Розрахунок щорічних втрат на експлуатацію та утримання будинку

Найменування щорічних витрат на експлуатацію та утримання об’єкта оцінки	Витрати, грн
Земельний податок	10 200,00
Експлуатаційні витрати	58 500,00
Адміністративно-управлінські витрати (3%)	7 064,37
Охорона та пожежна сигналізація	5 300,00
Поточний ремонт	4 100,00
Усього	85 164,37

1.3.4. Визначаємо чистий річний дохід від забудованої земельної ділянки.

= 229 740,03 – 85 164,37 = 144 575,66 грн.

1.4. Розраховуємо вартість забудованої земельної ділянки. Як було встановлено, = 18 %, а= 122 665,07 грн. Тоді капіталізована вартість забудованої земельної ділянки становить:

= 144 575,66 / 0,18 = 803 198,11 грн.

Враховуючи, що одержаний результат є сумою вартості землі й вартості об’єктів нерухомого майна, для визначення оціночної вартості безпосередньо земельної ділянки необхідно обчислити суму витрат на освоєння і забудову земельної ділянки.

2. Визначаємо суму витрат на освоєння та забудову земельної ділянки ().

Послідовність розрахунків така:

обчислюємо вартість заміщення в цінах 1969 року;

розраховуємо вартість заміщення у цінах на дату оцінки;

встановлюємо поточну дійсну вартість;

обчислюємо додаткові витрати, пов’язані з поліпшенням споживчих якостей об^’єкта оцінки;

визначаємо вартість витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна на земельній ділянці.

2.1. Розраховуємо вартість заміщення. Визначення вартості заміщення передбачає проведення розрахунків вартості витрат на спорудження об’єкта аналогічного призначення, об’єму та конструктивних характеристик із залученням сучасної технології будівництва.

Вартість будинку оцінювали на основі інформації ДБН-4-16-98, а також Збірника № 4 “Укрупнених показників відновної вартості житлових, суспільних будівель та будівель і споруд комунально-побутового призначення для переоцінки основних фондів” (1972 р.).

За базову вартість 1 м³ будинку, який оцінюють, прийнята вартість об’єкта-аналога – двоповерхового цегляного адміністративного будинку (див. табл. 85 Збірника № 4), що дорівнює 20,2 крб/м³.

2.2. Визначаємо вартість заміщення об’єкта в цінах на дату оцінки. Для розрахунку вартості даного об’єкта в діючих цінах, використовували такі індекси:

І₈₄ – індекс переходу від цін 1969 до цін 1984 року (згідно з Постановою Ради Міністрів УРСР і Укррадпрофу від 19.05.1989 р. № 142) для м. Києва становить 1,24;

К_інд - середній ринковий коефіцієнт підвищення вартості будівництва порівняно з базисною вартістю БМР у цінах 1984 року в ціни на дату оцінки сягає 8,22;

Таким чином, узагальнюючий коефіцієнт перерахунку вартості будівельно-монтажних робіт з 1969 по 2006 рік становить:

К_{інд 69-2006} = І₈₄ І_інд =1,24 8,22 = 10,193.

З урахуванням вищевикладеного, вартість заміщення будинку буде:

= 20,2 крб/м³ 1890,0 10,193 = 389 148,35 грн.

2.3. Визначаємо поточну дійсну вартість будівництва. Цей показник обчислюємо з урахуванням фізичного зносу. Інші види зносу, виходячи із специфіки об’єкта оцінки, до уваги не брали.

Фізичний знос конструктивних елементів будинку визначали відповідно до Правила оцінки фізичного зносу житлових будинків установленням в них ознак зносу при обстеженні.

Питома вага вартості кожного з конструктивних елементів у їхній загальній вартості для будинку розрахована згідно з таблицею 85а Збірника № 4 УПВВ.

При визначенні ступеня фізичного зносу до уваги брали як власні натурні обстеження об’єкта оцінки, так і відомості про стан будівлі на момент оцінки. В даному випадку коефіцієнт фізичної придатності будівлі обчислювали за станом на день оцінки.

Результати оцінки наведено у табл.12.8.

Таблиця 12.8.