3.3.2. Подход и задачи экспертного исследования.

Любая оценка сложного объекта обычно осуществляется с опорой на те или иные критерии, которые могут быть заданы специалисту заказчиком, нормативным документом или создаваться при их отсутствии им самим. В последнем случае критерии могут достаточно четко осознаваться, но могут формироваться и на интуитивном уровне. Наиболее же типичной является ситуация, при которой оценка объекта должна проводиться по целому ряду критериев, которые упорядочены в определенную систему. Но для того, чтобы осуществить оценочные процедуры, необходимо первоначально определить какие же оценочные критерии (показатели) должны войти в состав оценочных показателей объекта, определить их вклад в конечную цель оценочной работы.

На практике обычно трудно получить в количественном виде достоверный вклад отдельных оценочных показателей в общий УПКСЗ кадастрового квартала при различном его использовании, если нет значительного количества продаж сходных по использованию участков или нет значительной базы данных по первичным оценочным характеристикам участков городской земли. Однако эти проблемы могут быть преодолены, если значение этого вклада будет определяться посредством корректного использования современных экспертных методов сбора и анализа информации.

В любом экспертной исследовании можно выделить две базовые задачи, которые обычно приходится решать эксперту:

1) Собрать качественную исходную информацию

2) Провести анализ и дать достоверную оценку об объекте экспертного исследования.

Учитывая эти две задачи, мы будем исходить из подхода, что при построении системы критериев оценки нужно класть в основу не идеальную (не отвлеченную) модель кадастровую стоимость городской земли, а исходить из конкретных реальных требований, условий и результатов жизнедеятельности этого квартала при различном его функциональном использовании.

Такой подход, как показывает практика, наиболее адекватно отвечает задачам создания полной системы критериев анализа и оценки такого сложного социально-экономического объекта каким является УПКСЗ. Как известно, УПКСЗ во многом обусловлен не только экономическими, но и социальными, экологическими, социально-психологическими, инженерно-техническими и т. п. условиями существующими на квартале и вокруг него.

В связи с вышеизложенным предполагается решить следующие практические задачи: 1) определить роль различных составляющих УПКСЗ при различном целевом использовании квартала городской земли; 2) выделить наиболее важные факторы влияния с учетом различных целевых функций использования квартала и 3) определить «весовые» коэффициенты факторов влияния с учетом различных целевых функций использования квартала.

В экспертном исследовании используется подход, при котором сравниваются представления и предпочтения специалистов в области оценки недвижимости и в области земельных ресурсов и землепользования о факторах, влияющих на уровень УПКСЗ кадастрового квартала в связи с возможным различным его использованием (с учетом целевой функции использования).