Внесение корректировок цен аналогов

Корректировки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
1. Цена за 1 кв. м, руб.
3. Перевод цены предложения в цену сделки, коэфф.
3. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.
4. Время прод./предл., коэф.
5. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.
6. Имущественные права, коэф.
7. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.
8. Условия финансирования, коэф.
9. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.
10. Местоположение, коэф.
11. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.		Окончание табл. 18
12. Транспортная доступность, коэф.
13. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.
14. Материалы стен дома, коэф.
15. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.
16. Этаж, коэф.
17. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.
18. Площадь, коэф.
19. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.
20. Высота потолка, коэф.
21. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.
22. Планировка, коэф.
23. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.
24. Балкон/лоджия, коэф.
25. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.
26. Отделка, коэф.
27. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.
28. Состояние, коэф.
29. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.
30. Коммуникации, коэф.
31. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.
32. Системы безопасности, коэф.
33. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.
34. Телефон, коэф.
35. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.
36. Суммарная корректировка [35/01]
37. Вес (от 1 до 3)
38. Средневзвешенная стоимость 1 кв. м, руб.

Ранжирование скорректированных цен 1 кв. м квартир производим по количеству поправок, внесенных в цену объектов-аналогов, т.е. наивысший ранг имеют те аналоги, в цену которых вносилось наименьшее количество корректировок.

Стоимость объекта оценки, полученная сравнительным подходом, с учетом НДС определяется по формуле

С = С_{1 кв.м}× S_кв, (23)

где С_{1 кв.м} – средневзвешенная стоимость одного квадратного метра общей площади квартиры (строка 38 табл. 18);

S_кв – площадь оцениваемой квартиры.

Полученный результат округляется.

6. Согласование результатов в итоговую оценку стоимости. Применение трех подходов к оценке стоимости недвижимости дает три результата, которые, как правило, различны по численному значению. Абсолютная сходимость результатов стоимости возможна в том случае, если экономические условия таковы, что обеспечивается полная занятость и производство уравновешивается предложением. Такая ситуация практически не достижима, и поэтому возникает необходимость согласования стоимостей, определенных в рамках различных подходов.

Эксперты-оценщики обычно используют три основных способа согласования результатов оценки и выбора итоговой величины стоимости объекта: определение среднеарифметической величины, математическое взвешивание и субъективное взвешивание результатов оценки.

Математическое взвешивание результатов оценки заключается в придании определенных весов (в процентах) каждому результату оценки стоимости объекта и расчете средневзвешенной величины, которая и будет выражать окончательную величину стоимости объекта.

Субъективное взвешивание результатов оценки заключается в интуитивном взвешивании использованных методов оценки путем анализа их преимуществ и недостатков, придании определенных весов результатам оценки, полученным различными методами, а также в выборе на этой основе окончательной величины стоимости объекта недвижимости. Точность и достоверность результата оценки в этом случае зависят от квалификации и опыта эксперта-оценщика.

Определение весов необходимо производить на основе многокритериальной оценки каждого из применяемых методов. В качестве критериев рассматриваются следующие: достоверность информации, полнота информации, способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца, способность учитывать конъюнктуру рынка, способность учитывать местоположение, допущения, принятые в расчетах. При этом следует учитывать, что полное выполнение каждого критерия обеспечивает использование всех трех подходов. Таким образом, 100 % соответствия каждому критерию распределяются на основе экспертной оценки между тремя подходами, например, доходный подход – 30 %, затратный – 40 %, сравнительный – 30 % (в сумме 100 %).

Расчет удельных весовых показателей приведен в табл. 19.

Таблица 19