3.3.3.Специфика анализа и оценки многокритериального объекта

Теория системного анализа рекомендует для решения задач анализа и оценки сложных объектов (а таковым является удельный показатель кадастровой стоимости квартала с учетом целевой функции использования) использовать декомпозиционно-агрегативный подход, когда объекты анализируются и сравниваются поочередно по группе частных критериев. Частные критерии при этом выстраиваются с учетом важности (приоритетности) каждого из них для эксперта или группы экспертов в иерархическую систему.

Преимущества, связанные представлением анализируемого многокритериального объекта в виде иерархии, следующие (12):

1. Иерархическое представление системы можно использовать для описания влияния приоритетов элементов нижнего уровня на приоритеты элементов более высокого иерархического или самого верхнего уровня.

2. Иерархическое описание дает детальную информацию о структуре и функциях системы.

3. Иерархии одновременно устойчивы и гибки, поскольку можно добавлять элементы в определенные уровни.

Такой подход достаточно широко используются на практике. Прежде всего, это обусловлено простотой его интерпретации как экспертами, так и лицами, участвующими в обсуждении полученных окончательных результатов.

Анализ и оценка многокритериальных объектов в большинстве случаев представляет собой следующую цепочку типовых задач:

I. Определение цели и объекта анализа.

II. Построение оценочной модели анализируемого многокритериального объекта. Отбор обобщенных показателей, которые характеризуют наиболее общие и важные свойства анализируемого многокритериального объекта. Подбор для каждого обобщенного (интегрального) показателя промежуточных оценочных критериев (промежуточные критерии оценивают важные свойства анализируемого объекта с точки зрения лица, принимающего решения). Для каждого промежуточного оценочного критерия определяется перечень (состав) простых (элементарных) оценочных критериев. Простые оценочные критерии подлежат непосредственному измерению (оценке) пользователем. Данные по элементарным показателям создают исходную информационную базу по оцениваемому участку.

Обобщенные, промежуточные, простые оценочные показатели в данном экспертном исследовании представляют собой факторы влияния различного уровня обобщения на кадастровую стоимость индивидуального участка городской земли.

III. Проведение групповой экспертной оценки (методом парного сравнения) на базе выделенного множества оценочных критериев для определения их приоритетов (вкладов) в структуре многокритериального объекта.

IV. Определение приоритетов среди оценочных критериев многокритериаль-ного объекта, вычисление «весовых» коэффициентов оценочных критериев для всех уровней иерархии объекта.

Такова общая схема анализа многокритериального объекта.

3.3.4.Метод анализа иерархий Т. Саати.

При решении прикладных задач, связанных с анализом или оценкой многокритериальных объектов, как показывает накопленный опыт и практика, традиционные аналитические методы в чистом виде оказываются не совсем эффективными, а использование экспертных оценок в их привычной для нас форме и виде далеко не всегда приводит к успеху, так как, например, кадастровая стоимость участка городской земли это не только экономические и землеустроительные характеристики, которые можно отобразить в количественной форме, но и различные характеристики и состояние окружающих территорий, экологические и социальные свойства самого участка, транспортные и инженерно-технические условия жизнедеятельности участка и т. д., носящие чисто качественный характер, часто имеющие неосязаемый вид и форму, которые в связи с этим нередко крайне сложно и трудоемко представить и отобразить в однозначном формализованном виде.

Наиболее удобным и эффективным представляется применение иерархической системы критериев, когда при анализе или оценке объекта или объектов выбирается ряд интегральных показателей, характеризующих наиболее общие значимые свойства, например, экономические, транспортные, экологические, инженерно-технические, социальные и т. п. показатели. Каждый из этих показателей может характеризоваться рядом простых единичных показателей. Между уровней единичных и интегральных показателей может быть образован уровень промежуточных показателей. Один и тот же единичный показатель в иерархической системе критериев может влиять на различные интегральные показатели. Метод аналитических иерархических процессов (АИП) был впервые разработан и применен в конце 70-х гг. американским математиком Т.Л. Саати. Подход АИП эффективен при решении слабо структурированных и неструктурированных задач. Он полезен при анализе и оценке абстрактных или неосязаемых объектов, для которых нет стандарта измерения.

«Метод анализа иерархий является систематической процедурой для иерархического представления элементов, определяющих суть любой проблемы. Метод состоит в декомпозиции проблемы на все более простые составляющие части и дальнейшей обработке последовательности суждений лица, принимающего решения (ЛПР), по парным сравнениям. В результате может быть выражена относительная степень (интенсивность) взаимодействия элементов в иерархии. Эти суждения затем выражаются численно. Метод анализа иерархии включает процедуры синтеза множественных суждений, получения приоритетности критериев и нахождения альтернативных решений. Полезно отметить, что полученные таким образом значения являются оценками в шкале отношений и соответствуют так называемым жестким оценкам.» (Саати Т., Кернс К. Аналитическое планирование. Организация систем./ Пер. с англ. Под ред. И.А. Ушакова. – М.: Радио и связь, 1991. С.23)

Метод анализа иерархий (МАИ), применяемый для решения прикладных многокритериальных задач, с успехом используется при решении самых разных задач практики и теории, в том числе он эффективно может быть применен для анализа структуры кадастровой стоимости участка городской земли с учетом функции использования. Метод анализа иерархий предлагает процедуру, которая может полностью объединить экономическую, социальную, инженерно-техническую, природно-геологические среды в цели или критерии анализа и оценки такого сложного природного, социального и экономического объекта как кадастровая стоимость.

В целом подход АИП обладает следующими преимуществами:

• позволяет учитывать различные факторы и множественность целей;

• возможный эффект взаимодействия факторов;

• имеет относительную простоту вычислений;

• позволяет не только упорядочить критерии оценки, но и получить их приоритеты и «веса».

Проблема представления кадастровой стоимости земельного участка как сложного социально-экономического системного объекта, имеющего развитую внутреннюю структуру, практически слабо представлена в соответствующих отечественных публикациях. Как правило, авторами указывается лишь на иерархический характер кадастровой стоимости как на существенный признак данного системного объекта и не более того.

Практически нигде не упоминается опыт использования иерархий для построения структуры кадастровой стоимости городского земельного участка.

Данный метод, по-видимому, ни разу не реализовывался в полной мере в практике работ, связанных с проектированием технологии проведения кадастровой оценки и, в частности, для определения факторов влияния на кадастровую стоимость и определения «весовых» (поправочных) коэффициентов этих факторов.

Применение иерархий, по нашему мнению, позволяет наиболее полно раскрыть специфику взаимосвязей и значение (роль) отдельных оценочных критериев в структуре кадастровой стоимости городской земли.

Применение МАИ для структурирования проблемы определения состава кадастровой стоимости городского земельного участка в процессе анализа позволяет, кроме того:

а) выразить в цифрах неосязаемые, неэкономические факторы влияния (т.е. не измеряемых традиционными методами статистики и нормативной экономики), которые до сих пор не достаточно эффективно или совсем не использовались в практике работ определения стоимости участка городской земли с учетом целевого назначения;

б) получить явно выраженные и обоснованные компромиссы между несколькими критериями оценки, учитывая многие цели на выходе.

Данный метод позволяют также проводить глубокий покомпонентный сравнительный анализ структуры анализируемых объектов и получать не только общую ранжировку приоритетов интегральных показателей с точки зрения объекта исследования («кадастровой стоимости участка городской земли»), но и расставить, например, приоритеты по промежуточным показателям, минуя уровень интегральных показателей, относительно самого верхнего уровня иерархии – цели иерархии и анализа – «кадастровой стоимости участка городской земли», в первом случае, или расставить приоритеты по простым оценочным критериям, минуя уровень промежуточных, относительно уровней интегральных показателей и относительно самого верхнего уровня иерархии, во втором случае. Таким образом, системные аналитики (в том числе, и исполнители данной работы), получают по анализируемому объекту его полную картину, – где объект выиграл, где проиграл, из чего сложилось его итоговая структура оценочных критериев, какие факторы влияния являются важнейшими и определяющими и т. д.

Чтобы соизмерить относительную важность и расставить приоритеты среди отдельных составляющих (компонент) кадастровой стоимости, была проведена определенная аналитическая работа со стороны экспертов-аналитиков – разработана иерархическая модель кадастровой стоимости и подготовлена многокритериальная методика расчета приоритетов подобранных оценочных критериев и их «весовых» коэффициентов.

3.3.5. Построение иерархической модели «удельного показателя кадастровой стоимости земли».

Процесс разработки иерархической модели УПКСЗ, а также подготовка многокритериальной методики анализа, которая представляет собой алгоритм для определения вклада оценочных показателей (интегральных, групповых и простых оценочных критериев – различных характеристик кадастрового квартала и окружающих территорий) в УПКСЗ состоит из нескольких этапов.

1) Первоначально на основе практического опыта экспертов-консультантов и анализа отечественных и зарубежных публикаций по проблемам экономики города и, в частности, по проблемам кадастровой стоимости городской земли был выделен ряд обобщенных характеристик и непосредственных (элементарных) оценочных показателей УПКСЗ. Этап составления первоначального перечня всех возможных вариантов характеристик кадастровой стоимости позволил включить в этот перечень около 350 вариантов оценочных характеристик, отражающих различные аспекты такого сложного системного объекта как УПКСЗ.

2) Затем группой разработчиков был проделан соответствующий отбор внутри этого перечня, который сократил его до 54 простых оценочных и промежуточных показателей. Стоит отметить, что перечень простых оценочных показателей формировался с определенной избыточностью, достаточной для последующей верификации и удаления незначимых или слабо значимых факторов.

3 ) По результатам отбора была спроектирована иерархическая оценочная модель УПКСЗ квартала городской земли. Эта иерархическая модель содержит 3 уровня (рис 2).

Рис. 2

Первый уровень – это уровень наиболее важных для практиков обобщенных (интегральных) характеристик кадастровой стоимости. Всего экспертами-аналитиками было выделено 6 обобщенных (интегральных) показателей: «Местоположение, доступность к центру города. Местам трудовой деятельности, объектам социального и культурно-бытового обслуживания населения», «Уровень развития инженерной инфроструктуры и благоустройства территории», «уровень развития сферы социального и культурно-бытового обслуживания населения», «Состояние окружающей среды» и «Эстетическая, историческая и ландшафтная ценность застройки», «Инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера».

Второй уровень – групповые показатели. Каждый интегральный показатель содержит уровень групповых оценочных показателей. Например, обобщенный показатель «природно-геологические условия» содержит следующие групповые оценочные показатели: «инженерно-геологические условия строительства», «Степень подверженности территории воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера»

Третий уровень – простые (элементарные) оценочные показатели. Групповые оценочные показатели (но не все) содержали уровень простых (элементарных) оценочных показателей. Последний уровень показателей подлежит непосредственной оценке по качественным шкалам или измерению в количественной форме.

4) Одновременно при построении иерархической оценочной модели УПКСЗ были выделены 14 типичных групп целевого использования городской земли (на основании ЗК РФ и инструкции от 09.05.93.). Эти группы не отражают, безусловно, всех возможных целевых использований городского земельного участка, но они непосредственным образом отражают самые насущные потребности и запросы соответствующих официальных городских и областных структур. Среди этих групп:

Таблица 3

Виды использования (основание ЗК РФ)	Функциональное использование (основание – инструкция от 09.05.93. за № 26).
Земли городской поселковой и сельской застройки	1. Земли застройки или подлежащие застройки (многоэтажной и повышенной этажности)
	2. Земли предоставленные под ИЖС
	3. Земли гаражных кооперативов
Земли общего пользования	4. Для удовлетворения культурно-бытовых потребностей населения.
	5. Полигоны для захоронения промышленных отходов, свалок
	6. Временные сооружения облегченного типа (летние кафе, павильоны и т.п.)
Земли сельскохозяйственного использования	7. Пашня, сады, виноградники, огороды, сенокосы и пастбища в границах населенного пункта.
	8. Кустарники, торфяники, карьеры и другие неудобные земли.
Земли природоохранного рекреационного и историко-культурного назначения.	9. Земли природоохранного рекреационного и историко-культурного назначения.
Земли лесного фонда	10. Земли лесного фонда
Земли водного фонда	11. Земли водного фонда
Земли промышленности, транспорта, связи.	12. Земли промышленности, транспорта, связи
	13. Земли обороны и иного назначения
Земли запаса	14. Земли запаса

Данные группы целевого использования являются наиболее востребованными практикой реализации рыночных земельных отношений в городских условиях. В дипломной работе кадастровая стоимость вычисляется по видам использования представленным в таблице 3.

Преимущества созданной иерархической оценочной модели УПКСЗ и затем подготовленной методики расчета приоритетов среди оценочных показателей различных иерархических уровней состоят в том, что:

а) спроектированная иерархическая модель включает намного больше исходных первичных оценочных показателей, характеризующих различные аспекты кадастровой стоимости;

б) иерархическая модель использует состав оценочных (первичных и промежуточных) и обобщенных (интегративных) показателей, приближенных к реальной ситуации кадастровой оценки городского квартала при различном его использовании;

в) модель может эффективно учитывать как запросы инвесторов проекта, так и органов, занимающихся вопросами налогообложения с помощью более точно рассчитанных весовых коэффициентов (весов) факторов влияния при различном целевом использовании квартала;

г) впервые в практике предложена схема обоснованного выделения наиболее значимых факторов влияния на УПКСЗ при различных целевых использованиях участка городской земли. Именно эта группа самым существенным образом сказываются на величине УПКСЗ;

г) методика расчета основана на более точных, с точки зрения математики и текущей практики определения УПКСЗ, математических методах и приемах обработки исходных данных, которые особенно эффективны при дефиците и противоречивости информации о результатах рыночных продаж тех или иных видов участков городской земли или при незначительных базах данных по характеристикам индивидуальных участков городской земли и т.д.

Работа по определению группы важнейших факторов влияния выполнена с помощью ИАС.