Глава 12. Методичний підхід, що грунтується на врахуванні витрат на земельні поліпшення

12.1. Загальний алгоритм застосування методичного підходу

Методичний підхід, що ґрунтується на врахуванні витрат на земельні поліпшення, застосовують при проведенні оцінки забудованих земельних ділянок (або тих, забудову яких передбачають) за умови їхнього ефективного використання (фактичного чи умовного). За цим підходом вартість земельної ділянки визначають як залишок між очікуваним доходом від продажу забудованої земельної ділянки (або капіталізованим чистим операційним чи рентним доходом від її використання) та всіма витратами на спорудження об’єктів нерухомого майна за формулою:

,

де: Цв – вартість земельної ділянки, визначена шляхом розрахунку витрат на земельні поліпшення, у гривні

Цо – очікуваний дохід від продажу поліпшеної земельної ділянки або капіталізований чистий операційний чи рентний дохід від її використання, у гривні

Вос – витрати на земельні поліпшення, у гривні

Таким чином, загальний алгоритм застосування даного методичного підходу передбачає визначення:

ринкової вартості поліпшеної земельної ділянки;

витрат на земельні поліпшення;

ринкової вартості земельної ділянки як залишку між вартістю поліпшеної земельної ділянки та витратами на земельні поліпшення.

У межах такого методичного підходу може бути використаний економічний метод, або метод співвіднесення (перенесення). При застосуванні економічного методу вартість землі визначають як залишок між очікуваною ціною продажу аналогічної поліпшеної ділянки (Цан) і витратами на земельні поліпшення з урахуванням прибутку інвестора (Вос):

У такому разі очікувану ціну продажу поліпшеної земельної ділянки визначають із застосуванням стандартного алгоритму в рамках порівняльного підходу, але для забудованих земельних ділянок, зіставлених з оцінюваною поліпшеною земельною ділянкою. Тобто при зіставлені цін продажів поліпшених земельних ділянок необхідно додатково врахувати такі характеристики земельних поліпшень, як тип поліпшень, їхню щільність, технічні та метричні параметри.

Умовами застосування економічного методу є наявність інформації про ціни продажу поліпшених земельних ділянок, які можна вважати зіставленими з оцінюваною земельною ділянкою, а також усіх витрат на земельні поліпшення.

Застосування економічного методу передбачає використання такого алгоритму:

визначення елементів порівняння, що впливають на вартість забудованої земельної ділянки, яку оцінюють, та поліпшеними земельними ділянками аналогами – правового режиму земельної ділянки, цільового призначення і функціонального використання земельної ділянки, умов і дати продажу, місцезнаходження, фізичних характеристик, використання прилеглої території, характеристики земельних поліпшень;

визначення по кожному елементу порівняння характеру й ступеня відмінностей кожної земельної ділянки-аналога від оцінюваної земельної ділянки;

обґрунтування відсотка, або абсолютного значення поправки до ціни продажу земельних ділянок-аналогів, відповідно до оцінюваної земельної ділянки за кожним елементом порівняння;

розрахунок ринкової вартості поліпшеної земельної ділянки, яку оцінюють, узгодженням одержаних адаптованих цін продажу поліпшених земельних ділянок-аналогів;

розрахунок ринкової вартості витрат на поліпшення оцінюваної земельної ділянки;

визначення ринкової вартості земельної ділянки, яку оцінюють, як різниці між ринковою вартістю поліпшеної земельної ділянки та ринковою вартістю витрат на земельні поліпшення.

В умовах застосування методу співвіднесення (перенесення) вартість земельної ділянки визначають як частку (d_зем) у загальній вартості поліпшеної земельної ділянки (Ц):

Умовами застосування даного методу є наявність інформації про ціни продажу поліпшених земельних ділянок, які доцільно розглядати для зіставлення з оцінюваною земельною ділянкою (з погляду врахування факторів, що суттєво впливають на вартість поліпшеної земельної ділянки), а також інформації стосовно існування сталого співвідношення між ринковою вартістю земельної ділянки відповідного функціонального використання та ринковою вартістю поліпшеної земельної ділянки.

Застосування методу співвіднесення (перенесення) передбачає використання такого алгоритму:

визначення елементів порівняння, що впливають на вартість забудованої земельної ділянки, яку оцінюють, та поліпшеними земельними ділянками-аналогами;

визначення по кожному елементу порівняння характеру й ступеня відмінностей кожної поліпшеної земельної ділянки-аналога від поліпшеної земельної ділянки, яку оцінюють;

коригування щодо кожного з елементів порівняння цін продажу поліпшених земельних ділянок-аналогів відповідно до оцінюваної земельної ділянки;

розрахунок ринкової вартості оцінюваної поліпшеної земельної ділянки, узгодженням одержаних адаптованих цін продажу поліпшених земельних ділянок-аналогів;

визначення найвірогіднішої частки вартості землі в ринковій вартості поліпшених земельних ділянок, подібних до оцінюваної земельної ділянки;

визначення ринкової вартості земельної ділянки, яку оцінюють, як добутку між адаптованою вартістю оцінюваної поліпшеної земельної ділянки та часткою землі у ринковій вартості аналогічних поліпшених земельних ділянок.