5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки

Наилучшее и наиболее эффективное использование является основой определения стоимости. В том случае, если улучшения, находящиеся на земельном участке, имеют высокую степень физического, функционального и внешнего износа либо подлежат ликвидации наилучшее и наиболее эффективное использование рассматривается только для земельного участка как не застроенного. Если улучшения находятся в хорошем состоянии, то ННЭИ рассматривается для улучшения (объекта недвижимости), так как здание находится в хорошем состоянии, и его не предполагается сносить.

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика по этому вопросу, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость оцениваемого объекта.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:

1) законодательно разрешенное использование – рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством. В том случае, если текущее разрешенное использование будет признано запрещенным, тогда необходимо будет перепрофилировать или снести объект;

2) физически возможные варианты использования – рассматриваются физически реальные на данной площади способы использования. Необходимо оценить размер, проектные характеристики и состояние имеющихся улучшений;

3) финансово осуществимые варианты использования – рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу;

4) вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность – рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

6. Определение стоимости объекта оценки

6.1. Определение стоимости земли

Включение данного раздела в настоящее учебное пособие предопределено логикой и последовательностью составления отчета об оценке объекта недвижимости. Однако детальное рассмотрение подходов и методов оценки земли неоправданно увеличило бы объем настоящей работы и не позволило бы автору сконцентрироваться на вопросах, в большей степени касающихся оценки улучшений объектов недвижимости – зданий. Ввиду этого, при рассмотрении вопросов определения стоимости земли, авторы отсылают читателя к другим источникам, достаточно подробно освещающим вышеназванные вопросы [14; 15; 17; 19].

6.2. Определение стоимости улучшений

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Оценка стоимости недвижимости затратным подходом

Основу затратного подхода составляет определение восстановительной стоимости (стоимости замещения) объекта недвижимости. Существует несколько основных методов определения восстановительной стоимости, метод сравнительной единицы, метод разбиения по компонентам и метод количественного обоснования.

Метод количественного обоснования является самым трудоемким, поскольку предполагает составление сметной документации на возведение объекта недвижимости, как если бы он строился заново.

Метод разбиения по компонентам менее сложен и основан на том, что строительство объекта недвижимости можно условно разбить на определенные этапы (земляные работы, фундаменты, стены и т.д.), а затем, применяя укрупненные показатели сметной стоимости строительства и удельные веса каждого компонента в стоимости объекта недвижимости, определить его восстановительную стоимость.

В настоящем пособии будет рассмотрено определение восстановительной стоимости объекта недвижимости на основе метода сравнительной единицы с использованием укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС).

Первым этапом определения восстановительной стоимости является выбор единицы сравнения. Ею, как правило, выступает квадратный метр общей площади здания или кубический метр строительного объема здания.

В сборниках укрупненных показателей восстановительной стоимости за единицу сравнения принят один кубический метр строительного объема здания [8]. В этой связи часто возникает необходимость перевода единиц сравнения из кубических метров в квадратные, поскольку при оценке стоимости недвижимости в основном оперируют последними. Для перехода от кубических метров к квадратным достаточно перемножить стоимостные показатели первых на коэффициент перевода:

, (4)

где K – коэффициент перевода;

V – строительный объем здания;

S – общая (полезная) площадь здания.

Следует отметить, что в некоторой технической документации данный коэффициент бывает рассчитанным, что упрощает задачу оценщика.

После выбора единицы сравнения следует определить характеристики типичного оцениваемому объекту здания. Очень часто возникает заблуждение, что на первом этапе процесса оценки определяется восстановительная стоимость оцениваемого объекта. Это не так. Исходя из определения восстановительной стоимости как затрат в текущих ценах на воспроизводство здания, являющегося точной копией оцениваемого объекта, т.е. возведенного с применением тех же технологий, конструктивно-планировочных решений, материалов, качества рабочей силы и т.п., необходимо определить восстановительную стоимость аналогичного типичного объекта, а затем произвести корректировку полученной величины с учетом особенностей оцениваемого объекта.

В сборниках УПВС даны подробные технические характеристики большинства типичных объектов. Рассмотрим следующий пример. Двухкомнатная квартира в пятиэтажном крупнопанельном доме с техническим подпольем, общей площадью 48 кв. м, высотой потолка 2,7 м, имеет все благоустройства, предусмотренные описанием аналога (Сб. 28 УПВС, табл. 49) (см. Приложение 4).

В сборнике 28 УПВС рассмотрены характеристики типичного пятиэтажного крупнопанельного здания. Группа капитальности определяется исходя из характеристик основных элементов здания (фундамента, стен, перекрытий). Для жилых зданий принимается, как правило, капитальность первой и второй групп (см. табл. 2) со сроком эксплуатации 150 и 120 лет соответственно.

Укрупненные показатели разработаны для 10 территориальных поясов по уровню сметной стоимости для II климатического района.

Территориальный пояс определяется согласно Приложению 2 Общей части сборников УПВС «Распределение отдельных частей территории СССР на территориальные пояса и климатические районы для переоценки основных фондов». Например, Волгоградская область – 2 территориальный пояс, II климатический район.

Для определения восстановительной стоимости по I, III, IV климатическим районам следует пользоваться поправочными коэффициентами, приведенными в технических частях соответствующих отделов Сборника УПВС.

На следующем этапе работы с таблицей УПВС необходимо определить строительный объем здания для определения его стоимостных характеристик. При определении строительного объема здания необходимо руководствоваться следующим:

1. Площадь здания определяется путем умножения его длины на ширину; длина и ширина здания принимаются по внешнему очертанию стен на уровне выше цоколя, включая слой штукатурки и облицовки.

В тех случаях, когда здание в плане представляет сложную геометрическую фигуру, последнюю при измерении надлежит разбить на простые геометрические фигуры (прямоугольники, треугольники и т.д.), а площадь здания определять как сумму площадей этих фигур.

2. Объем здания с чердачным перекрытием определяется произведением его площади на высоту здания, причем высоту здания следует считать от уровня чистых полов первого этажа до верха засыпки чердачного перекрытия.

3. Объем здания без чердачного перекрытия определяется путем умножения площади вертикального поперечного сечения здания на длину здания. Площадь вертикального поперечного сечения здания определяется по обводу наружной поверхности стен, по верхнему очертанию кровли и по уровню чистого пола первого этажа, а длина здания – путем замера расстояния между наружными поверхностями торцовых стен на уровне первого этажа выше цоколя.

4. Объем подвала или цокольного этажа определяется путем умножения площади горизонтального сечения здания на уровне первого этажа выше цоколя здания на высоту, измеренную от уровня чистого пола подвала (цокольного этажа) до уровня чистого пола первого этажа.

5. Пристройки одного и того же назначения и из одного и того же материала, что и основное здание, включаются в объем основной части здания; не отвечающие этим требованиям пристройки обмеряются и учитываются самостоятельно и в объем здания не включаются.

6. Объем здания должен исчисляться отдельно по его частям, если эти части резко отличны друг от друга по очертанию, конфигурации или конструктивному решению, например, здание цеха, в котором имеются одноэтажная часть с железобетонным каркасом и бытовые помещения с кирпичными стенами и т.д.

В случае раздельного исчисления объема здания стена, разграничивающая части здания, относится к той части, у которой конструкция или высота стен соответствует конструкции или высоте разграничивающей стены.

Определение восстановительной стоимости пристроенного здания, которое не имеет четвертой стены в месте примыкания к основному зданию, производится следующим образом: пристройка, имеющая одинаковое с основным зданием хозяйственное назначение, принадлежащая одной организации и не отличающаяся от него по конструктивной характеристике, переоценивается вместе с основным зданием как единый инвентарный объект. При этом отсутствие у пристройки четвертой стены в месте примыкания к основному зданию во внимание не принимается. Если же пристройка имеет другое хозяйственное назначение и отличается от основной части здания по конструктивной характеристике или принадлежит другой организации, она переоценивается отдельно. В этом случае при отсутствии у пристроенного здания четвертой стены в месте примыкания к другому зданию восстановительная стоимость такой пристройки уменьшается. Определение восстановительной стоимости пристройки производится по следующей формуле:

В_П = В_У О_П (1 – У_СФ × l_СТ / П_СТ), (5)

где В_П – восстановительная стоимость пристроенного здания;

В_У – восстановительная стоимость единицы измерения (1 куб. м) данного типа здания (пристройки);

О_П – объем пристройки;

У_СФ – удельный вес стен и фундамента, приведенный в соответствующем сборнике (для пристройки);

l_СТ – длина стены (участка стены) основного здания, к которому примыкает пристройка;

П_СТ – полный периметр стен пристройки (включая стену основного здания).

В тех случаях, когда надворные постройки, ограждения и другие объекты числятся в бухгалтерском учете как один инвентарный объект с основным зданием, восстановительная стоимость здания определяется раздельно по основному зданию и по надворным постройкам и сооружениям. Восстановительная стоимость надворных построек определяется путем умножения стоимости 1 куб. м (1 кв. м, 1 пог. м и т.д.), взятой по соответствующему типу постройки, ограждения и так далее по сборнику, на объем (площадь или протяженность) каждой надворной постройки, ограждения и т. д. Рассчитанная таким образом восстановительная стоимость надворных построек, ограждений и т.д. прибавляется к восстановительной стоимости основного здания.

7. В общий объем здания должны также включаться:

объем эркеров, тамбуров, закрытых веранд, ниш, лоджий и других частей зданий, увеличивающих их полезный объем;

объем световых фонарей, выступающих за наружное очертание крыши;

объем мансард, светелок и мезонинов, определяемый умножением площади их горизонтального сечения по внешнему обводу стен на уровне пола на высоту от пола мансарды (мезонина) до верха засыпки чердачного перекрытия. При криволинейном очертании перекрытий мансарды (мезонина) следует принимать среднюю высоту.

8. При определении строительного объема жилых и общественных зданий технические этажи (котельные, мастерские и др.) должны включаться в объем зданий.

9. В объем зданий не включаются: объем портиков, крылец, открытых балконов, проездов, чердаков, используемых для технических целей.

10. Этажность здания определяется количеством наземных этажей, в том числе мансардных, а также цокольного этажа, если верх его перекрытия возвышается над уровнем тротуара или отмостки не менее чем на 2 м. Если отдельные части здания имеют разное количество наземных этажей, его этажность определяется по наибольшему количеству этажей в здании.

Цокольным этажом считается этаж, пол которого заглублен не более чем на половину расстояния от пола до потолка.

Подвальным этажом считается этаж, пол которого заглублен более чем на половину этой высоты.

Мезонином называется надстройка, которая по площади менее площади нижележащего этажа и имеет с ним внутреннее сообщение.

Мансардой и светелкой называются жилые помещения, которые устроены в габаритах чердачного пространства и находятся под общей крышей здания.

При определении объемов зданий полученные данные следует округлять до целого кубического метра. Например, объем здания составляет 9564 куб. м, следовательно, стоимость одного кубического метра объема здания для Волгоградской области составит 26,7 руб. в ценах 1969 г. (колонка б, строка 2 табл. 49 прил. 4).

Далее необходимо определить все надбавки и повышающие коэффициенты, связанные с оцениваемым зданием по техническим частям к сборнику УПВС в целом и к первому отделу, по дополнениям к оценочной таблице, причем надбавки, выраженные в процентах, преобразуют в коэффициент. Все повышающие коэффициенты перемножаются между собой с целью получения единого для оцениваемого здания повышающего коэффициента.

Восстановительная стоимость 1 куб. м здания получается путем умножения его цены на общий повышающий коэффициент.

По техническим частям к сборнику УПВС и к первому отделу, по дополнениям к оценочной таблице определяются также все коэффициенты, понижающие стоимость оцениваемого здания.

Фактическая стоимость оцениваемого здания получается перемножением стоимости, полученной с учетом повышающего коэффициента, на общий понижающий коэффициент.¹

Поскольку сборники УПВС содержат информацию в ценах 1969 г., для определения восстановительной стоимости в текущих ценах необходимо произвести индексацию по следующей формуле:

_, (6)

где ВС_тек – восстановительная стоимость 1 куб. м здания в текущих ценах;

ВС₆₉ – восстановительная стоимость 1 куб. м здания в ценах 1969 г., приведенная в сборниках УПВС;

K_69-84 – коэффициент перевода цен на строительство из уровня 1969 г. в уровень 1984 г.;

K_84-91 – коэффициент перевода цен на строительство из уровня 1984 г. в уровень 1991 г.;

K_91-N – коэффициент перевода цен на строительство из уровня 1991 г. в уровень на дату оценки.

Значения коэффициента перевода цен K_91-N публикуются периодически раз в квартал в «Строительной газете» и других специализированных изданиях. Данные коэффициенты различны для разных регионов Российской Федерации. Например, на II квартал 2010 г. значение этого коэффициента для Волгоградской области составляло 68,15 [10].

Значения коэффициентов K_69-84 и K_84-91 определены постановлениями Госстроя СССР [11; 12]. Например, для Волгоградской области по городскому жилищному крупнопанельному строительству они составляют:

K_69-84 = 1,20 × 1,03 = 1,236 (1,2 – коэффициент для РСФСР;

1,03 – коэффициент для Волгоградской области).

K_84-91 = 1,59 × 1,06 = 1,6854 (1,59 – коэффициент для РСФСР;

1,06 – коэффициент для Волгоградской области).

Таким образом, для нашего примера стоимость воспроизводства 1 куб. м строительного объема типичного здания в ценах II квартала 2010 г. составит:

ВС₂₀₀₇ = 27,6 × 1,236 × 1,6854 × 68,15 = 3918,29 рублей.

Внесение корректировок с учетом отличия оцениваемого объекта от типичного, прибыли застройщика и НДС

Поскольку рассчитанное значение восстановительной стоимости определено на основе методических источников, разработанных в период плановой экономики СССР, оно не учитывает изменившихся экономических условий. В этой связи значение восстановительной стоимости подлежит корректировке на такие факторы, как отличие оцениваемого объекта от типичного (местоположение, привлекательность и пр.), учет прибыли застройщика и налог на добавленную стоимость. Учитывая это, формула для расчета скорректированной восстановительной стоимости будет выглядеть следующим образом:

, (7)

где ВС_{тек. скор.} – восстановительная стоимость 1 куб. м здания в текущих ценах с учетом корректировок;

ВС_тек – восстановительная стоимость 1 куб. м здания в текущих ценах 1969 г. без учета корректировок;

K_Н – коэффициент, учитывающий имеющееся отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением;

K_ПЗ – коэффициент, учитывающий прибыль застройщика;

K_НДС – коэффициент, учитывающий налог на добавленную стоимость.

Расчет поправочного коэффициента K_Н учитывает различия между оцениваемым объектом и типичным по таким характеристикам, как местоположение, состояние дома, состояние квартиры и пр. Расчет целесообразно вести в табличном виде (табл. 9).

Таблица 9