Контрольні запитання.

1. Дайте характеристику особливостям застосування витратного підходу при оцінці земельних ділянок різних категорій за основними видами цільового використання.

2. Перелічіть складові витрат на земельні поліпшення.

3. Визначіть сутність методів визначення вартості будівництва земельних поліпшень.

4. Які існують види зносу земельних поліпшень?

5. Розкрийте сутність методів зносу земельних поліпшень.

6. В чому сутність визначення зносу земельних поліпшень із застосуванням методу строку їх економічного життя? Позитивні та негативні даного методу для застосування в умовах України.

12.3. Приклад застосування методичного підходу, що ґрунтується на врахуванні витрат на земельні поліпшення, для забудованої земельної ділянки

Для ілюстрації застосування описаного вище методичного підходу використовували “Матеріли для оцінювачів землі”, підготовлені Науково-виробничим центром земельно-інформаційних систем (м.Київ), роботи з експертної грошової оцінки земельних ділянок, що виконував Науково-дослідний інститут соціально-економічного розвитку міста (м.Київ).

Коротка довідка про об’єкт оцінки.

Об`єкт оцінки – земельна ділянка несільськогосподарського призначення площею 304м, яка розташована в м.Києві й входить у дев’яту економіко-планувальну зону. Вона знаходиться у користуванні відкритого акціонерного товариства. На оцінюваній земельній ділянці розміщений офісно-адміністративний будинок– двоповерхова цегляна будівля І групи капітальності загальною площею 396,5 м² і будівельним об’ємом 1890 м³ з підвалом , що є власністю відкритого акціонерного товариства.

За вказаним підходом оцінну вартість земельної ділянки обчислювали як залишок між капіталізованим чистим операційним доходом від її використання та всіма витратами на земельні поліпшення за формулою:

Алгоритм розрахунку.

1. Визначаємо Цяк капіталізований чистий операційних дохід від використання поліпшеної земельної ділянки:

,

1.2. Розраховуємо ставку капіталізації двома методами: методом екстракції та методом кумулятивної побудови. Це наведено для підтвердження достовірності визначеної ставки капіталізації, хоча в практиці оцінки, як правило, застосовують один із методів.

1.2.1. Сучасний стан ринку оренди нежитлових приміщень типового використання (офісні, адміністративні) в м. Києві є достатньо сформованим і сталим, що дає можливість установити ставку капіталізації на основі ринкових даних шляхом екстракції. Середній рівень ставки капіталізації визначають як відношення річного доходу, одержаного від здачі в оренду приміщень, до ціни продажу цієї нерухомості.

Як інформаційну базу щодо ринкових пропозицій ставок орендної плати за 1 м² площі й пропозицій вартості продажу офісних та адміністративних приміщень у районі розташування оцінюваної земельної ділянки використовують офіційні дані, наприклад, бюлетені “Янус-Нерухомість”, “Недвижимость Киева”, “Недвижимость-Комфорт”, “Вестник недвижимости”, дані консультацій із фахівцями агентств нерухомості та відділів оренди підприємств-орендодавців у районі розміщення об’єкта оцінки.

У табл.12.4-12.5 містяться дані про діючі ставки орендної плати за приміщення, аналогічні за споживчими якостями оцінюваної будівлі, а також вартісні показники пропозицій до продажу офісних та адміністративних приміщень. Слід зазначити, що аналоги у двох таблицях хоча і мають однакові номери, але, зрозуміло, вони не збігаються.

Таблиця 12.4.