- •Печатается по решению редакционно-издательского совета Волгоградского филиала фгбоу впо ранХиГс
- •Оглавление
- •Глава 1. Теоретические аспекты оценки
- •Глава 2. Практика оценки недвижимости 33
- •Введение
- •Глава 1 теоретические аспекты оценки недвижимости
- •1.1. Понятие недвижимости
- •Общая классификация недвижимости
- •Классификация жилых зданий в зависимости от материала стен и перекрытий
- •Классификация общественных зданий в зависимости от материала стен и перекрытий
- •1.2. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
- •1.3. Основные виды стоимости недвижимости
- •1.4. Основные принципы оценки недвижимости
- •1.5. Виды оценки недвижимости
- •1.6. Этапы оценки недвижимости
- •1.7. Подходы к оценке недвижимости
- •1.8. Оценка земли
- •1.8.1. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли
- •1.8.2. Оценка эффективности использования городских земель
- •1.8.3. Методы оценки земли
- •Глава 2 практика оценки недвижимости
- •2.1. Общие сведения о процессе оценки стоимости недвижимости
- •2.2. Отчет об оценке недвижимости
- •2.3. Этапы составления отчета об оценке стоимости объекта недвижимости
- •1. Сопроводительное письмо
- •2. Общие сведения
- •3. Используемая терминология в процессе оценки
- •4. Анализ объекта оценки и его окружения
- •Описание объекта оценки, оцениваемых прав и окружения
- •Характеристика дома
- •Характеристика квартиры
- •Характеристика конструктивных элементов
- •Обзор социально-экономической ситуации региона
- •5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки
- •6. Определение стоимости объекта оценки
- •Расчет поправочных коэффициентов стоимости
- •1 Кв. М оцениваемого объекта
- •Распределение удельного веса стоимости внутренних санитарно-технических и электрических устройств по элементам
- •Расчет физического износа здания
- •Технико-экономическая оценка второй формы морального износа жилых зданий (разработана МосжилНиИпроектом)
- •Определение арендной платы по объектам-аналогам
- •Внесение корректировок ставки арендной платы
- •Расчет коэффициента капитализации
- •Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости
- •Описание объектов – аналогов
- •Внесение корректировок цен аналогов
- •Весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости
- •Определение итоговой стоимости объекта недвижимости
- •Задания для самостоятельной работы
- •Характеристика земельного участка
- •Описание объекта оценки оцениваемых прав и окружения
- •Характеристика дома
- •Характеристика квартиры
- •Характеристика конструктивных элементов
- •Характеристика земельного участка
- •Описание объекта оценки оцениваемых прав и окружения
- •Характеристика дома
- •Характеристика квартиры
- •Характеристика конструктивных элементов
- •Характеристика земельного участка
- •Описание объекта оценки оцениваемых прав и окружения
- •Характеристика дома
- •Характеристика квартиры
- •Характеристика конструктивных элементов
- •Характеристика земельного участка
- •Описание объекта оценки оцениваемых прав и окружения
- •Характеристика дома
- •Характеристика квартиры
- •Характеристика конструктивных элементов
- •Заключение
- •Библиографический список
- •Приложения
- •Сертификат качества1
- •Основные допущения и ограничения
- •Выписка из сборника № 28 укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов
- •Восстановительная стоимость 1 куб. М объема здания в рублях
- •Удельные веса отдельных конструктивных элементов в процентах
- •Сертификат рыночной стоимости
- •400131, Волгоград, ул. Гагарина, 8
- •400078, Волгоград, ул. Герцена, 10
Классификация жилых зданий в зависимости от материала стен и перекрытий
|
Группа зданий |
Тип зданий |
Фундаменты |
Стены |
Перекрытия |
Срок службы, лет |
|
I |
Особо капитальные |
Каменные и бетонные |
Кирпичные, крупноблочные и крупнопанельные |
Железобетонные |
150 |
|
II |
Обыкновенные |
Каменные и бетонные |
Кирпичные и крупноблочные |
Железобетонные или смешанные |
120 |
|
III |
Каменные, облегченные |
Каменные и бетонные |
Облегченные из кирпича, шлакоблоков и ракушечника |
Деревянные или железобетонные |
120 |
|
IV |
Деревянные, смешанные, сырцовые |
Ленточные бутовые |
Деревянные, смешанные |
Деревянные |
50 |
|
V |
Сборно-щитовые, каркасные глинобитные, саманные и фахверковые |
На деревянных «ступенях» или бутовых столбах |
Каркасные глинобитные |
Деревянные |
30 |
|
VI |
Каркасно-камышитовые |
На деревянных «ступенях» или на бутовых столбах |
Каркасные глинобитные |
Деревянные |
15 |
Таблица 3
Классификация общественных зданий в зависимости от материала стен и перекрытий
|
Группа зданий |
Конструкция зданий |
Срок службы, лет |
|
I |
Здания особо капитальные с железобетонным или металлическим каркасом, с заполнением каменными материалами |
175 |
|
II |
Здания капитальные со стенами из штучных камней или крупноблочные; колонны или столбы железобетонные либо кирпичные; перекрытия железобетонные или каменные, своды по металлическим балкам |
150 |
|
III |
З
Окончание
табл. 3 |
125 |
|
IV |
Здания со стенами из облегченной каменной кладки; колонны и столбы железобетонные или кирпичные, перекрытия деревянные |
100 |
|
V |
Здания со стенами из облегченной каменной кладки; колонны и столбы кирпичные или деревянные, перекрытия деревянные |
80 |
|
VI |
Здания деревянные с бревенчатыми или брусчатыми рублеными стенами |
50 |
|
VII |
Здания деревянные, каркасные и щитовые |
25 |
|
VIII |
Здания камышитовые и прочие облегченные (деревянные, телефонные кабины и т.п.) |
15 |
|
IX |
Палатки, павильоны, ларьки и другие облегченные здания торговых организаций |
10 |
Длительность кругооборота земли при правильном ее использовании бесконечна, а нарушение правильной ее эксплуатации приведет к невосполнимым потерям.
Кроме основных родовых признаков недвижимости, можно выделить и частные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов недвижимости.
Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, о двух одинаковых участках, о двух одинаковых строениях, так как у них обязательно будут различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, инфраструктуре и даже сторонам света, что показывает разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.
Недвижимость обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не потребляется в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии.
Кроме этого, объект недвижимости всегда имеет свое функциональное назначение. Он может быть производственным и непроизводственным. При производственном назначении объект недвижимости прямо или косвенно участвует в создании продукции, выполнении работ, оказании услуг. При непроизводственном – обеспечивает условия для проживания и обслуживания людей.