Середньозважений фізичний знос будинку

Конструктивний елемент будинку	Питома вага елемента, %	Фізичний знос елемента, %	Знос об'єкта за рахунок елемента, %
Фундаменти	5	30	1,50
Стіни та перегородки	24	35	8,40
Перекриття	9	35	3,15
Дах і покрівля	6	40	2,40
Підлоги	10	40	4,00
Вікна та двері	11	25	2,75
Сходи	5	20	1,00
Внутрішнє оздоблення	8	45	3,60
Інженерне обладнання*	13	50	6,50
Інше	9	30	2,70
УСЬОГО	100	–	36,00

Примітка:* З урахуванням відсутності примусово-витяжної вентиляції.

Як видно з наведених даних, середньозважений фізичний знос будинку становить (із заокругленням) 36 % і за зносом він належить до категорії задовільного стану, що відповідає даним таблиці 1 Правил оцінки фізичного зносу житлових будинків (табл.12.3).

Таблиця 12.3.

Оцінка фізичного стану будинку

Фізичний знос, %	Оцінка фізичного стану	Загальна характеристика фізичного стану
0–20	Добрий	Пошкоджень і деформацій немає. Є окремі несправності, що не впливають на експлуатацію елемента й усуваються під час ремонту
21–40	Задовільний	Елементи будівлі в цілому придатні для експлуатації, але потребують ремонту, який найдоцільніший на цій стадії
41–60	Незадовільний	Експлуатація елементів будівлі можлива за умови проведення їхнього ремонту
61–80	Старий	Стан несучих конструктивних елементів аварійний, а не несучих дуже старий, обмежене виконання елементами будівлі своїх функцій можливе при здійсненні охоронних заходів або при повній заміні цих елементів
81–00	Непридатний	Елементи будівлі знаходяться в зруйнованому стані, при 100-му зносі. Залишки елементів повністю ліквідовані

Функціональна придатність. Коефіцієнт функціональної придатності будівлі (споруди) розраховується за формулою:

_{К ФП = (1 – К ФЗН),}

де: К _ФЗН – коефіцієнт функціонального зносу.

Функціональний знос – функціональне застарівання, що спричиняється недостатністю або надмірністю розмірів будинку, невчасним об'ємно-планувальним рішенням або застаріванням механічного обладнання.

Розрізняють поправний і непоправний функціональний зноси. До поправного функціонального зносу належить втрата вартості через невідповідність проекту, матеріалів, будівельних стандартів, якості дизайну сучасним вимогам до вказаних пунктів. Цей знос визначається вартістю його виправлення.

При аналізі припускається, що поправний функціональний знос зумовлюється хибами, які потребують додавання елементів; хибами, що потребують заміни або модернізації елементів; “надполіпшеннями”.

До хиб, що потребують додавання елементів, відносять позиції, яких немає в існуючій споруді й без яких вона не може відповідати сучасним стандартам.

Кількісним вимірювачем поправного функціонального зносу внаслідок хиб, що потребують додавання, є різниця між вартістю виконання необхідних додавань на момент оцінки і вартістю виконання цих же додавань, якби вони були виконані при будівництві об'єкта оцінки.

До хиб, які потребують заміни або модернізації елементів, належать позиції, що ще виконують свої функції, але вже не відповідають сучасному ринковому стандарту. Це вимірюється як вартість існуючих елементів з урахуванням їхнього фізичного зносу мінус вартість повернення матеріалів, плюс вартість демонтажу існуючих і плюс вартість монтажу нових елементів.

До “над поліпшень” відносять позиції й елементи споруди, наявність яких у даний час неадекватна сучасним вимогам ринку. Це визначається як поточна відновна вартість позицій “над поліпшень” мінус фізичний знос, плюс вартість демонтажу і мінус повернення матеріалів, якщо воно має місце.

За аналогією з поправним непоправний функціональний знос зумовлюється також хибами і “надполіпшеннями”. Хиби включають позиції, що не входять у вартість нового будівництва, але які мають бути; позиції, що включені у вартість нового будівництва, але яких не повинно бути.

Перші вимірюються як чиста втрата прибутку, яка належить до цієї хиби, що капіталізується при нормі капіталізації для будинків, мінус вартість цих позицій, якби вони були включені у вартість нового будівництва.

Другі визначаються як поточна вартість нового будівництва мінус відповідний фізичний знос, мінус вартість додаткового поліпшення (тобто дійсна вартість додаткових витрат, пов'язаних із наявністю даної позиції).

У разі застосування відновної вартості непоправний функціональний знос за рахунок “зайвих поліпшень” вимірюється як відновна вартість “зайвих” елементів мінус їхній фізичний знос, плюс дійсна вартість витрат власника, пов'язаних із наявністю додаткових витрат, мінус додана вартість.

Величину економічного зносу обчислюють на основі порівняння прогнозованого доходу від найефективнішого використання подібного нерухомого майна на дату оцінки з прогнозованим доходом від найефективнішого використання об'єкта оцінки з урахуванням частки земельних поліпшень; прогнозованої завантаженості об'єкта оцінки за умови найефективнішого використання з його проектною потужністю; цін продажу (цін пропозиції) подібного нерухомого майна, що містить ознаки економічного зносу, з цінами продажу (цінами пропозиції) подібного нерухомого майна, яке не містить ознак такого зносу, але є подібним за іншими важливими ознаками.

Якщо земельні поліпшення мають ознаки всіх трьох видів зносу, сукупний знос визначають із застосуванням методу строку життя за формулою:

,

де: З – сукупний знос

ФВ – фактичний вік земельних поліпшень на дату оцінки, роки;

ЗСЕЖ – залишковий строк економічного життя, роки

Загальний коефіцієнт придатності, визначений за методом строку життя, становить:

К= 1 – З.

Визначення залишкового строку економічного життя земельних поліпшень, як рекомендовано Фондом Державного майна України (лист від 09.03.2005 № 10-36-2562), ґрунтується на таких припущеннях, як:

подальше використання об'єкта оцінки здійснюється за поточних умов експлуатації та за умови проведення необхідних робіт, передбачених вимогами до їхньої технічної експлуатації;

проведення реконструкції, реставрації, інших подібних поліпшень не передбачається.

Початок експлуатації встановлюють за інформацією про рік побудови об'єкта оцінки.

Строк економічного життя визначають з урахуванням строків технічної експлуатації (нормативних строків служби), встановлених для земельних поліпшень залежно від галузі господарства та виду об'єкта оцінки. Строк технічної експлуатації можна визначати на основі галузевих нормативних документів, зокрема Єдиного класифікатора житлових будинків залежно від якості житла та наявного інженерного обладнання, затвердженого наказом Державного комітету України з будівництва та архітектури від 30.09.98 № 215. При відсутності таких нормативних документів строк технічної експлуатації можна встановлювати на підставі Єдиних норм амортизаційних відрахувань на повне відновлення основних фондів народного господарства СРСР, затверджених постановою Ради Міністрів СРСР від 22.10.90 № 1072.

Строк технічної експлуатації, визначений нормативними документами, є строком використання земельних поліпшень за звичайних умов їхньої експлуатації. Він подовжується у разі проведення їхнього капітального ремонту, реконструкції, реставрації тощо. При встановленні строку технічної експлуатації земельних поліпшень враховують факт проведення вказаних робіт до дати оцінки на основі наявних підтвердних документів.

Якщо передбачуваний строк економічного життя оцінюваних земельних поліпшень відрізняється від строку технічної експлуатації, встановленого нормативними документами для подібних об'єктів нерухомості, у звіті має бути відображена відповідна інформація про прогнозований залишковий строк економічного життя.

Залишковий строк економічного життя земельних поліпшень визначають на основі аналізу їхнього фізичного (технічного) стану, а також впливу чинників, що зумовлюють наявність функціонального та економічного зносу. Для цього можна використовувати експертні оцінки відповідних фахівців, надані на основі аналізу фізичного (технічного) стану об'єкта оцінки.

Наведемо деякі приклади із роз’яснень щодо застосування Національного стандарту № 2 “Оцінка нерухомого майна”.

Приклад 1. Строк технічної експлуатації будівлі – 100 років; фактичний вік – 70 років; залишковий строк економічного життя – 70 років (за експертними оцінками фахівців). Строк економічного життя з урахуванням експертних оцінок фахівців – 140 років (70 + 70). Величина сукупного зносу будівлі З = 70/(70 + 70) = 0,50; коефіцієнт сукупної придатності будівлі становить 0,5 (1 – 0,5).

Приклад 2. Строк технічної експлуатації будівлі – 100 років; фактичний вік – 70 років; залишковий строк економічного життя – 70 років. 40 років тому був проведений капітальний ремонт, поточна вартість якого на дату оцінки сягала 20% вартості заміщення (відтворення) будівлі, визначеної на дату оцінки. 20 років тому була проведена реконструкція, поточна вартість якої на дату оцінки становила 40% вартості заміщення (відтворення) будівлі, визначеної на дату оцінки. Залишок вартості заміщення (відтворення) будівлі за вирахуванням поточної вартості капітального ремонту та реконструкції відповідно буде 40%. Фактичний вік результатів капітального ремонту – 40 років. Фактичний вік результатів реконструкції – 20 років. Фактичний вік будівлі – 70 років. Величина сукупного зносу будівлі становитиме: З = (0,2 x 40 + 0,4 x 20 + 0,4 x 70) / (70 + 70) = 0,31; коефіцієнт сукупної придатності будівлі буде 0,69 (1 - 0,31).

Коефіцієнта сукупного зносу не розраховують, якщо в об’єкта оцінки наявний лише один вид зносу, який беруть до уваги при визначенні залишкової вартості заміщення (відтворення).