3.2.4. Обработка информации о сделках с объектами недвижимости не имеющими точного адреса

Ввод данных по сделкам с квартирами в многоэтажных жилых домах и домах повышенной этажности, не имеющих точного адреса осуществляется в СПО по мере поступления данных с помощью подсистемы «Сделки МЖЗ». При этом по форме формируется «Классификатор коэффициентов качества» (К_кач.). В дальнейшем с помощью подсистемы «Расчет коэффициентов качества жилья приведенной типовой сделки» производится расчет весов коэффициентов качества (К_кач.), сглаживание и фильтрация цен сделок; рассчитывается базовая стоимость (Р1) для всего поселения и определяются характеристики типичного объекта; рассчитываются территориальные коэффициенты для каждой улицы на которой были зарегистрированы сделки с объектами недвижимости (Кт_ул.).

Для расчета потенциалов влияния, сделки с земельными участками, по тем видам функционального использования земель, где была установлена четкая адресная ( координатная) привязка (для гаража достаточен адрес гаражного кооператива, для садового участка – адрес садоводческого товарищества), наносятся на электронную карту поселения (подсистема «Описание территории» - «Графическое формирование объектов»). Типы объектов ГКОЗП с четкой адресной (координатной) привязкой, по которым существует информация о сделках, должны быть отражены в классификаторе объектов влияния. Это объясняется тем, что для этих объектов ГКОЗП важен потенциал влияния на них объектов инфраструктуры поселения. Относительно этих объектов ГКОЗП, в конечном итоге, рассчитается УПКСЗ по видам функционального использования земель для конкретного кадастрового квартала.

Для интерактивной привязки объектов влияния и адресов объектов сделок к электронной карте, а также для определения территориального коэффициента по улицам для сделок с объектами, не имеющими точного адреса, перед началом работ необходимо сформировать список улиц с их кодами. Формирование списка осуществляется в подсистеме «Сделки МЖЗ».

После получения необходимой исходной информации и нанесения объектов на электронную карту, рассчитываются УПКСЗ по всем видам функционального использования для конкретного кадастрового квартала.

Расчет УПКСЗ по виду функционального использования земель – земли под многоэтажной жилой застройкой осуществляется по формуле (14).

Расчет УПКСЗ по другим видам функционального использования может быть проиллюстрирован следующим образом:

• с использованием электронной карты рассчитываются потенциалы влияния для центров кадастровых кварталов;

• проводится факторный анализ;

• значения потенциалов влияния трансформируются в сжатые факторы (F);

Расчет УПКСЗ на основе информации о сделках с застроенными земельными осуществляется по формуле:

(22)

где:

Р_зем. – УПКСЗ, полученный методом «извлечения» или методом « соотнесения» на этапе сбора рыночной информации.

Из данной формулы по известным факторам определяются α – регрессионные коэффициенты. Зная значения ценообразующих факторов (F) для любой точки поселения (центр квартала или конкретный земельный участок) можно рассчитать УПКСЗ в этой точке. Данные операции выполняются с использованием СПО, подсистемы «Описание территории»: программы «Факторный и кластерный анализ» и «Расчет потенциалов влияния».

В частности по г.Рыбинску был проведен факторный и кластерный анализ по 53 объектам влияния. При анализе рынка (в пункте 3.1.) город рассматривается двумя составными частями. Данная модель составляется только на кадастровые кварталы попавшие в первую часть г.Рыбинска (рис 1.1.) там найден наиболее информативный вид использования.

Нахождение кадастровой стоимости земли на

п равобережной части г. Рыбинска

Рис. 1.1.

3.3 Использование экспертно-аналитического метода при оценке.

1. Применение метода экспертных оценок при обработке результатов по г.Рыбинску

Многие исследователи при использовании сравнительного метода для массовой оценки выборки данных стремятся анализировать их методом регрессионного анализа, который позволяет обрабатывать большие объемы

рыночной информации и обеспечивает более качественный анализ и понимание рынка, чем традиционный подход сравнения по нескольким продажам. Использование регрессионного анализа позволяет исключить взаимозависимое влияние многих элементов сравнения (зависимые переменные) и установить более точные значения индивидуального и совокупного вклада в величину стоимости идентифицируемых рынком характеристик земельного участка.

Но если у специалистов нет необходимых объемов исходных данных по различным характеристикам городских участков близких по своему функциональному использованию, то получение надежных и достоверных результатов для весовых значений поправочных коэффициентов крайне проблематично. Ситуация отсутствия необходимых объемов выборок по продажам аналогичных участков или данных по значимых характеристикам городских земельных участков – является типичной для российских условий. Все это не способствует получению близких к объективному уровню значений поправочных коэффициентов (12).

Во многих публикациях по проблемам определения кадастровой стоимости земельных участков рассматривается возможность и необходимость применения экспертных методов и оценок.

Анализ литературных источников показал, что применение экспертных методов как методов определения важнейших составляющих кадастровой оценки традиционно. Например, оценка многих факторов «микро-» и «микроуровней» обычно носит экспертный характер и основана на определении величин поправочных коэффициентов для учета выделенных факторов влияния.

В то же время, применение экспертного метода чаще не распространяется далее определения элементов базовой стоимости квартала (зоны) при оценочном зонировании территории. Так экспертные методы применяют по факторам изменения ценности земель (доступность основных центров тяготения, инженерно-транспортное обустройство, состояние окружающей среды и т. п.) при оценочном зонировании территории, при недостаточности или противоречивости рыночной информации

По мнению авторов данного исследования, существующая практика не использует все возможности экспертных методов как таковых для задач проектирования и построения структуры УПКСЗ городского квартала и определения величин поправочных коэффициентов факторов влияния. Связано это, прежде всего с отсутствием у представленных авторов соответствующей осведомленности об уровне ряда современных экспертных технологий и о возможностях применяемых в них экспертных методах и подходах, а также – с высокой трудоемкостью получения исходных экспертных данных.

Многие исследователи, изучающие проблемы оценки территорий города, видят выход из методологических затруднений в значительном расширении применяемого инструментария (методов, подходов, сочетания традиционных методов), в переходе от чисто качественных описаний на основе интуитивных представлений к количественным замерам значений тех важнейших показателей, которые позволяют выявить важнейшие характеристики (показатели, критерии оценки, факторы влияния), существенные для муниципальных городских властей и частных инвесторов.

В связи с этим процесс определения (выделения) факторов влияния на УПКСЗ обоснованно предполагает использование современных и эффективных экспертных методов и технологий для решения этой задачи.

Многообразие функционального использования земли, различия в целевом использовании предъявляют свои требования к выбору критериев оценки.

Наилучшим образом подойти к построению реалистической модели УПКСЗ с учетом целевой функции использования позволяет применение метода иерархий Т. Саати.

Применение данного метода позволяет существенно конкретизировать изучаемый вопрос и выйти на выявление не очевидных, но, с экономической точки зрения, крайне важных (в качественном отношении) факторов влияния. Важнейшие факторы влияния – это, по оценке ряда исследователей, своеобразная «каркас-ткань» кадастровой оценки.

Использование метода иерархий для задач классификации ценообразующих факторов по уровню их влияния на кадастровую оценку земли с учетом целевой функции позволяет эффективно дифференцировать степень их значимости при разных целевых использованиях кадастрового квартала.

В итоге, это, например, может позволить более обоснованно дифференцировать банки земельно-кадастровых данных.