4.2. Недвижимость как объект гражданских прав

Сделки с недвижимостью регулируются нормативно-правовыми актами, относящимися к отрасли гражданского права.

Гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкос­новенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необ­ходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судеб­ной защиты.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобре­тают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходи­мо в целях защиты основ конституционного строя, нравственно­сти, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспече­ния обороны страны и безопасности государства.

Имущественные отношения выступают в товарно-денежной форме и связаны с обладанием и распоряжением имуществом (вещи, деньги, ценные бумаги, имущественные права и т.д.). Имущественные отношения возникают и существуют либо в связи с нахождением имущества у определенного лица (вещные отношения), либо в связи с переходом имущества от одного ли­ца к другому (обязательственные отношения).

Личные неимущественные отношения: их предметом являют­ся нематериальные блага (честь, достоинство, имя, авторство на произведение литературы, исключительный торговый знак), а так­же блага, которые неотделимы от личности. Чисто личностные от­ношения возникают по поводу защиты чести и достоинства, не­прикосновенности частной жизни, тайны переписки.

Субъекты гражданских прав - участники гражданских пра­воотношений. К ним относят: граждан и юридических лиц (рос­сийские и иностранные), Российскую Федерацию, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования (ст. 124 ГК РФ), иностранных лиц, лиц без гражданства, лиц с двойным гражданством.

Объекты гражданских прав - это те блага, по поводу кото­рых возникают гражданские правоотношения (ст. 128 ГК РФ).

ГК РФ употребляет термин «предприятие» в двух значениях -государственное или муниципальное предприятие (ст. 115 ГК РФ) как юридическое лицо - субъект гражданского права и предпри­ятие как особый вид недвижимости, для которого установлен специальный правовой режим, связанный, в частности, с удостоверением состава предприятия, его передачей, обеспечением прав кредиторов. При совершении сделок с имущественным комплексом юридического лица оно не прекращает своей дея­тельности в качестве субъекта гражданского права. Если юри­дическое лицо ликвидируется как субъект гражданского права, предприятие является уже не единым имущественным комплек­сом, а лишь отдельными видами имущества. Помимо этого, в него не входят долги предприятия.

4.3. Понятие, виды и формы операций с недвижимым имуществом

Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей. В соответствии с ГК РФ сделка — это:

• юридический факт и основание возникновения, изменения или прекращения гражданских правоотношений;

• волевой акт, направленный на достижение определенной цели (результата);

• правомерное действие, не противоречащее закону, и совершенное лишь теми лицами, воля которых порождает соответствующие правовые действия, что отличает сделку от неправомерных действий – деликтов (гл. 59 ГК) и неосновательного обогащения.

Сделку надо отличать и от актов органов государственной и муниципальной власти, которые являются основанием возникновения гражданских прав и обязанностей (ст. 8 ГК РФ) относительно недвижимого имущества, но они регулируются нормами административного, а не гражданского права. Сущность сделки составляют волевое действие с определенной целью, а не событие или поступок, и волеизъявление — внешнее выражение воли.

В гражданском праве действует принцип допустимости — действительности любых сделок, не запрещенных законом, т.е. срабатывает принцип свободы сделок (статья 15 ГПК РФ «Граждане могут... совершать любые не противоречащие закону сделки и участвовать в обязательствах.»),

Интересы участников условной сделки защищаются законом. В пунктах 3 и 4 ст. 157 ГК РФ предусмотрены правовые последствия недобросовестного поведения сторон в отношении наступления отлагательного или отменительного условий. Недобросовестными признаются действия, противоречащие нормам права и нравственности. Если сторона, которой выгодно, недобросовестно воспрепятствовала или содействовала наступлению условия, то считается, что условие в первом случае наступило, во втором — не наступило.

От условия в сделке следует отличать срок — обстоятельство, относительно которого точно известно, что оно наступит в будущем. Хотя срок тоже может быть отлагательным, если с его наступлением права и обязанности прекращаются.

Каждой сделке соответствует своя правовая цель, которая называется основанием (каузой). Основание должно быть законным и осуществимым.

В зависимости от признаков, положенных в основу классификации, и признаков действительности, сделки с землей и другими объектами недвижимости можно подразделить на ряд видов (таблицы 5,6,7).

Таблица 5

Классификация сделок с земельными участками и другими объектами недвижимости

Признаки классификации	Виды сделок
1. Законность содержания	• Действительные — как юридический факт • Недействительные — не соответствующие требованиям закона
2. Число сторон	• Односторонние — по воле одного лица • Двух- и многосторонние
4. Форма совершения	• Письменные, нотариально удостоверенные в установленных случаях и зарегистрированные в Государственном реестре • В простой письменной форме, зарегистрированные в Государственном реестре
4. Момент возникновения прав	• Реальные — после передачи объекта и государственной регистрации сделки • Формальные - заключенные в установленной форме
5. Обязанности сторон	• Возмездные — при встречном удовлетворении • Безвозмездные - без встречного удовлетворения
6. Определенность взаимных обязательств сторон при заключении сделки	• Коммуникативные — объем, уровень и отношение взаимных обязательств конкретно определены • Условные — возникновение и прекращение зависит от условия, которое произойдет или нет, заранее неизвестно (алеаторные)
7. Место совершения	• На организованном рынке -на аукционах, конкурсах и т.д. • На неорганизованном рынке
8. Способ заключения	• Лично • Представителем по доверенности

Недействительные сделки не соответствуют закону, не имеют качеств юридического факта и не влекут желаемых правовых последствий. Они подразделяются на две разновидности — ничтожные и оспоримые, т.е. абсолютно и относительно недействительные. Оспоримой считается сделка, недействительная по решению суда, а ничтожная недействительна с самого ее совершения независимо от решения суда.

Среди ничтожных сделок с недвижимостью наиболее распространены мнимые и притворные сделки. Мнимые совершаются для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия. Нередко такие сделки преследуют противозаконные цели, например, дарение и купля-продажа недвижимого имущества с целью укрытия; его от конфискации или от взыскания по требования кредиторов.

Притворной называется сделка, прикрывающая другую сделку, которую стороны действительно имели в виду совершить.

Таблица 6