3.3.7. Обработка исходных данных и результаты экспертного исследования

Применение метода иерархий Т. Саати позволяет определить приоритеты и роль («весовое» значение) отдельных оценочных критериев (показателей) в структуре более высокого в иерархическом плане уровне оценочной модели кадастровой стоимости участка городской земли. Данная работа выполняется для всех иерархических уровней оценочной модели. Так просчитаны приоритеты и роль («весовое» значение) отдельных промежуточных показателей в соответствующих интегральных (обобщенных) показателях. То же самое проделано в отношении интегральных показателей и простых оценочных показателей по отношению к соответствующим групповым показателям. Данная процедура выполняется на основе усредненных данных группы экспертов. Обработка данных в таком ключе проводится 14 раз для каждой группы целевого использования квартала. Полученные табличные формы (приложение 3) являются исходными для дальнейших расчетов, в частности, для определения групп наиболее значимых факторов влияния и определения соответствующих «весовых» коэффициентов по этим группам факторам. Эта работа выполняется с применением модуля «экспертный опрос» по 14 целевым группам использования квартала.

1. Вначале рассчитывается табличная форма, которая содержит помимо вклада оценочного показателя в соответствующий вышестоящий иерархический уровень оценочной модели кадастровой стоимости и его «вес» в кадастровой стоимости в целом. Например, для простого оценочного показателя – просчитывался «вес» в групповом оценочном показателе, «вес» в интегральном показателе. Данные рассчитываются для всех 14 групп целевого назначения участка.

2. Далее получаем таблицы, которые содержали групповые показатели, отсортированные по убыванию «веса». На основании этих таблиц выполняется предварительный отбор наиболее значимых «групповых» факторов влияния.

В качестве критерия для отбора используются критерии метода «АВС –анализа». В основе этого метода анализа лежит закон, открытый итальянским экономистом В. Парето. Применительно к затратам на создание материальных запасов этот закон, например, формулируется следующим образом: 80% затрат приходится на 20% видов материалов (заметим, что 80% выручки предприятия может приходиться на 20% видов продукции, 80% кредиторской задолженности может выпасть на долю 20% поставщиков и т. д.). Здравый смысл подсказывает, что именно этим 20% следует уделять приоритетное внимание.

Суть метода АВС – анализа применительно к нашей задаче отбора состоит в распределении всех учтенных показателей на три группы:

– группа А – наиболее важные оценочные показатели (те самые 20%, на которые приходится 80% вклада в кадастровую стоимость);

– группа В – группа оценочных показателей средней важности (те, на которые приходится 15% вклада);

– группа С – группа маловажных оценочных показателей (те, суммарный вклад которых в кадастровую стоимость составляет всего 5% от всего вклада).

Помимо этого несколько формального критерия во внимание принимается и содержательный «эвристический» подход, в основе которого лежит своеобразный «здравый смысл». Отбирались те промежуточные оценочные показатели, которые близко отстоят друг от друга и объективно важны для соответствующего целевого использования участка. Окончательный отбор промежуточных критериев проводится с использованием обоих критериев.

После проведения предварительного отбора отобранные промежуточные показатели подвергаются нормализации. Этим самым достигается, что общая сумма вклада отобранных промежуточных показателей в УПКСЗ становится, равна 100%.

У отобранного группового показателя проводился соответствующий отбор среди «его» простых оценочных показателей. В качестве критериев отбора применяется те же два выше обозначенных критерия: «группа – А» и «эвристический здравый смысл». Отобранные простые оценочные показатели также подвергаются также нормализации. В связи с этим у отобранной группы простых оценочных показателей общий вклад в отобранный промежуточный показатель становился, равен 100%.

Далее был определен «вес» в «УПКСЗ» у каждого отобранного простого оценочного показателя и у тех отобранных групповых показателей, которые не имели изначально в иерархической структуре простых оценочных показателей. После их сортировки по убыванию результат фиксируется в таблице (Приложение 3). Этот перечень оценочных показателей становился предварительным перечнем наиболее значимых факторов влияния на УПКСЗ. Эти операции выполняются для всех 14 групп целевого использования квартала. (Последние результаты могут быть использованы для отбора важнейших факторов влияния на УПКСЗ с учетом целевой функции использования.)