Глава 3. Оценка земель г.Рыбинска при помощи статистического и экспертно-аналитического методов

1. Анализ развитости и ликвидности рынка земли.

Общим для российской действительности является сегодня то, что практически любая сделка, связанная с продажей земельного участка не отражает действительную экономическую стоимость приобретаемого земельного участка.

Поэтому при отсутствии устойчивого земельного рынка расчетные показатели ренты, установленные с учетом всей широты знаний о формировании и функционировании городов и поселков, других производственных и непроизводственных территориальных комплексов и отдельных объектов, в том числе и на основе методов экспертной оценки, могут способствовать более корректному определению ценности земли, чем цены по ограниченному количеству сделок с землей с противоречивой информации о них.

Был проведен анализ состояния вторичного и первичного рынка города Рыбинска.

Город имеет вытянутую форму и разбит на две части рекой Волгой. Река является одним из основных факторов формирования рынка земельных ресурсов города, так как является естественной преградой. Это условие и привело к построению конструкции дальнейшего расчета.

Фактически город разбит на 12 микрорайонов входящих в состав кадастрового деления как блоков и отраженных на всех материалах дипломного проекта. Формально, относительно рынка его можно разделить на две части:

1. развитость и ликвидность рынка жилой и производственной недвижимости, как вторичного так и первичного (правый берег реки Волга);

2. присутствие рынка жилой недвижимости – только вторичного (левый берег реки Волга).

Всего по городу было проанализировано 658 (Приложение 2) сделок с объектами недвижимости, из которых 42 процента составляют сделки в многоэтажной жилой застройке. При помощи экспертного и статистического анализов было выявлено, что коэффициент определенности самый высокий у многоэтажной жилой застройки (R= более 85 %) в дальнейшем этот вид будет принят за базовый и послужит основой для нахождения кадастровой стоимости по другим видам использования города Рыбинска.

По мнению многих исследователей, кадастровая оценка предполагает широкое применение оценочных моделей, структура и содержание которых могут варьировать в зависимости от конкретных условий.

Принципиально важным здесь является то, что объективно, не существует универсального и единого перечня оценочных показателей для такого сложного объекта как кадастровая стоимость. В каждом случае должны приниматься в расчет административный уровень населенного пункта, целевая функция использования участка, идет ли речь об инвестиционной оценке участке или об оценке существующего бизнеса на участке и т. д.

Такая оценочная модель, с рыночных позиций должна отражать функцию предложения. С позиций функции спроса – учитывать полезность и качество того или иного участка городской земли, с точки зрения его целевого использования, так как в зависимости от изменения этого целевого использования изменяется и его кадастровая стоимость.

Общая модель оценки стоимости земельного участка строится на предположении, что величина его стоимости будет зависеть от размера земельного участка и влияющих на стоимость факторов. Среди этих факторов должны присутствовать факторы, присущие самому участку такие, как целевое назначение участка, качество почвы, конфигурация и т. п., и факторы внешние, местоположения и окружающей среды, которые, в свою очередь, делятся на пространственные (районные, общегородские, зональные) и локальные, приписываемые части территории (площадке, кварталу, улице).

В настоящий период не существует определенного однозначного мнения как среди ученых, так и среди практиков по поводу состава факторов влияния на кадастровую стоимость. Часто руководители-практики и специалисты государственных и риэлторских фирм имеют особые мнения относительно роли тех или иных факторов, непосредственно или опосредованно влияющих на стоимость участков городской земли. Включение их обобщенного мнения в оценку кадастровой стоимости земли может привести к лучшему решению хотя бы потому, что оно позволяет учесть мнения различных сторон, заинтересованных и участвующих в решениях при определении окончательной стоимости того или иного участка городской земли, учесть больший объем относящейся к данной проблеме информации. Кроме того, наличие определенным образом проструктурированной экспертной информации позволяет выйти на вариант конкретной методики определения кадастровой стоимости земли с учетом целевой функции использования. Это разрешит занять многим сторонам более конструктивную и эффективную позицию в вопросах, связанных с определением стоимости городской земли и дальнейшего использования конкретных земельных участков.

Текущая практика проведения кадастровой оценки городских земельных участков испытывает определенные трудности. Учет факторов «мезо - « и «микроположения» в оценке земельного участка трудно формализуем и на практике осуществляется путем использования поправочных коэффициентов, повышающих и понижающих оценку.

Вот пример типичного вычисления поправочного коэффициента в обычной практике. Для определения значений поправочных коэффициентов в каждой оценочной зоне выбирается типичный земельный участок, характеристики которого являются наиболее распространенными для зоны или для рыночных сделок в данной зоне. Характеристикам этого земельного участка приписываются значения поправочного коэффициента, равные единице. Отклонение характеристик оцениваемого участка от типичного вызывает необходимость применения поправочных коэффициентов, значения которых выше или ниже единицы в зависимости от оценки этих характеристик рынком. Эти отклонения предлагаются отдельным оценщиком часто на основании собственных интуитивных представлений.

Данный подход содержит значительный источник ошибок при определении величины поправочного коэффициента, так как основан на субъективных, интуитивных представлениях и предпочтениях обычно одного специалиста, хотя возможно и опытного и эффективного в вопросах продажи недвижимости. Ошибки могут значительно возрасти, если у участка меняется профиль использования. Специалист может быть опытным в вопросах купли-продажи жилья и слабо разбираться в специфике купли-продажи объектов санаторно-лечебного назначения и т. д. Специалист может также опираться при назначении величины коэффициентов на имеющиеся немногочисленные данные по продажам аналогов. (Полученные результаты иногда некорректно используются при оценке участка при другом целевом использовании.)

Задача, связанная с расчетом величины рентного потенциала участка городской земли при его различном функциональном использовании одна из самых насущных и одновременно сложных в системе кадастровой оценки. Многие факторы оказывают влияние на эту стоимость. Это не позволяет, по мнению специалистов, использовать простые математические методы для расчета величины экономического потенциала отдельных территорий города. Например, крайне сложно учитывать различные плохо формализуемые традиционными методами качественные показатели (факторы влияния), такие как, например, архитектурная значимость территории и т. п.

Для каждого города в зависимости от его размеров, народнохозяйственной специфики и географического местоположения может формироваться свой перечень качественных факторов влияния на кадастровую стоимость, а также свой список целевых функций использования.

Объективно перечень факторов «мезо - « и «микроположения» весьма разнообразен.

Приведем, для примера, лишь некоторые из них, характерные для сегодняшних российских городов.

К числу факторов «мезоположения» для жилья относят:

– функциональные характеристики кварталов, смежных с рассматриваемым, например, положительными являются – элементов здорового и привлекательного ландшафта, наличие небольших объектов сферы услуг и торговли, остановок общественного транспорта и, наоборот, отрицательным – наличие на расстоянии 100-200 метров крупного торгового центра, наличие поблизости промышленных или коммунально-складских предприятий, деградирующее жилье, брошенные дома и т. д.

К числу факторов «микроположения» (положения участка в квартале) относят:

– расположение в глубине или на периферии квартала. Первое благоприятно для жилья, заинтересованного в атмосфере тишины и спокойствия, второе для торговли и мелкого бизнеса, всегда тяготеющих к людским потокам. Чем оживленнее улица, тем выше ценятся выходящие на нее участки, существенную роль при этом играет длина участка вдоль участка. Особенно ценятся участки на перекрестках улиц и т. д.

– функциональные и качественные характеристики участков, непосредственно соседствующих с оцениваемым. Нежелательно, например, соседство с жилыми домами, неблагополучными в социальном и экономическом отношении.

Все эти и другие обстоятельства должны учитываться при оценке конкретного кадастрового квартала.

Существует ряд проблем методологического, методического и технологического порядка при переходе от массовой поквартальной оценки к массовой индивидуальной «поучастковой» оценке. Укажем на ряд из них.

Так существует проблема: Каким образом повысит точность и достоверность оценки стоимости «единичных» земельных участков для целей налогообложения?

Используемые технологии массовой поквартальной оценки городской земли, по мнению ряда исследователей, не могут обеспечить выполнение ряда стандартных процедур, необходимых для установления рыночной стоимости земельного участка (определение наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, учет соотношения спроса и предложения и индивидуально-потребительских свойств оцениваемого объекта на конкретную дату и т. п.).

Существует проблема повышения надежности и достоверности (значений) поправочных коэффициентов, которые в настоящий период обычно определяются на основе рыночной статистики на базе небольших выборок методом анализа парных (сопоставимых) продаж, что ставит под сомнение статистическую достоверность и надежность полученных результатов.

Среди недостатков применяемого сегодня для этих целей экспертно-расчетного способа можно указать на следующие: слабая проработка структуры показателей (факторов влияния) кадастровой стоимости городского земельного участка. Так в составе факторов влияния могут отсутствовать значимые и присутствовать мало значимые факторы влияния; недостаточная надежность и достоверность полученных результатов по поправочным коэффициентам вследствие крайне малых объемов выборок исходных данных; отсутствие поправочных коэффициентов по целому спектру важных для практиков вариантов целевого использования участка и необходимых для задач сравнения и т. д.

Существует также проблема полноты и согласованности структуры показателей кадастровой оценки кадастрового квартала городской земли с учетом целевой функции.

2. Применение статистического метода при оценке г.Рыбинска.

3.2.1 Общие положения

В общем виде расчет кадастровой стоимости земельного участка (Р) может быть представлен следующей формулой:

P= S зем.уч. *(Pпос_i+Pсделки_i) * К^ц_i , (7)

где:

S зем.уч. – площадь земельного участка (кв.м);

Pпос_i –линейная функция от сжатых факторов для i-го кластера, учитывающая особенности инфраструктуры поселения (инфраструктурная составляющая), руб/кв.м;

Pсделки_i – линейная функция параметров сделки для i-го кластера, учитывающая особенности конкретного земельного участка (локальная составляющая), руб/кв.м;

К^ц_i – коэффициент перехода от УПКСЗ по виду функционального использования, для которого существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости к УПКСЗ по виду функционального использования, по которому статистика рыночных сделок отсутствует;

i - номер кластера.

На основании модели (7) составляется избыточная система уравнений, описывающая сделки с объектами недвижимости в оцениваемом поселении:

(8)

где:

Pпос_i,j –линейная функция от сжатых факторов для i-го кластера поселений и j-го поселения данного кластера, учитывающая особенности инфраструктуры поселения (инфраструктурная составляющая), руб/кв.м;

Pсделки_n – линейная функция параметров сделки для i-го кластера поселений и j-го поселения данного кластера, учитывающая особенности n-го оцениваемого объекта недвижимости (земельного участка и строения на нем) (локальная составляющая), руб/кв.м;

F_i,j – значение факторов для j-го поселения, i-ого кластера;

ß_j – коэффициенты регрессии факторов i-го кластера;

F_j,n – значение сжатых факторов, отражающих влияние объектов инфраструктуры j - го поселения на n-й объект ГКОЗП (кадастровый квартал или характерная точка поселения);

α_j – коэффициенты регрессии факторов для каждого кластера кадастровых кварталов или характерных точек j-го поселения, для которых существует одинаковый набор факторов F;

G_n,k – k-я характеристика, n-го объекта КОЗП;

δ_k – вес k-го признака для n- го объекта КОЗП.

Сonst – средняя цена сделки с объектом недвижимости (из анализируемых цен сделок) для конкретного кластера.

При ограниченности на территории поселений сделок с незастроенными земельными участками, предусматривается возможность использования данных о сделках с земельными участками с расположенными на них зданиями (строениями). В этом случае осуществляется приведение цен сделок, полученных в результате анализа статистических данных, к цене сделки с типичным объектом (12):

Рсделки_n = S_n*P1*Пх_i,n , (9)

где:

Рсделки_n – цена n-ой сделки по объекту недвижимости (земельный участок с расположенными на нем зданиями (строениями));

S_n – общая площадь здания (строения) в n-ой сделке;

Р1 –базовая стоимость единицы площади типичного объекта сделки, руб/кв.м. .(Рыбинск – 2680,28 р/м³. – Приложение 6);

Пх_i,n –совокупность коэффициентов, характеризующих как условия сделки, так и характеристики/особенности здания (строения) и местоположение земельного участка.

Решение системы уравнений (9) позволяет определить значения поправочных коэффициентов для приведения цены конкретной сделки к цене сделки с типичным объектом (Приложение 6).

При проведении расчетов на базе статистических данных по квартирному рынку в многоквартирных жилых домах приведение всех квартир к типичной осуществляется следующим образом:

(10)

где:

Р_{объекта} –стоимость единицы площади объекта сделки – квартиры (руб./кв.м);

ПК_кач.k,.n – совокупность коэффициентов качества n-ого объекта сделки, характеризующих особенности объекта сделки (Приложение 6 (таблица 4)), так и местоположение земельного участка, в котором находится данный объект сделки (квартира) (территориальный коэффициент).

К_кач.k,n – значение коэффициента качества для k-го признака одного из свойств n-го объекта сделки (например: при свойстве «материал стен» К_кач. для признака «панельные стены» равен 0,5, а для признака «кирпичные стены» – 0,3 и т.п.).

Для каждого объекта сделки с известной ценой сделки (или ценой предложения) рассчитывается ПК_кач.k,.n. Для этого составляется система уравнений (10) по числу сделок. Далее эта система логарифмируется:

(11)

Совокупность коэффициентов качества n-ого объекта сделки (ПК_кач.n) находится решением переопределенной системы уравнений, так чтобы коэффициенты минимизировали норму:

(12)

Рассчитанные таким образом коэффициенты качества объекта сделки (ПК_кач.n), подставляются в первоначальную систему уравнений (10) и цены сделок пересчитываются по полученным коэффициентам. Таким образом удается сгладить артефакты в ценах сделок (недостоверные, завышенные или заниженные цены). Происходит фильтрация, наиболее отличные по стоимости объекты сделок удаляются (в СПО процент удаляемых сделок задается вручную (по умолчанию – 5%)) и система уравнений (4) снова пересчитывается.

Как уже отмечалось, среди коэффициентов качества объектов сделок учитывается территориальный коэффициент улицы, на которой была совершена сделка (или зарегистрированы цены предложения) – Кт_ул (Приложение 6). На основе территориальных коэффициентов улиц (Кт_ул)определяются территориальные коэффициенты для перекрестков улиц (Кт) как точечных объектов. Далее на основе территориальных коэффициентов для перекрестков улиц (Кт) данного кадастрового квартала осуществляется расчет территориальных коэффициентов для центров кадастровых кварталов (Кт_n)_, тем самым позволяя определить коэффициент регрессии _j в формуле (8):

(13)

где:

Кт_n – территориальный коэффициент, рассчитанный для центра n-го кадастрового квартала;

F_j,n – значения сжатых факторов, отражающих влияние различных типов объектов инфраструктуры поселения на величину УПКСЗ в n-м кадастровом квартале.

Перед расчетом коэффициентов качества объектов сделок (К_кач.k,n), территориальные коэффициенты центров кадастровых кварталов (Кт_n) приводиться к единице.

При оценке г.Рыбинска использовалась обширная выборка сделок совершенных за 1999 – 2000 (Приложение 2), но получившийся результат не отвечал сложившейся ситуации на рынке недвижимости, выход из этого положения – применять в расчетах только «предложения по объектам недвижимости» (еще не вошедшим в эксплуатацию после строительства).

Объект сделки, для которого все коэффициенты качества (К_кач.k,n) равны единице признается типичным для данного поселения. Стоимость такого объекта (Р1) является базовой для поселения в целом. По городу Рыбинску был проведен анализ земель многоэтажной жилой застройки (предложение), базовая стоимость типовой квартиры 2680,28 руб/м²., ниже представлены характеристики типовой квартиры («средней» сделки.)

Таблица 1

Параметр	Значение	Коэффициент
Материал стен	К	0,9859
Количество комнат	>3	1,0000
Ванна/санузел	Нет сведений	1,0187
Балкон/лоджия	2 балкона	0,9956
Площадь кухни	От 7 до 9	1,0037
Качество планировки	Нет сведений	1,0000

Специальное программное обеспечение позволяет определить характеристики качества типичного объекта. Далее с учетом стоимости нового строительства (СНС) типичного объекта (аналог полной восстановительной стоимости (ПВС)) и коэффициента износа (К_изн.) типичного объекта методом «извлечения» рассчитывается УПКСЗ под типичным объектом (формула (14)). Типичный объект не имеет характеристики местоположения, поэтому при расчете УПКСЗ учитывается территориальный коэффициент кадастрового квартала (Кт_n), в котором расположен данный земельный участок.

, (15)

где:

Кзем – удельный показатель земельной доли, приходящейся на 1 кв. м. общей площади жилых помещений для застройки различной этажности (значения удельного показателя земельной доли (Кзем) приведены в таблице 2.

Таблица 2