ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ

ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ НАРОДНОГО ХОЗЯЙСТВА

И ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ

ПРИ ПРЕЗИДЕНТЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ВОЛГОГРАДСКИЙ ФИЛИАЛ

А.В. Заволженский, М.С. Ломовцев, М.П. Придачук

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА

Учебное пособие

Волгоград 2012

УДК 332.62 (075.8)

ББК 65.223я73

З-13

Печатается по решению редакционно-издательского совета Волгоградского филиала фгбоу впо ранХиГс

Рецензенты:

А.В. Гукова, д-р экон. наук, профессор, директор Высшей школы бизнеса ГОУ ВПО «Волгоградский государственный университет»;

М.В. Лукъяница, канд. экон. наук, доцент, зав кафедрой финансов, бухгалтерского учета и аудита ФГБОУ ВПО «Волгоградский государственный архитектурно-строительный университет»

Издано при финансовой поддержке и плану НТО

Волгоградского филиала ФГБОУ ВПО РАНХиГС

Заволженский А.В., Ломовцев М.С., Придачук М.П.

З-13 Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие / А.В. Заволженский, М.С. Ломовцев, М.П. Придачук; Волгоградский филиал ФГБОУ ВПО «Российская академия народного хозяйства и государственной службы». – Волгоград: Изд-во Волгоградского филиала ФГБОУ ВПО РАНХиГС, 2012. – 108 с.

ISBN 978-5-7786-0448-3

Рассматриваются теоретические аспекты, практические подходы и методы оценки стоимости недвижимости. Авторами систематизирован накопленный опыт оценки объектов недвижимости, а также предложена методика составления отчета об оценке стоимости недвижимости. Детально освещена технология оценки объектов недвижимости с применением затратного, доходного и сравнительного подходов. Предложены варианты для самостоятельного определения стоимости объектов недвижимости, что позволяет на практике закрепить полученные знания.

Для преподавателей вузов, аспирантов, студентов, обучающихся по специальности 080105 «Финансы и кредит», специализация «Оценка собственности».

УДК 332.62 (075.8)

ББК 65.223я73

ISBN 978-5-7786-0438-4 © Заволженский А.В., Ломовцев М.С.,

Придачук М.П., 2012

© Волгоградский филиал

ФГБОУ ВПО РАНХиГС, 2012

Оглавление

ВВЕДЕНИЕ 4

Глава 1. Теоретические аспекты оценки

НЕДВИЖИМОСТИ 5

1.1. Понятие недвижимости 5

1.2. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости 9

1.3. Основные виды стоимости недвижимости 10

1.4. Основные принципы оценки недвижимости 13

1.5. Виды оценки недвижимости 17

1.6. Этапы оценки недвижимости 17

1.7. Подходы к оценке недвижимости 20

1.8. Оценка земли 23

1.8.1. Анализ наилучшего и наиболее эффективного

использования земли 24

1.8.2. Оценка эффективности использования

городских земель 25

1.8.3. Методы оценки земли 27

Глава 2. Практика оценки недвижимости 33

2.1. Общие сведения о процессе оценки стоимости недвижимости 33

2.2. Отчет об оценке недвижимости 34

2.3. Этапы составления отчета об оценке стоимости объекта недвижимости 38

ЗАДАНИЯ ДЛЯ САМОСТОЯТЕЛЬНОЙ РАБОТЫ 77

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 89

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 90

ПРИЛОЖЕНИЯ 92

Введение

Происходящие в Российской Федерации процессы перехода к рыночной модели экономики возродили права частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости: зданиями, сооружениями, а также земельными участками определенного целевого назначения.

Необходимым элементом рыночной экономики выступает институт независимой оценки собственности, без которого невозможно становление права собственности и демократизация экономической жизни. В первую очередь это касается рынка недвижимости, развитие которого может определить в перспективе характер изменений всей экономики.

Объективная оценка различных видов стоимости (рыночной, инвестиционной, залоговой, страховой, налогооблагаемой и других) недвижимого имущества необходима в случаях:

операций купли-продажи или сдачи в аренду;

акционирования предприятий и перераспределения имущественных долей;

привлечения новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;

кадастровой оценки для целей налогообложения объектов недвижимости – зданий и земельных участков;

страхования объектов недвижимости;

кредитования под залог объектов недвижимости;

внесения объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

разработки инвестиционных проектов и привлечения инвесторов, в том числе и зарубежных;

ликвидации объектов недвижимости;

исполнения прав наследования, судебного приговора;

других операций, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

В учебном пособии рассматриваются теоретические аспекты, практические подходы и методы оценки стоимости недвижимости. Авторами систематизирован накопленный опыт оценки объектов недвижимости, а также предложена методика составления отчета об оценке стоимости недвижимости. Детально освещена технология оценки объектов недвижимости с применением затратного, доходного и сравнительного подходов. Предложены варианты для самостоятельного определения стоимости объектов недвижимости, что позволяет на практике закрепить полученные знания.