11.4. Диагностика эксплуатационных качеств и техническая оценка объектов недвижимости

Работы по обследованию зданий осуществляются в следующем порядке: получение от заказчика технического задания на проведение работ, сбор исходных данных по объекту обследования, проведение визуального (предварительного) осмотра, анализ исходных данных, результатов обследований и лабораторных исследований.

Исходными данными для выполнения работ по обследованию зданий являются: утвержденное и согласованное техническое задание, акты технического обследования здания, выполненные службой ЖЭК, чертежи архитектурно-строительной части проекта или инвентаризационные планы БТИ, чертежи на обследуемые конструкции и узлы их сопряжений.

Проведение визуального осмотра делают для предварительного ознакомления со зданием и составления программы детального обследования конструкций. При визуальном обследовании выявляют конструктивную схему здания, анализируют планировочные решения, определяют материалы основных несущих конструкций.

При визуальном обследовании зданий выполняют следующие работы:

определяют группу капитальности здания;

выявляют несущие конструкции по этажам: колонны, прогоны, несущие простенки, перегородки;

определяют схемы перекрытия по расположению балок, прогонов и колонн;

осматривают кровлю, стропила, дверные и оконные блоки, лестницы и несущие конструкции;

осматривают и фотографируют фасад.

В процессе визуального осмотра устанавливают:

степень и площадь повреждений кровли, гидроизоляции и защитных покрытий;

наличие раковин и отколов в бетоне, нарушение сцепления арматуры с бетоном;

смещение закладных деталей, деформации соединительных элементов и нарушение сплошности узлов сопряжения конструкций;

участки с повышенным износом конструкций.

Проведение детального обследования здания производят с целью уточнения конструктивной схемы здания, размеров элементов конструкций, состояния материалов и конструкций. При этом проводят вскрытия, анализируют отобранные пробы материалов конструкций приборами инструментами. Примерный перечень используемых приборов и инструментов для обследования каждого вида конструкций представлен в “Инструкции по проведению инженерно-технического обследования здания”

Лабораторные исследования отобранных образцов из существующих конструкций производят отколом, выпиливанием или высверливанием. Все исследования образцов проводятся в соответствии с требованиями государственных стандартов на соответствующие виды испытаний.

Анализ обследований заключается в проведении необходимых поверочных расчетов несущих строительных конструкций в соответствии с требованиями нормативной литературы на конкретный вид конструкции. По результатам инструментального обследования и поверочных расчетов уточняется категория состояния конструкций.

В техническом заключении даются рекомендации по усилению и ремонту конструкций, эскизные варианты усиления с необходимыми расчетами и пояснениями.

Техническая оценка объектов недвижимости

Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Фактический износ отдельных конструкций, элементов, систем или их участков следует оценивать путем сравнения признаков физического износа, выявленных в результате визуального и инструментального обследований, с их значениями, приведенными в нормативных документах (ВСН 53-86р).

В основу нормативных документов по величине физического износа положены закономерности соотношения физического износа и стоимости объективно необходимого ремонта на преодоление этого износа (восстановление). Физический износ конструкций и элементов в укрупненных показателях и характеристика их состояния приведены в табл. 15.

Таблица 15

Количественная величина физического износа, %

Физический износ, %	Оценка технического состояния	Общая характеристика технического состояния	Примерная стоимость капитального ремонта, % от восстановительной стоимости конструктивных элементов
0‑20	Хорошее	Повреждений и деформаций нет. Имеются отдельные устраняемые при текущем ремонте мелкие дефекты, не влияющие на эксплуатацию конструктивного элемента .Капитальный ремонт может производиться лишь на отдельных участках, имеющих относительный износ	До 10
21‑40	Удовлетворительное	Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта, который наиболее целесообразен именно на этой стадии	15‑30
41‑60	Неудовлетворительное	Эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта	40‑80
61‑80	Плохое	Состояние несущих конструктивных элементов аварийное, а ненесущих весьма ветхое. Ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций возможно лишь по проведению охранных мероприятий или полной смены конструктивного элемента	90‑120

Физический износ конструкции, элемента или системы, имеющих различную степень износа отдельных участков, следует определять по формуле:

Ф_к = Ф_i P_i/P_к,

где Ф_к – физический износ конструкции, элемента или системы, %;

Ф_i – физический износ участка конструкции, элемента или системы, определенный по нормативным документам;

Р_i – размеры (площадь или длина) поврежденного участка;

Р_к – размер всей конструкции;

n – число поврежденных участков.

Физический износ здания следует определять по формуле:

Ф_зд= Ф_кi l _i,

где Ф_зд – физический износ здания, %;

Ф_кi – физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %;

l_i – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания;

n – число отдельных конструкций, элементов или систем в здании.

Усредненные доли восстановительной стоимости укрупненных конструктивных элементов здания приведены в табл.16, усредненные доли восстановительной стоимости укрупненных элементов систем инженерного оборудования – в табл.17.

Численное значение физического износа следует округлять для отдельных участков конструкций, элементов и систем – до 10%; для конструкций, элементов и систем – до 5%, для здания в целом – до 1%.

Для слоистых конструкций – стены и покрытий следует применять системы двойной оценки физического износа: по техническому состоянию (табл.18) и сроку службы конструкции. За окончательную оценку физического износа следует принимать большее значение.

Физический износ по сроку службы слоистой конструкции следует определять по формуле:

Ф_с = Ф_i К_i

где Ф_с – физический износ слоистой конструкции ;

Ф_i – физический износ слоя, определяемый по рис. 136, в зависимости от срока эксплуатации данной слоистой конструкции, %.

К_i – коэффициент, определяемый как отношение стоимости материала слоя к стоимости всей конструкции (табл. 19).

n – число слоев.

Рис. 136. Физический износ слоистых конструкций (срок службы 60-125 лет)

Таблица 16

Примерные усредненные удельные веса укрупненных конструктивных

элементов здания

Наименование укрупненных элементов		Наименование конструктивных элементов		Удельные веса элементов по группам капитальности зданий
				I	II	III	IV	V
1.Стены и перегородки(100%)		Стены		73	86	80	76	61
		Перегородки		27	14	20	24	39
2.Кровля(100%)		Конструкция крыши		75	40	40	40	47
		Кровельное покрытие		25	60	60	60	53
3.Проемы(100%)		Окна		48	56	56	67	67
		Двери		52	44	44	33	33
		Здания высотой		Варианты
		До 5 этажей	Более 5 этажей	С балконами	Без балконов
4.Прочие (100%)	Балконы	33	31	15	--	--	--	--
	Лестницы	25	24	51	51	40	25	--
	Остальное	42	45	34	49	60	75	100

Таблица 17.

Удельные веса элементов в системах инженерного оборудования (по восстановительной стоимости)

Системы инженерного оборудования	Элементы	Удельный вес элемента в системе для зданий, этажности
		1-3	4-6	9-12	Более12
1	2	3	4	5	6
Внутреннее горячее водоснабжение	Магистрали	40	30	25	20
	Стояки	30	40	45	55
	Полотенцесушители	10	13	15	15
	Смесители	10	10	10	7
	Запорная арматура	10	7	5	3
Центральное отопление	Магистрали	35	25	20	15
	Стояки	26	27	29	31
	Отопительные приборы	30	40	45	50
	Запорная арматура	9	7	5	3
	Калориферы	-	1	1	1
Внутренний водопровод	Трубопроводы	45	42	38	35
	Краны и запорная арматура	30	32	34	35
	Бочки смывные	25	26	28	30

Продолжение таблицы 17

1	2	3	4	5	6
Внутренняя канализация	Мойки, раковины, умывальники	25	25	20	20
	Ванные	30	30	35	35
	Унитазы	20	20	25	25
	Трубопроводы	25	25	20	20
Внутреннее электрооборудование	Магистрали	20	20	25	25
	Внутриквартирные сети	25	25	22	22
	Электроприборы	30	32	33	35
	Выключатели и рубильники	25	23	20	18

Таблица 18

Стены из слоистых железобетонных панелей

Признаки износа	Количественная оценка	Физический износ, %	Примерный состав работ
Незначительные повреждения отделки панелей, усадочные трещины, выбоины	Повреждения на площади до 10%.Ширина трещин до 0,3 мм	0-10	Заделка трещин и выбоин
Выбоины в фактурном слое, ржавые потеки	Повреждения на площади до 15%	11-20	Заделка трещин, ремонт фактурного слоя
Отслоение раствора в стыках, трещины на наружной поверхности, следы протечек в помещениях	Ширина трещин до 1 мм. Протечки на площади до 10%	21-30	Герметизация швов, заделка трещин с восстановлением отделочных покрытий
Трещины, выбоины, отслоения защитного слоя бетона, местами протечки и промерзания в стыках	Ширина трещин до 2 мм. Повреждения на площади до20%	31-40	Восстановление защитного слоя, герметизация швов, заделка трещин, утепление части стыков
Горизонтальные трещины в простенках и вертикальные - в перемычках, выпучивание бетонных слоев, протечки и промерзания панелей	Ширина трещин до 3 мм. Выпучивание до 1/200 расстояния между опорными участками панели	41-50	Местное усиление отдельных простенков и перемычек, заделка трещин, герметизация швов, утепление части стен
Трещины в простенках и перемычках, разрушение утеплителя, протечки и промерзания.	Ширина трещин более 3 мм	51-60	Замена утеплителя, усиление перемычек и простенков, герметизация швов и заделка трещин
Массовые трещины и деформации, разрушение и оседание утеплителя, промерзание панелей	-	61-70	Замена панелей

Таблица 19.

Удельные веса слоев в многослойных панелях стен и совмещенных крыш

зданий

Наименование конструкции	Материал утеплителя	Толщина, см	Удельный вес по стоимости
			тяжелого бетона	утеплителя
Трехслойная стеновая панель	Жесткие минераловатные плиты	30	0,4	0,6
То же	Цементный фибролит	35	0,38	0,62
То же	То же	40	0,3	0,7
То же	Ячеистый бетон	35	0,45	0,55
То же	То же	40	0,34	0,66
Двухслойная стеновая панель	Легкий бетон	30	0,5	0,5
То же	То же	35	0,55	0,45
Трехслойная панель совмещенной крыши	Минеральная вата	-	0,35	0,65
Двухслойная панель совмещенной крыши	Легкий бетон	-	0,5	0,5

Физический износ внутренних систем инженерного оборудования зданий в целом должен определяться на основании оценки технического состояния элементов, составляющих эти системы (например, системы горячего водоснабжения, табл. 20)

Таблица 20

Физический износ системы горячего водоснабжения

Признаки износа	Физический износ, %	Примерный состав работ
1	2	3
Ослабление сальниковых набивок, прокладок смесителей и запорной арматуры, отдельные нарушения теплоизоляции магистралей и стояков	0‑20	Набивка сальников, замена прокладок, устройство теплоизоляции трубопроводов (местами)
Капельные течи в местах резьбовых соединений трубопроводов и врезки запорной арматуры, нарушение работы отдельных полотенцесушителей (течи, нарушение окраски, следы ремонта); нарушения теплоизоляции магистралей и стояков; поражение коррозией магистралей отдельными местами	21‑41	Частичная замена запорной арматуры и отдельных полотенцесушителей, замена отдельными местами трубопроводов магистралей, восстановление теплоизоляции

Продолжение таблицы 20

1	2	3
Неисправность смесителей и запорной арматуры; следы ремонта трубопроводов и магистралей (хомуты, заплаты, замена отдельных участков); неудовлетворительная работа полотенцесушителей; значительная коррозия трубопроводов	41‑60	Замена запорной арматуры, смесителей, полотенцесушителей; частичная замена трубопроводов магистралей и стояков
Неисправность системы: выход из строя запорной арматуры, смесителей, полотенцесушителей, следы больших ремонтов системы в виде хомутов, частичных замен, заварок, коррозия элементов системы	61‑80	Полная замена системы

Е сли в процессе эксплуатации некоторые элементы системы были заменены новыми, физический износ системы следует уточнить расчетным путем на основании сроков эксплуатации отдельных элементов по графикам, приведенным в ВСН 53-86р, например, для системы горячего водоснабжения (рис. 137). За окончательную оценку следует принимать большее из значений. Физический износ системы должен определяться как сумма средневзвешенного износа элементов.

Рис. 137. Физический износ системы внутреннего горячего водоснабжения:

1 – стояки из оцинкованных труб; 2 – полотенцесушители всех видов; магистрали из оцинкованных труб; запорная арматура латунная; смесители всех видов; 3 – стояки и магистрали из труб; запорная арматура чугунная