризує залежність рентного доходу від особливостей місцеположення земельної ділянки в межах економіко-планувальної зони - локальні фактори (цей коефіцієнт можна назватилокальним).

У наведеній вище формулі та її частина, яка відноситься до середнього (базового) показника рентного доходу населеного пункту називається середньою вартістю одного квaдpaтного метpa земель населеного пункту (в гривнях) і позначається . Середня вартість дорівнює добутку подвоєних витрат на освоєння та облаштування території населеного пункту та регіонального коефіцієнта:

, (7.3)

З урахуванням вищезгаданого формула грошової оцінки може бути трансформована таким чином:

(7.4)

Для всіх земельних ділянок, які розташовані в межах конкретного населеного пункту середня вартість матиме однакове значення.

Нормативна оцінка всієї земельної ділянки () визначається як добуток грошової оцінки одного квадратного метра та її площі ():

.