Глава 3 Договоры по передаче имущества в пользование

3.1. Договор аренды (общие положения)

По договору аренды (имущественного найма)арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Предметом договора арендыявляется движимое и недвижимое имущество, не теряющее своих натуральных свойств в процессе его использования. В договоре должны быть точно определены данные, которые позволяют точно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре аренды условие об объекте аренды считается несогласованным сторонами, и впоследствии договор будет незаключенным (статья 607 ГК РФ). Сдаваемое в аренду имущество не переходит в собственность арендатора (за исключением последующего выкупа). Плоды, продукция, доходы, полученные арендатором от использования имущества, становятся уже его собственностью.

Направленность договора аренды на передачу имущества во временное пользование является главным признаком, выделяющим аренду в системе гражданских договоров. Этот признак позволяет отграничить договор аренды от обязательств, имеющих иную направленность (передача имущества в собственность, выполнение работы, оказание услуги). Обязательство аренды, предусматривающее выкуп арендованного имущества в счет суммы арендных платежей, внешне схоже с договором купли‑продажи с рассрочкой платежа. Однако договор купли‑продажи, в том числе и с рассрочкой платежа, направлен на передачу имущества в собственность, условия оплаты имеют вторичное значение. Согласно договору аренды, напротив, основная обязанность собственника – передача имущества во временное владение и пользование арендатору. Наличие в арендном правоотношении условия, предусматривающего выкуп имущества путем внесения арендной платы, не меняет правовой сути договора аренды.

Сторонами договорааренды могут быть как граждане, так и юридические лица. В качестве юридических лиц в арендных правоотношениях могут участвовать коммерческие и некоммерческие организации, а также Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования. Арендодателемможет быть как собственник, так и любое другое лицо, управомоченное по закону или самим собственником (по доверенности, к примеру) сдавать имущество в аренду. Арендаторомможет быть любой субъект гражданского права, обладающий дееспособностью. Исключение составляет аренда имущества, ограниченного в обороте. Для получения такого имущества в аренду необходимо иметь лицензию на занятие соответствующей деятельностью или отвечать иным требованиям, предусмотренным законодательством.

Если договор аренды заключается на срок свыше одного года, а также, если одной из сторон договора является юридическое лицо, то такой договор заключается обязательно в письменной форме и, кроме того, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки для аренды отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если договор аренды заключен на срок, превышающий предельный срок, он действует только в течение срока, равному предельному. Кроме того, при наличии предельного срока по его истечении договор аренды прекращается. Если же законом не установлены предельные сроки действия договора аренды, то по истечении срока действия договора (при условии, что арендатор продолжает пользоваться арендованным им имуществом и при отсутствии возражения со стороны арендодателя), договор считается возобновленным на прежних условиях на неопределенный срок.

Договор аренды, заключенный на неопределенный срок, может быть расторгнутпо одностороннему заявлению любой стороны договора аренды, но с обязательным предупреждением другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца до даты расторжения договора, если законом или договором не предусмотрено иное.

Договор аренды консенсуальный: он считается заключенным, когда стороны достигли согласия по всем существенным условиям договора. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, которое соответствует всем условиям договора и назначению имущества. При этом арендодатель несет именно повышенную ответственность за недостатки сданного ему в аренду имущества, которые препятствуют пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал о них. Арендодатель не отвечает только за те недостатки имущества, которые либо им оговорены при заключении договора аренды, либо они заранее были известны арендатору или были обнаружены им во время осмотра имущества (передаче имущества в аренду).

При обнаружении недостатков имущества(тех, за которые арендодатель несет ответственность) арендатор вправепо своему усмотрению:

• Потребовать от арендатора либо безвозмездного (бесплатного) устранения всех недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение этих недостатков;

• Удержать сумму своих расходов на устранение недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

• Потребовать досрочного расторжения договора аренды.

Арендодатель, узнавший о требованиях арендатора, вправе без промедления произвести замену предмета аренды либо устранить все недостатки имущества.

Объект аренды. В аренду могут быть переданы материальные объекты, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (земельные участки и иные обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, транспортные средства, бытовое имущество и другие непотребляемые вещи). Непотребляемый характер объекта аренды связан с правовой природой данного договора, предусматривающего обязанность арендатора возвратить по окончании аренды то же самое имущество. Поэтому из числа возможных объектов аренды исключается имущество, которое по своей сути не может не потребляться в процессе использования его в гражданском обороте (например, денежные средства). В аренду также не передаются имущественные права.

Законодатель вправе определить виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (статья 607 ГК РФ). Объектами аренды не могут быть вещи, изъятые из оборота. Вещи, ограниченные в обороте, могут быть переданы в аренду лишь с соблюдением установленных ограничений. Для некоторых видов аренды также ограничен круг возможных объектов, например, согласно статье 666 ГК РФ предметом договора лизинга (финансовой аренды) не могут быть земельные участки и другие природные объекты.

Вышеуказанное законодательное требование об индивидуализации объекта аренды обусловлено тем, что по окончании договора арендодателю должно быть возвращено то же самое имущество. В то же время индивидуально‑определенный объект аренды может быть указан не в самом договоре, а в иных подписанных сторонами документах, подтверждающих соглашение относительно договорного имущества (например, в акте приема‑передачи имущества в аренду). В этом случае такой документ должен рассматриваться как неотъемлемый элемент договора в части согласования индивидуально‑определенного объекта аренды.

Договоры аренды могут заключаться в устной и письменной форме. Однако устная форма допускается только для договоров между гражданами при сроке аренды не более года (п. 1 статьи 609 ГК РФ). Для некоторых видов договора аренды законом установлена обязательная письменная форма независимо от субъектного состава и срока аренды (например, прокат – статья 626 ГК РФ, аренда транспортных средств – статьи 633 и 643 ГК РФ, аренда зданий или сооружений – статья 651 ГК РФ, аренда предприятий – статья 658 ГК РФ).

Несоблюдение установленной законом простой письменной формы влечет недействительность договора аренды лишь в случаях, прямо указанных в законе или договоре (п. 2 статьи 162 ГК РФ). Такие последствия установлены для аренды зданий или сооружений (статья 651 ГК РФ) и аренды предприятий (статья 658 ГК РФ). В остальных случаях несоблюдение простой письменной формы только лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение договора и его условий на свидетельские показания (п. 1 статьи162 ГК РФ). Особая значимость договоров аренды зданий (сооружений) и предприятий обусловила необходимость введения правила о том, что такие договоры должны заключаться не просто в письменной форме, а путем составления и подписания сторонами одного документа (статьи 651 и 658 ГК РФ).

Договор аренды недвижимого имущества всегда подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 статьи609 ГК РФ). В статьях 633 и 643 ГК РФ говорится, что договоры аренды транспортных средств, в том числе и являющихся недвижимостью (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания), не должны проходить государственную регистрацию. Кроме того, согласно статье 651 ГК РФ договоры аренды зданий и сооружений подлежат регистрации лишь в том случае, если заключаются на срок не менее одного года.

Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность в случаях, установленных законом (статья 165 ГК РФ). Такие последствия предусмотрены законодателем, в частности, для договоров аренды зданий (сооружений) и предприятий (статьи 651 и 658 ГК РФ). Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (статья 165 ГК РФ). При практическом применении норм о государственной регистрации сделок, в том числе и договоров аренды, необходимо исходить из того, что обязательность государственной регистрации и серьезные юридические последствия ее нарушения (в виде недействительности договора) обусловлены публичными интересами, то есть интересами неопределенного круга лиц в получении объективной информации о правовом статусе определенных объектов экономического оборота.