- •Введение
- •Тема 1. Рынок недвижимости
- •1.1. Основные характеристики рынка недвижимости
- •1.2. Субъекты рынка недвижимости
- •1.3. Функции рынка недвижимости
- •1.4. Управление рынком недвижимости
- •1.5. Формы государственного регулирования рынка недвижимости
- •Тема 2. Недвижимое имущество как объект сделок
- •2.1. Особенности недвижимости как товара
- •2. 2. Жизненный цикл объектов недвижимости
- •Тема 3. Основы оценки объектов недвижимости
- •3.1. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
- •3.2. Основные виды стоимости недвижимости
- •3.3. Основные принципы оценки недвижимости
- •3.4. Оценка недвижимости на основе доходного подхода
- •3.4. Затратный подход к оценке недвижимости
- •3.5. Сравнительный подход к оценке недвижимости
- •Тема 4. Правовые и нормативные основы регулирования операций с недвижимостью
- •4.1. Право и правовая норма, формы и источники права
- •4.2. Недвижимость как объект гражданских прав
- •4.3. Понятие, виды и формы операций с недвижимым имуществом
- •Основные виды и условия действительных сделок с недвижимостью
- •Виды недействительных сделок с земельными участками и другими объектами недвижимости
- •4.4. Право собственности на недвижимость и иные вещные права
- •4.5. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним
- •Тема 5. Договор как правовая форма сделок с недвижимым имуществом
- •5.1. Принципы и структура договорных отношений
- •5.2. Исполнение договора и ответственность сторон
- •5.3. Изменение и расторжение договора
- •Тема 6. Основные операции с недвижимостью
- •6.1. Приватизация и деприватизация
- •6.2. Купля-продажа объектов недвижимости
- •6.3. Наем недвижимости
- •Основные отличия социального найма жилых помещений от коммерческого
- •6.4. Мена объектов недвижимости
- •6.5. Дарение
- •6.6. Наследование
- •6.7. Рента
- •6.8. Участие в инвестиционном строительстве
- •6.9. Ипотечное кредитование
- •6.10. Система налогов и сборов в сфере недвижимого имущества
- •7. Контрольные вопросы по курсу
- •9. Список рекомендуемой литературы
- •Словарь основных понятий
- •Операции на рынке недвижимости
6.8. Участие в инвестиционном строительстве
Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи возводимых жилых (таблица 23)
Таблица 23
Субъекты инвестиционной деятельности
Субъекты инвестиционных отношений -физические и юридические лица, в том числе государство и международные организации |
|
Инвесторы |
лица, вкладывающие средства в форме капитала и обеспечивающие их целевое использование; могут выступать б роли вкладчиков, заказчиков, кредиторов и выполнять функции любого другого участника инвестиционной деятель ности |
Пользователи
|
• инвестор, другое лицо (в т.ч. граждане), государственный орган, международные организации, для которых создается объект инвестиционной деятельности • если пользователь не инвестор, то взаимоотношения определяются договором |
Подрядчики |
лица, выполняющие работы по договору подряда и (или) государственному ..контракту, заключаемым с заказчиком. Обязаны иметь лицензию по лицензируемым видам деятельности. • Органы, уполномоченные управлять государственным и муниципальным имуществом и имущественными правами |
Заказчики |
• инвестор или лю бое лицо, уполно моченное им осу ществлятьреализа цию инвестиций без вмешательства в предпринимательскую и иную деятельность других участников инвестиционного процесса, если иного нет в договоре • если заказчик не инвестор, то он наделяется правами владения, пользования и распоряжения инвестициями (условия предусматриваются в договоре) |
Соинвесторы (дольщики) |
другие физические и юридические лица, , в том числе иностранные |
Исполнители работ поставщики' банковские, страховые и посреднические организации, инвестиционные биржи
Могут совмещать функции двух и более субъектов, если нет иного в договоре между ними
Таблица 24
Система договоров в инвестиционном строительстве и продаже построенных жилых помещений
Договор строительного подряда |
-подрядчик обязан построить жилой дом по заданию заказчика в установленный срок -заказчик принять объект и оплатить стоимость -гражданин вступает в отношения по строительству квартиры непосредственно со строительной организацией (подрядчиком) |
|
Договор уступки прав требования жилья |
-гражданин передает организации-инвестору сумму стоимости квартиры -организация уступает гражданину свое право требования передачи квартиры, обеспеченное инвестиционным договором -оформляется во время и после окончания строительства, но до оформления в собственность организации построенного жилого дома -фактическая передача прав на квартиру осуществляется по другому договору после окончания строительства, но до момента оформления организацией жилья в собственность -является основой для госрегистрации права собственности лица на переданную квартиру |
|
Инвестиционный контракт |
заключает основной инвестор с органами местной исполнительной власти: - разрешение на строительство жилого дома -порядок распределения долей в построенном доме -возможность привлечения соинвесторов (перераспределение долей) -действует до завершения строительства и подписания протокола о распределении долей в построенном доме |
|
гражданин вступает в отношения с одним из субъектов инвестиционного проекта— собственником доли в жилом доме |
||
Договор долевого участия в строительстве гражданин заключает |
с основным инвестором— заказчиком строительства или с инвестиционной фирмой -аккумулятором средств привлекаемых к финансированию стройки
|
|
Дольщик вносит сумму стоимости строительства квартиры |
||
Соинвестор становится собственником квартиры после окончания строительства |
Фирма уступает свое право инвестирования строительства квартиры с последующим переводом соинвестору права требования квартиры после приемки дома в эксплуатацию |
|
Договор о совмест-ной деятельности (простого товари-щества ст. 1041-1054 ГК РФ) |
-участники (товарищи) соединяют свои вклады и совместно действуют без образования юрлица по строительству жилого дома -взносы и построенный ими жилой дом в общем являются объектом их обшей долевой собственности -но гражданин финансирует строительство конкретной квартиры и не участвует в управлении делами, не имеет права на часть общей прибыли и т.д. |
|
Договор купли-продажи квартиры |
-продавец - только собственник жилья -точная идентификация квартиры невозможна, так как на стадии строительства она физически не существует -на несуществующий объект нельзя зарегистрировать право собственности до окончания строительства -это скорее предварительный договор |
|
Другие договора |
-агентский -поручения -доверительного управления |