8.7. Договор продажи недвижимости

По договору купли‑продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК). Регулируется этот договор § 7 гл. 30 ГК. Специфика этого договора определяется его предметом.

Продавцом в данном договоре, как правило, является собственник объекта недвижимости. Значит, продавцами могут быть физические лица, граждане‑предприниматели, негосударственные юридические лица, государство, субъекты РФ, муниципальные образования, имеющие свидетельство о праве собственности на соответствующий объект. Государственные юридические лица могут быть продавцами только с согласия собственника, поскольку самостоятельно они не могут распоряжаться объектами недвижимости. Круг покупателей практически не ограничен. Объектом договора является недвижимое имущество, не изъятое из оборота государства (ст. 130 ГК).

Обязательными условиями договора продажи недвижимости являются: предмет договора (объект) и цена. В соответствии со ст. 554 ГК в договоре должны содержаться подробные данные об объекте недвижимости (наименование объекта, его назначение, местонахождение, площадь, этажность и т. д.); при отсутствии этих данных договор не считается заключенным. Когда объектом договора является жилое помещение (жилой дом, квартира, дача), то в соответствии со ст. 558 ГК, если имеются лица, сохраняющие право пользования жилым помещением после его продажи, существенным условием договора является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Обязательным условием договора в соответствии со ст. 555 ГК является цена. При отсутствии в договоре согласованного в письменной форме условия о цене объекта договор считается незаключенным. Если иное не предусмотрено договором или законом, цена объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, включает цену соответствующей части земельного участка, передаваемой покупателю.

Цена может устанавливаться на объект недвижимости в целом, либо за единицу площади (например за квадратный метр), либо иного показателя его размера. В этом случае общая цена объекта определяется исходя из фактического размера недвижимого имущества (ст. 555 ГК).

Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами, и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность договора (ст. 550 ГК). Переход права собственности на недвижимость также подлежит государственной регистрации. Право собственности к покупателю переходит в момент государственной регистрации этого права (ст. 551 ГК).

Законодательством определен порядок передачи объекта недвижимости покупателю (ст. 556 ГК). Передача осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Обязательство продавца считается выполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами документа о передаче.

Поскольку момент перехода права собственности к покупателю (момент государственной регистрации), как правило, не совпадает с передачей объекта, возникает вопрос о моменте перехода риска случайной гибели или порчи объекта к приобретателю. Поскольку в законе применительно к рассматриваемому договору этот вопрос специально не урегулирован, следует признать, что в соответствии с п. 2 ст. 223 ГК риск случайной гибели или порчи недвижимости переходит к покупателю с момента государственной регистрации.

Специфика рассматриваемого договора состоит в том, что объекты недвижимости в большинстве случаев прочно связаны с землей, расположены на соответствующем земельном участке. Поэтому ст. 552 ГК предусматривает, что при продаже здания, строения или другой недвижимости покупателю одновременно передается право на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. При этом, если продавец является собственником земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, к покупателю переходит право собственности либо предусмотренное договором иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю право на земельный участок, к нему переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Если продавец не является собственником земельного участка, к покупателю переходит право пользования соответствующей частью земельного участка на условиях, на которых им пользовался продавец.