Расчет коэффициента капитализации
|
Аналог, местоположение |
Цена предложения, V, руб. |
Предполагаемый чистый операционный доход, NOI, руб./год |
Коэффициент капитализации, R |
|
1. |
|
|
|
|
2. |
|
|
|
|
3. |
|
|
|
|
Среднеарифметическое значение коэффициента капитализации, R |
| ||
5. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости методом капитализации дохода осуществляется по следующей формуле:
(20)
где NOI – чистый операционный доход от квартиры, руб./год;
V – рыночная стоимость квартиры, руб.;
R – коэффициент капитализации.
Результаты расчета сводятся в табл. 16.
Таблица 16
Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости
|
Показатель |
Значение |
|
1. Ставка арендной платы, руб./месяц |
|
|
2. Ставка арендной платы, руб./год (01 х 12) |
|
|
3. Потери от недоиспользования, % |
|
|
4. Годовой доход с учетом недоиспользования, руб. [02 х (1–03/100)] |
|
|
5. Операционные расходы – подоходный налог, руб. (04 х 13 %) |
|
|
6. Операционные расходы – налог на имущество, руб. (затрат. подход х 0,1 %) |
|
|
7. Чистый операционный доход, руб./год [04 – (05+06)] |
|
|
Коэффициент капитализации R |
|
|
Рыночная стоимость квартиры, руб. (07 / 08) |
|
Полученный результат округляется.
Оценка стоимости недвижимости сравнительным подходом
Математическая модель оценки объекта недвижимости с использованием метода рыночных сравнений может быть представлена в виде следующей формулы:
,
(21)
где k – количество аналогов;
Сo – оценка рыночной стоимости объекта оценки;
Coi – оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене i-го аналога;
Wi – вклад i-го аналога в стоимость объекта оценки.
.
Оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене i-го аналога может быть записана следующим образом:
,
(22)
где Цi – цена i-го аналога;
n – количество ценообразующих факторов;
Δцij – корректировка цены i-го аналога по j-му ценообразующему фактору.
Корректировка цены i-го аналога по j-му ценообразующему фактору оценивается по вкладу этого фактора в стоимость объекта оценки. Оценка по вкладу основана на том, сколько рынок заплатит за присутствие того или иного фактора в объекте.
После проведения анализа рынка необходимо отобрать аналоги, сопоставимые с объектом оценки, и данные свести в табл. 17.
Таблица17
Описание объектов – аналогов
|
Элементы сравнения |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
|
Назначение |
|
|
|
|
Условия продажи/предложения |
|
|
|
|
Время продажи/предложения |
|
|
|
|
Права собственности |
|
|
|
|
Условия финансирования |
|
|
|
|
Местоположение (район) |
|
Окончание
табл. 17 |
|
|
Адрес |
|
|
|
|
Привлекательность местоположения |
|
|
|
|
Транспортная доступность |
|
|
|
|
Год постройки |
|
|
|
|
Материалы стен дома |
|
|
|
|
Этаж/этажность |
|
|
|
|
Площадь общая, кв. м |
|
|
|
|
Площадь жилая, кв. м |
|
|
|
|
Высота потолка, м |
|
|
|
|
Тип планировки |
|
|
|
|
Балкон/лоджия |
|
|
|
|
Отделка квартиры |
|
|
|
|
Состояние квартиры |
|
|
|
|
Коммуникации |
|
|
|
|
Системы безопасности |
|
|
|
|
Телефон |
|
|
|
|
Цена, руб. |
|
|
|
|
Цена за 1 кв. м, руб. |
|
|
|
|
Источник информации |
|
|
|
|
Контактный телефон |
|
|
|
Корректировки вносятся по принципу «лучше/хуже», при этом они могут быть как абсолютные, то есть оцененные в рулях, так и относительные – в процентах, например, лучше на 1000 руб. или хуже на 10% (коэффициент 0,9). При корректировке целесообразно использовать удельные показатели стоимости, например, арендную плату за один квадратный метр общей площади квартиры. Каждая корректировка сопровождается пояснением, результаты сводятся в табл. 18.
Таблица18