Распределение удельного веса стоимости внутренних санитарно-технических и электрических устройств по элементам

Наименование элемента	Доля элемента в удельном весе, %
Центральное отопление	25
Вентиляция	2
Водопровод	10
Горячее водоснабжение	12
Канализация	14
Газоснабжение	7
Электроосвещение и электрооборудование	30
в том числе: радио;	2
телефон;	4
телевидение	2
ИТОГО	100

Удельные веса конструктивных элементов и инженерного оборудования принимаются в соответствии с [8], а удельные веса по восстановительной стоимости укрупненных конструктивных элементов, приведенных в сборнике № 28, принимаются по таблице рекомендуемого прил. 2 [9].

В рассматриваемом примере износ будет определяться следующим образом: при обследовании крупнопанельного пятиэтажного жилого здания проведена оценка физического износа всех конструктивных элементов и получены данные по оценке физического износа газового оборудования, которая проводилась специализированной организацией. Результаты оценки физического износа элементов и систем, а также определения их удельного веса по восстановительной стоимости сведены в табл. 11.

Таблица 11

Расчет физического износа здания

Наименование элемента здания	Удельные веса конструктивных элементов по [8], %	Удельные веса каждого элемента по таблице [9], %	Расчетный удельный вес элемента, li × 100 %	Физический износ элементов здания, %
				По результатам оценки ФК	Средневзвеш. значение физического износа
Фундаменты	3		3	10	0,3
Стены	43	86	37	15	5,55
Перегородки	43	14	6	20	1,2
Перекрытия	11		11	10	1,1
Крыши	6	75	4,5	35	1,6
Кровля	6	25	1,5	40	0,6
Полы	12		12	30	3,6
Окна	6	48	2,88	15	0,4
Двери	6	52	3,12	20	0,6
Отделочные работы	3		3	50	1,5
Внутренние сантехнические и электрические устройства,	12		0
в том числе:			0
отопление	4		4	40	1,6
вентиляция	0,24		0,24	25	0,06
водопровод	1,2		1,2	25	0,4
горячее водоснабжение	1,44		1,44	40	0,36
канализация	1,68		1,68	30	0,5
газоснабжение	0,84		0,84	15	0,13
электроосвещение и электрооборудование	3,6		3,6	15	0,54
Прочие работы	4		0
лестницы		31	1,24	20	0,25
балконы		24	0,96	20	0,19
остальное		45	1,8	45	0,81
ИТОГО					21,29

Полученный результат округляем до 1%, физический износ составляет 21%.

2. Функциональный (моральный) износ. Кроме физического износа происходит и моральное старение жилых зданий. Моральным износом называют несоответствие зданий существующим на момент оценки нормативным объемно-планировочным, архитектурно-конструктивным, санитарно-гигиеническим и другим требованиям. Причины, обусловливающие сам процесс морального износа, имеют ярко выраженный социальный характер. На всех этапах развития человеческого общества жилища отражали и отражают социальный и экономический уровни развития производительных сил, духовный и технический потенциалы, эстетические принципы общества. Жилище является местом отдыха и бытовой деятельности людей. Именно с этих позиций и рассматривается уровень комфортабельности жилых зданий.

Критерием уровня комфортабельности являются гигиенические факторы (температурно-влажностный режим, качество воздушной среды, зрительный, световой и шумовой режимы) и функциональные факторы (объемно-планировочные и конструктивные решения, уровень инженерного благоустройства). Представления о критериях оценки уровня комфортабельности жилых зданий постоянно меняются наряду с поступательным развитием человеческого общества, поэтому жилые здания, возведенные на должном уровне комфортабельности, спустя какой-то промежуток времени перестают соответствовать трансформируемым критериям оценки. Так происходит моральное старение (износ) жилых зданий, наступающее обычно значительно раньше, чем их физический износ. Как показывает отечественный и зарубежный опыт, требования людей к планировке квартир только в течение пятидесяти лет меняются от пяти до восьми раз.

На практике для определения размера морального износа жилых зданий используют один из трех методов: расчетный метод, метод приблизительной оценки, объективный метод.

Расчетным методом определяют две формы морального износа (первую и вторую формы). Под моральным износом первой формы понимают снижение стоимости здания во времени, связанное с уменьшением общественного труда, необходимого для возведения таких же зданий в момент оценки. Стоимостное выражение морального износа первой формы М₁, %, определяют по формуле

М₁ = (а – В)100/а, (10)

где а – первоначальная стоимость здания, руб.;

В – балансовая стоимость здания на момент оценки, руб.

Моральным износом второй формы называют старение здания ввиду его несоответствия на момент оценки нормативным требованиям, действительным в данный период времени. Стоимостное выражение морального износа второй формы М₂, %, определяют по формуле

М₂ = С/В, (11)

где С – стоимость ремонтно-реконструктивных мероприятий (в действующих ценах), направленных на устранение морального износа второй формы, руб.

Метод приблизительной оценки основан на использовании для определения морального износа жилых зданий шкал и таблиц укрупненных показателей, в которых приводится краткая характеристика здания. Данный метод не позволяет с достаточной степенью точности определять размер морального износа. Примером данного подхода к оценке износа может служить следующая табл.12.

Таблица 12