- •1.2. Понятие, содержание, форма и виды договоров в коммерческой деятельности
- •1.3. Порядок заключения, изменения и расторжения договоров
- •1.4. Исполнение и обеспечение договоров
- •1.5. Условия действительности договоров
- •1.6. Ответственность за нарушение договоров
- •Глава 2 Договоры по передаче имущества в собственность
- •2.1. Договор купли‑продажи (общие положения)
- •2.2. Договор розничной купли‑продажи
- •2.3. Договор поставки
- •2.4. Договор поставки товаров для государственных нужд
- •2.5. Договор контрактации
- •2.6. Договор энергоснабжения
- •2.7. Договор купли‑продажи недвижимости
- •2.8. Договор купли‑продажи предприятия
- •2.9. Договор мены
- •Глава 3 Договоры по передаче имущества в пользование
- •3.1. Договор аренды (общие положения)
- •Права и обязанности арендатора и арендодателя
- •3.2. Договор проката
- •3.3. Договор аренды транспортных средств
- •3.4. Договор аренды зданий и сооружений
- •3.5. Договор аренды предприятия
- •3.6. Договор финансовой аренды (лизинг)
- •Глава 4 Договоры по производству работ
- •4.1. Договор подряда (общие положения)
- •4.2. Договор строительного подряда
- •4.3. Договор бытового подряда
- •4.4. Договор подряда на выполнение проектных и изыскательских работ
- •4.5.Договор на выполнение подрядных работ для государственных нужд
- •Глава 5 Договоры по использованию исключительных прав и ноу‑хау
- •5.1. Авторский договор
- •Права авторов и их защита.
- •5.2. Договор коммерческой концессии
- •5.3. Лицензионный договор
- •5.4. Договор на выполнение научно‑исследовательских, опытно‑конструкторских и технологических работ
- •Глава 6 Договоры по оказанию услуг
- •6.1 Договор возмездного оказания услуг
- •6.2. Договор перевозки грузов
- •6.3. Договор перевозки пассажиров
- •6.4. Договор транспортной экспедиции
- •6.5. Договор поручения
- •6.6. Договор комиссии
- •6.7. Агентский договор
- •6.8. Договор доверительного управления имуществом
- •6.9. Договор хранения
- •Глава 7 Договоры по оказанию финансовых услуг
- •7.1. Договор займа
- •7.2. Кредитный договор
- •7.3. Договор финансирования под уступку денежного требования (факторинг)
- •7.4. Договор банковского вклада
- •1. Предмет договора.
- •5. Адреса сторон, банковские реквизиты и обязательно подписи сторон.
- •7.5. Договор банковского счета
- •7.6. Расчетные обязательства
- •7.7. Договор страхования
- •1) Риск утраты (гибели), недостачи или повреждения определенного имущества;
- •Глава 8 Договор о совместной деятельности
- •8.1. Договор о совместной деятельности (с банком)
- •8.2. Договор о творческом сотрудничестве
- •8.3. Договор простого товарищества
- •8.4. Договор долевого строительства
- •Глава 9 Договоры, обеспечивающие исполнение обязательств
- •9.1. Договор поручительства
- •9.2. Договор залога
3.4. Договор аренды зданий и сооружений
По договору аренды зданий и сооруженийарендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (статья 650 ГК РФ).
Специфика зданий (сооружений) проявляется в том, что, во‑первых, здания и сооружения, как и другие виды недвижимости, характеризуются особой ценностью и неповторимостью, что требует их индивидуализации и учета, и, во‑вторых, они неразрывно связаны с землей. Под зданием (сооружением)следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним объект, который неразрывно связан с земельным участком и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.
Договор аренды зданий и сооружений заключается всегда в письменной форме.Обеими сторонами составляется единый документ и ими же подписывается. Данный договор не может быть заключен путем обмена письмами, телеграммами и т. п. Недопустимо и последующее изменение условий данного вида договора. Несоблюдение письменной формы влечет в последующем недействительность договора. Договор аренды здания и сооружения, заключенный на срок более одного года, должен еще быть зарегистрирован в органах юстиции.
Размер арендной платыобязательно должен быть указан в договоре. При отсутствии такого условия договор считается незаключенным. Передача здания или сооружения, а также их возращение обратно осуществляется на основании письменного документа (передаточного акта, скорее всего), который подписывается сторонами.84
По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно передаются права на ту часть земельного участка, которая находится под этой недвижимостью и необходима для использования здания или сооружения. Это переходящее к арендатору права на земельный участок может представлять собой право аренды или иное право. Если земельный участок, на котором находится здание или сооружение, находится не в собственности арендодателя, то здание и сооружение может быть сдано в аренду и без согласия собственника земли под ним.
Передача здания (сооружения) арендодателем и принятие его арендатором должны осуществляться по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (ч. 1 п. 1 статьи 655 ГК РФ). Передаточный акт или иной документ о передаче требуется на практике в качестве обязательного для регистрации права аренды и, соответственно, договора аренды. Необходимость исполнения обязательства по передаче здания (сооружения) в аренду с обязательным оформлением передаточного акта или иного документа о передаче вытекает также из указания ч. 3 п. 1 статьи 655 ГК РФ. Согласно этой норме уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания (сооружения) на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно арендодателя от исполнения обязанности передать имущество, а арендатора – от обязанности принять имущество.
Подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче наряду с фактической передачей здания (сооружения) является обязательным условием, позволяющим говорить о надлежащем исполнении обязательства по передаче и приему здания (сооружения) в аренду. Вместе с тем в случаях, предусмотренных договором или законом, это обязательство будет считаться надлежаще исполненным только при наступлении дополнительных фактов (ч. 2 п. 1 статьи 655 ГК РФ). Например, стороны могут ввести в договор условие, согласно которому обязательство арендодателя по передаче здания (сооружения) будет считаться исполненным только тогда, когда он:
а) подпишет передаточный акт;
б) фактически передаст здание (сооружение);
в) оплатит расходы по государственной регистрации перехода права аренды и т. п.
При передаче сложных в инженерно‑техническом отношении зданий (сооружений) стороны могут договориться о том, что обязательным условием надлежащего исполнения обязательства по передаче является проведение продавцом за свой счет силами специализированной организации контрольных и проверочных мероприятий на предмет определения качественного состояния здания (сооружения), инженерных коммуникаций, информационных сетей и т. п., обслуживающих данное здание (сооружение).
При прекращении договора арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю в порядке, аналогичном порядку передачи здания или сооружения арендатору. Иными словами, необходимо составление и подписание акта передачи или иного документа о передаче, а возможны и дополнительные действия по проверке качественного состояния зданий и сооружений и т. п. Отказ какой‑либо стороны от подписания акта передачи или иного документа, свидетельствующего о возврате здания или сооружения, будет рассматриваться как отказ от исполнения обязательств по возврату предмета аренды.