ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

ТЕХНОЛОГИЙ И УПРАВЛЕНИЯ

( образован в 1953 году)

Кафедра экономики и управления народным хозяйством

Дистанционное обучение Экон. – 080301 (3513)

Рябова Т.Ф., Левитская И.А., Пашкевич Е.С.

Операции на рынке недвижимости

УЧЕБНО-МЕТОДИЧЕСКОЕ ПОСОБИЕ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ПРАКТИЧЕСКИХ РАБОТ

ДЛЯ СТУДЕНТОВ СПЕЦИАЛЬНОСТИ 080503 (3513) ВСЕХ ФОРМ ОБУЧЕНИЯ

www.msta.ru

Москва – 2009

УДК 332.6

ББК 65.223я73

Р 98

©Рябова Т.Ф., Левитская И.А., Пашкевич Е.С.

Операции на рынке недвижимости. Учебно-практическое пособие для студентов экономических специальностей всех форм обучения – М: МГУТУ, 2009

В учебно-практическом пособии в кратком и систематическом виде изложено содержание курса «Операции на рынке недвижимости». Пособие охватывает основные аспекты изучаемого предмета и подготавливает студентов к практической деятельности в данной сфере.

Пособие предназначено для студентов всех экономических специальностей.

Авторы: Рябова Т.Ф.

Левитская И.А.

Пашкевич Е.С.

Рецензенты: Гусев В.В. – д.э.н., профессор кафедры «Экономика и управление на предприятиях малого и среднего бизнеса»

Редактор: Свешникова Н.И.

© Московский Государственный университет технологии и управления, 2009, 109004, Москва, Земляной вал,73

СОДЕРЖАНИЕ

Введение 4

1. Рынок недвижимости 5

Вопросы для самоконтроля по теме 18

Тесты по теме 18

2. Недвижимое имущество как объект сделок 20

Вопросы для самоконтроля по теме 26

Тесты по теме 27

4. Основы оценочной деятельности 27

Вопросы для самоконтроля по теме 37

Тесты по теме 37

4. Правовые и нормативные основы регулирования операций (сделок)

с недвижимостью 39

Вопросы для самоконтроля по теме 65

Тесты по теме 65

5. Договор как правовая форма сделок с недвижимым имуществом 66

Вопросы для самоконтроля по теме 77

Тесты по теме 77

6. Основные операции на рынке недвижимости 78

Вопросы для самоконтроля по теме 110

Тесты по теме 110

7. Контрольные вопросы по курсу 111

8. Решение тренировочных заданий 115

9. Список рекомендуемой литературы 132

Словарь основных понятий 138

Введение

Недвижимость является неотъемлемой частью личной жизни людей и их.

Важное место занимают сделки с недвижимостью в деятельности различных компаний – заниматься бизнесом и не совершать подобных операций практически невозможно, сделки являются основной правовой формой, опосредующей обмен между участниками рынка недвижимости. Различные виды сделок позволяют приобрести, изменить или прекратить гражданские права и обязанности, связанные с объектами недвижимости.

В отечественном законодательстве уделяется значительное внимание регулированию отношений по поводу недвижимого имущества. С вступлением в силу 30 октября 2001 года Земельного кодекса РФ введены новые правила на рынке недвижимости. Земельный кодекс установил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, согласно которому недвижимость должна следовать юридической судьбе участка, а сделка с недвижимостью должна сопровождаться приобретением прав на занятый ею участок. Таким образом, Земельный кодекс РФ существенным образом изменил не только земельные правоотношения, но и установил новые требования к сделкам с другой недвижимостью: зданиями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями.

Цель данного курса заключается в формировании знаний организационно-правовых основ совершения операций с недвижимым имуществом.

В пособии освещены основные операции с недвижимостью, такие как купля-продажа, обмен, мена и др. По каждой операции приведено нормативно-правовое обоснование в соответствии с новым законодательством. Рассмотрены особенности рынка недвижимости и объектов недвижимости как товара.

Чтобы в большей степени овладеть знаниями о процессах, происходящих на рынке недвижимости необходимо изучение других учебных курсов, таких как «Экономика недвижимости», «Оценка недвижимости», «Оценка стоимости предприятия».

Тема 1. Рынок недвижимости

1.1. Основные характеристики рынка недвижимости

Рынок недвижимости — это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости».

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать для своей деятельности необходимые им помещения.

Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала.

Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает:

- создание новых объектов недвижимости;

- передачу прав на недвижимость;

- установление равновесных цен на объекты недвижимости;

- эксплуатацию (управление) объекта недвижимости;

- распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования;

- инвестирование в недвижимость,

выполняя при этом следующие операции, осуществляемые с недвижимым имуществом:

со сменой собственника:

- куплю-продажу объектов недвижимости;

- наследование;

- дарение;

- мену;

- обеспечение исполнения обязательств (например, реализация заложенных или арестованных объектов недвижимости);

с частичным или полным изменением состава собственников:

- приватизацию;

- национализацию;

- изменение состава собственников, в том числе с разделом имущества;

- внесение в уставный капитал;

- банкротство (ликвидация) хозяйствующих субъектов (с удовлетворением требований кредиторов, в том числе за счет реализации имущества собственников);

без смены собственника:

- инвестирование в недвижимость;

- развитие недвижимости (расширение, новое строительство, реконструкция);

- изменения направления использования, названия торговой марки, юридического адреса и др.;

- управление, эксплуатация;

- залог;

- аренду;

- передачу в хозяйственное ведение или оперативное управление, в безвозмездное пользование;

- регулярно получаемый доход от владения недвижимостью, не требующий от получателя предпринимательской деятельности;

- ренту;

- пожизненное содержание с иждивением;

- передачу в доверительное управление;

- введение (снятие) сервитутов и иных обременении;

- страхование различных форм и различных операций, в том числе при кредитовании развития недвижимости.

Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются с использованием рыночных механизмов, а потому они составляют рынок недвижимости.

Рынок недвижимости обладает специфичностью:

- низкой ликвидностью;

- цикличным характером; циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом и соответственно подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике;

- высокой степенью регулирующего государственного воздействия;

- наличием стоимостной оценки объекта недвижимости и возрастанием ее с течением времени;

- высоким уровнем трансакционных издержек.

В силу своей специфики рынок недвижимости носит ряд особенностей, представленных в табл. 1.

Таблица 1

Особенности рынка недвижимости

Признак	Характеристика
Локализация	-  абсолютная неподвижность -  большая зависимость цены от местоположения
Вид конкуренции	-  несовершенная, олигополия -  небольшое число покупателей и продавцов -  уникальность каждого объекта -  контроль над ценами ограничен -  вступление в рынок требует значительного капитала
Эластичность предложений	-  низкая, при росте спроса и цен предложение мало увеличивается -  спрос может быть очень изменчивым
Степень открытости	-  сделки носят частный характер -  публичная информация, часто неполная и неточная
Конкурентоспособность товара	во многом определяется окружающей внешней средой, специфичностью индивидуальных предпочтений покупателей
Условия зонирования	-  регулируется гражданским и земельным законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и другого специального права -  большая взаимозависимость частной и других форм собственности
Оформление сделок	юридические сложности, ограничения и условия
Стоимость	включает стоимость объекта и связанных с ним прав

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру и его можно дифференцировать по различным признакам, представленным в табл.2.

Таблица 2

Классификация рынков недвижимости

Признак классификации	Виды рынков
Вид объекта	Земельный, зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав, иных объектов
Географический (территориальнй)	Местный, городской, региональный, национальный, мировой
Функциональное назначение	Производственных помещений, жилищный, непроизводственных зданий и помещений
Степень готовности к эксплуатации	Существующих объектов, незавершенного строительства, нового строительства
Тип участников	Индивидуальных продавцов и покупателей, промежуточных продавцов, муниципальных образований, коммерческих организаций
Вид сделок	Купли-продажи, аренды, ипотеки, вещных прав
Отраслевая принадлежность	Промышленных объектов, сельскохозяйственных объектов, общественных зданий, другие
Форма собственности	Государственных и муниципальных объектов, частных
Способ совершения сделок	Первичный и вторичный, организованный и неорганизованный, биржевой и внебиржевой, традиционный и компьютеризированный