Удельные показатели земельной доли, приходящиеся на 1 м кв. Общей площади квартир для различной этажности застройки (к зем)
Количество этажей |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
12 |
14 |
16 |
Удельный показатель, Кзем |
1,5* |
1,18 |
1 |
0,88* |
0,8 |
0,73 |
0,68 |
0,65* |
0,54 |
0,5 |
0,45* |
ПРИМЕЧАНИЕ:
Показатели таблицы, отмеченные знаком звездочка (*) приводятся в соответствии с Методическими указаниями по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, утвержденных приказом Госстроя России от 26.08.98 № 59.
Показатели, не отмеченные знаком звездочка (*) устанавливаются методом “интерполяции”.
Установление типичного объекта и приведение цен на объекты недвижимости к ценам типичного объекта производится по каждому виду функционального использования земель, обеспеченному рыночной информацией. Среди видов функционального использования земель могут выделяться виды функционального использования земель под объектами недвижимости, существенно отличающимися друг от друга качественным и стоимостным характеристикам. Например, по виду функционального использования «земли многоэтажной и повышенной этажности жилой застройки» в отдельную группу может выделяться жилье улучшенной планировки, построенное по индивидуальным проектам (элитное жилье). Далее существует возможность выделения групп близких по характеристикам типов жилых домов. Для каждой из выделенных групп объектов недвижимости определяется типичный объект.
В работе над оценкой земель города Рыбинска проводился выбор только одного типичного объекта (Приложение 3) для многоэтажной и повышенной этажности застройки, так как этот вид наиболее информативный.
3.2.2 Проведение факторного анализа с учетом параметров оценочных показателей г.Рыбинска.
При расчете кадастровой стоимости в черте отдельно взятого поселения, расчет проводится по показателям, характеризующим инфраструктуру этого поселения. По этим показателям рассчитываются факторы (Fj) для любой интересующей точки (а следовательно и Кт). В этом случае не учитываются показатели более высокого уровня, характеризующие отличие одного поселения от другого. При решении многоуровневой задачи район – поселение – земельный участок (характерная точка), множество показателей увеличивается, то есть факторы Fj для n - уровня считаются n – раз. На каждом уровне осуществляется кластеризация объектов оценки и находятся аналитические зависимости между ценами сделок на объекты недвижимости и ценообразующими факторами (Fj) этого уровня. Например, при решении двухуровневой задачи, при описании нижнего уровня (уровень земельного участка, характерной точки) для уравнения регрессии имеем:
+
(16)
где:
для – известны все составляющие,
для - неизвестные искомые коэффициенты при факторах, учитывающих особенности инфрастуктуры поселения.
Проведение факторного анализа с учетом параметров оценочных показателей на территории города Рыбинска (Рис 1)
поселений. Полученная аналитическая зависимость применима для При описании уровня поселения рассматривается информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости в поселениях, входящих в один кластер. Значения коэффициентов при ценообразующих факторах в одном кластере - одинаково, а значения самих факторов - различны для различных поселений кластера, для которых нет информации о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости. Полученная аналитическая зависимость применима для при описании уровня поселения рассматривается информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости (12).
Для распределения рассчитанных по тестовым объектам УПКСЗ по видам функционального использования на другие объекты кластера, осуществляются следующие действия:
Проведение кластеризации кадастровых кварталов на территории г.Рыбинска
Рис. 1
в тестовом объекте кластера (кадастровм квартале) по ценообразующим факторам, учитывающим особенности инфраструктуры поселения, группируются (кластеризуются) характерные точки и земельные участки с известными координатами;
для кластеров характерных точек тестового поселения определяются аналитические зависимости между ценами сделок на земельные участки и другие объекты недвижимости и ценообразующими факторами;
для других (отличных от тестового) кварталов кластера собираются показатели, отражающие влияние инфраструктуры поселения на характерные точки этого поселения с последующим их преобразованием в ценообразующие факторы;
определяется к какому кластеру точек тестового квартала относятся те или иные характерные точки других кварталов данного кластера ;
на основании рассчитанных ранее коэффициентов регрессии (αj) и значений ценообразующих факторов определяются значения территориального коэффициента (Кт) в характерных точках поселений (перекрестках) отличных от тестового.
Общая формула, отображающая описанный выше расчет территориального коэффициента (Кт) в конкретном поселении выглядит следующим образом:
(17)
Конечная формула для расчета кадастровой стоимости единицы площади земельного участка с расположенными на нем другими объектами недвижимости имеет следующий вид:
(18)
Расчет кадастровой стоимости единицы площади земельного участка с расположенными на нем другими объектами недвижимости осуществляется на основе информации о сделках с объектами недвижимости, с которыми производилась процедура определения типичного объекта с базовой стоимостью (Р1) и коэффициентами качества равными 1. Если по каким-то причинам приведение к типичному объекту невозможно, или не имеет смысла, формула определения кадастровой стоимости единицы площади объекта ГКОЗП будет иметь следующий вид:
(19)
Величина const представляет собой среднее значение кадастровой стоимости единицы площади незастроенного земельного участка в кластере.
При расчете кадастровой стоимости единицы площади незастроенного земельного участка с использованием информации об арендной плате за земельный участок, переход от ставки арендной платы к величине кадастровой стоимости единицы площади незастроенного земельного участка осуществляется по формуле:
Р = Са.п. + (Аг - ЗНг) * К (20)
где:
Р – кадастровой стоимости единицы площади незастроенного земельного участка (руб./кв.м);
Са.п – цена продажи права аренды на конкурсе;
Аг – размер арендной платы за землю (руб./год);
ЗНг – размер земельного налога (руб./год);
К – срок капитализации (7 лет), рассчитанный исходя из размеров банковской ставки по кредиту (валютному).