Врахування поправки на кутове розміщення земельної ділянки

Кутове розміщення	Ціна продажу за 1 м2, грн.
	Пара № 1	Пара № 2	Пара № 3	Пара № 4	Пара № 5
ТАК	334	351	326	354	362
НІ	284	306	286	299	312
Різниця	50	45	40	55	50

Медіанне значення різниці в продажу вибраних пар становить 50 грн. за 1 м², тобто так ринок оцінює особливість кутового розміщення земельної ділянки з автозаправною станцією. Із цього випливає, що поправка на кутове розміщення земельної ділянки у розрахунку за 1 м² складає 50 грн.

В рамках методичного підходу, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, можливо застосовувати метод базової земельної ділянки. У відповідності до цього методу вибирається базова земельна ділянка відповідного функціонального використання, яка може бути реальною або гіпотетичною, вартість якої оцінюється із застосуванням стандартного алгоритму в рамках порівняльного підходу. Після того як вартість базової земельної ділянки визначена, вона стає орієнтиром для визначення вартості інших земельних ділянок даної категорії.

Розглянемо спрощений приклад застосування методу базової земельної ділянки (табл.10.2). Нижче приведені дані про базову ділянку в сегменті та про шість продажів, які вважаються прийнятними як об'єкти порівняння при визначенні ринкової вартості базової ділянки 18, С. 247-248. Аналіз припускає, що основними чинниками, що визначають коливання вартості земельних ділянок в даній ситуації, є пейзаж (обмежений, стандартний, або переважний), інтенсивність транспортного руху (висока, помірна, низька) і розмір ділянки (10 або 5 соток). Відповідні поправки на ці показники вже були розраховані в процентному виразі методом аналізу парних порівнянь або якимсь іншим методом аналізу ринкової інформації. Ціна продажу кожного об'єкту порівняння з поправкою на дату оцінки приводиться до вартості базової ділянки шляхом внесення поправок в процентному виразі (в даному випадку ці поправки складаються, але використання мультиплікативного методу внесення поправок було б тотожнім). Наприклад, ціна продажу аналога 1 була зменшена, оскільки інтенсивність руху автотранспорту в цьому випадку нижче, ніж у базової ділянки. Відзначимо, що об'єкти порівняння приводяться до базової ділянки, а не навпаки. В останній колонці таблиці представлені ціни продажів об'єктів порівняння, приведені до базової ділянки, а потім було розраховане медіанне значення.

Таблиця 10.2.

Застосування методу базової земельної ділянки.

Ділянка	Ціна продажу, приведена на дату оцінки, в грн.	Пейзаж	Інтенсив­ність транспортного руху	Розмір ділянки, м2	Приведена ціна продажу
Базова ділянка	-	Стандарт­ний	Помірна	1000	-
Аналог 1	26 500	Стандарт­ний	Низька (- 0,05%)	1000	25 175 (2650х0,95)
Аналог 2	26 500	Стандарт­ний	Помірна	1000	26 500
Аналог 3	39 700	Переважний (- 0,25%)	Низька (- 0,05%)	1000	27 790 (39700х0,7)
Аналог 4	23 500	Обмежений огляд (+ 0,15%)	Помірна	1000	27 025 (23500х1,15)
Аналог 5	32 000	Стандарт­ний	Помірна	500 (-0,30%)	22 400 (3200х0,7)
Аналог 6	22 500	Обмежений огляд (+ 0,15%)	Висока (+0,10%)	1000	28 125 (22500х1,25)

В даному випадку, якщо відомості про продажі репрезентативні, ринкова вартість базової ділянки складає 26 763 грн.:

(26500 + 27025) / 2 = 26763

Ранжований ряд скоригованих цін продажу земельних ділянок аналогів
22400	25175	26500	27025	27790	28125
		медіанне значення

Техніка застосування методичного підходу, що грунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, базується на дотриманні послідовності внесення коригувань.

Поправки, що застосовуються в межах даного методичного підходу, можуть прийматися у вигляді грошової суми, що додається або вираховується, коефіцієнту (відсотку) до ціни продажу або шляхом комбінування зазначених способів. Приклад внесення поправок буде розглянутий нижче.

Коригування провадиться у напрямку від ділянки, що порівнюється, до ділянки, що оцінюється. Тобто визначається ціна, за яку була б продана ділянка, що зіставляється, якщо вона мала би такі ж характеристики, що й ділянка, що оцінюється. Якщо споживчі властивості ділянки, що зіставляється, перевищують відповідні параметри ділянки, яка оцінюється, то її фактична ціна повинна бути відповідно зменшена, а якщо поступається, то ціна ділянки, що зіставляється, повинна бути збільшена.

Остаточна вартiсть земельної дiлянки, що оцiнюється, встановлюється пiсля аналiзу розбiжностей у ціні одного квадратного метру дiлянок-аналогiв (якщо саме ця величина була прийнята за одиницю порівняння) та внесення відповідних поправок як медіанне значення отриманих результатів (серединне значення ранжованого ряду), або модальне (найбільш поширене значення), або перевага може надаватися відкоригованій ціні земельної ділянки-аналога, що зазнала найменших коригувань, або ціні аналога, який потребує найменшу поправку (ігноруючи знаки плюс і мінус).

Метод співставлення продаж, що максимально зорієнтований на кон’юнктуру ринку, є найбільш привабливим. Однак складність його застосування полягає не лише у відсутності розвинутого ринку землі, на якому зараз діє в основному один продавець - держава, а й у недостатньо розробленій техніці внесення поправок при співставленні існуючих продажів, відсутності належного обгрунтування кiлькiсних значень коригуючих коефiцiєнтiв. На сьогоднi з певним припущенням можна рекомендувати застосування системи регіональних, зональних та локальних коефiцiєнтiв при внесенні поправок на розбiжностi в місцеположенні i фізичних характеристиках забудованих земельних дiлянок та врахування особливостей використання прилеглої територiї.

За наявності великої кількості продажів подібних земельних ділянок на ринку для визначення вартості шляхом зіставлення цін продажів можуть бути застосовані методи математичної статистики.

Для побудови моделей оцінки землі можна використовувати множинний регресійний аналіз, метод адаптивної оцінки (зворотного зв'язку) і інші математичні моделі 18, С. 259-261.

В загальному вигляді лінійна модель множинної регресії має наступний вигляд:

у = a₀ + a₁x₁ + a₂x₂ + ... + a_nx_n

де: у – середнє значення залежної змінної;

x₁, x₂ ... x_n – змінні величини, що впливають на зміну змінної у;

a₀ – вільний член;

a_1, a₂ ... a_n – коефіцієнти, що показують, наскільки зростає значення у при кожному зростанні х на одиницю.

Показником тісноти зв'язку між змінними моделі виступає коефіцієнт множинної регресії (R²), чим ближче значення цього коефіцієнта до одиниці, тим вище тіснота зв'язку.

Залежною змінною в таких моделях є ціна продажу земельної ділянки або одиниці його площі, наприклад 1 м², коли він є одиницею порівняння. Незалежними змінними можуть бути:

розмір ділянки, наприклад площа в квадратних метрах або протяжність фронтальної межі в метрах;

відстані до об'єктів, що роблять вплив на вартість, наприклад до центральної ділової частини міста;

відмінні характеристики, наприклад наявність підприємств сфери обслуговування, інтенсивність транспортного потоку, пейзаж ділянки, його топографія.

Для різних територій і різних варіантів використання землі необхідно будувати окремі моделі.

Прикладом моделі лінійної множинної регресії може бути такий вираз:

y =a0 +a1x1 + a2x2 + a3x3 + a4x4 + a5x5 + a6x6 + a7x7,

де: x₁ - квадратний корінь з величини площі землі в квадратних метрах;

x₂ - нестандартна топографія (0 = ні; 1 = так);

x₃ - поганий пейзаж (0 = ні; 1 = так);

x₄ - поправка на добрий пейзаж (0 = ні; 1 = так);

x₅ - мікрорайон 01 (0 = ні; 1 = так);

x₆ - мікрорайон 03 (0 = ні; 1 = так);

x₇ - мікрорайон 04 (0 = ні; 1 = так);

a₀ - константа; a₁ ..., a₇ - коефіцієнти або величини поправок в грошовому виразі, обчислені за допомогою множинного регресійного аналізу.

На підставі проведеного множинного регресійного аналізу за даними продажів земельних ділянок, побудована наступна лінійна модель:

у =5400 +137x₁ - 1600x₂ -2300x₃ +3100x₄ + 525x₅ - 1750x₆ + 4800x₇

В цьому випадку вартість земельної ділянки розміром 10 000 м² з нестандартною топографією (х₂ = 1) і стандартним пейзажем в мікрорайоні 04 буде (х₇ = 1) (в даному випадку змінні х₃, х₄, х₅, х₆ мають значення 0, за умов, закладених в модель):

у = 5400 + 137- 1600 + 4800 = 22300

Тобто, ціна земельної ділянки складатиме 22300 грн.

Ця модель лінійна, а це означає, що поправки підсумовуються. Процедуру зворотного зв'язку і множинний регресійний аналіз можна використовувати для побудови мультиплікативних моделей вартості землі. Прикладом такої моделі може бути:

,

де позначення членів регресії ті ж, що і в лінійній моделі.

На підставі проведених розрахунків була одержана наступна модель:

Тоді вартість ділянки розміром 10000 м² з нестандартною топографією (х2 = 1) і стандартним пейзажем в кварталі 04 (х7 = 1) буде (х3, х4, х5, х6 приймають нульове значення) :

у =327()0,44 * 0,93 * 1,18 = 20650

Множинний регресійний аналіз, процедура адаптивної оцінки і аналогічні моделі, розроблені для освоєних ділянок землі, можуть надати істотну допомогу при аналізі, якщо модель враховує або, принаймні, тестує характеристики земельних ділянок. За допомогою цих методів можна виявити кількісне співвідношення між характеристиками земельних ділянок і їх ринковою вартістю.

В той же час слід підкреслити, що вдала побудова моделей оцінки землі залежить від достатності даних з продажу земельної власності і інформації про її характеристики. На жаль, в умовах нерозвиненого ринку землі успішне їх вживання є вельми проблематичним, хоча останнім часом цей метод починає все більше застосовуватися, але при цьому будуються найпростіші моделі.

Слід зазначити, що зміна ціни на землю достатньою мірою детермінована таким показником як віддаленість земельної ділянки певного функціонального використання від центру міста.

На підставі аналізу цін продаж земельних ділянок різного функціонального призначення, які оприлюднені рішеннями Київської міської ради, були побудовані трендові моделі, які дають уявлення про співвідношення цін продажу 1 м² земельної ділянки в залежності віддаленості її розташування від центру міста (рис. 10.3).

Рис. 10.3. Залежність ціни продажу 1 м² земельної ділянки для розміщення автозаправної станції від відстані від центру міста

Наведена вище модель, розроблена для земельних ділянок для розміщення автозаправних станцій, може надати істотну допомогу як експертам, так і місцевим органам влади при аналізі цін продажу земельних ділянок з урахуванням фактору віддаленості від центру міста, який певною мірою відображає ренту місцеположення.

В той же час слід підкреслити, що вдала побудова більш складних моделей оцінки землі (не тільки трендових), які з більшою адекватністю описують ринкові процеси, залежить від достатності даних з продажу земельної власності та інформації про її характеристики. Для побудови моделей оцінки землі необхідно використовувати множинний регресійний аналіз, метод адаптивної оцінки (зворотного зв'язку) та інші математичні моделі.