Тема 5. Договор как правовая форма сделок с недвижимым имуществом

5.1. Принципы и структура договорных отношений

Реализация экономических отношений участников рынка недвижимости невозможна без совершения сделок в форме договор соглашения двух или нескольких лиц об установлении, изменение или прекращении гражданских прав и обязанностей. Можно утверждать, что рынок недвижимости — это определенная совокупность сделок.

Договор имеет два значения:

а) юридический факт, порождающий права и обязанности;

б) само правоотношение, содержание которого составляют права и обязанности.

Договорные отношения по поводу недвижимости существуют в виде:

• простых — когда заключается один договор между двумя сторонами;

• сложных — если заключаются несколько договоров с участием трех и более сторон.

В зависимости от конкретных условий сделки с недвижимым имуществом могут обеспечиваться целым комплексом хозяйственных договоров, обладающих внутренним единством, организационной связью и дифференциацией отношений. Центральное место в нем занимают договоры, опосредующие передачу имущества (таблица 9).

Таблица 9

Система договоров по сделкам с недвижимым имуществом

Условия сделки	Формы договоров	Виды договоров
Опосредование передачи прав на недвижимость	Собственности	• купли-продажи; • обмена и мены; • приватизации; • дарения и ренты: • продажи предприятия
	Пользования и владения	• аренды и субаренды • совместной деятельности; • сервитута; • вклада в уставный капитал АО и других организаций; • безвозмездного пользования; • ипотеки, лизинга
	Владения и распоряжения	• траста; • хозяйственного владения;
Предпринимательская деятельность	Выполнения работ	• строительства; • капитального ремонта; • подряда • охраны • технического обслуживания зданий, сооружений • проектное изыскательных • мелиорации земель • землеустройства иных работ
	Оказание возмездных услуг	• поручения • маркетинговых • информационных • консультационных • страхования • юридического сопровождения • кредитования • риэлторских • кредит-ячейки в банке иных услуг

Договор как главный инструмент регулирования имущественных: и обязательственных отношений на рынке недвижимости выполняет сложные и многообразные функции, которые можно объедините в две основные группы: общие и специфические (таблица 10).

Таблица 10

Функции договора на рынке недвижимости

Группы функций	Функции
Общие	• Инициативная • Координационная • Гарантийная • Защитная • Волеизъявления • Информационная • Обеспечения обязательств • Критерия оценки управления недвижимостью • Обеспечения свободы предпринимательства
Специфические	• Реализации предпринимательского проекта • Получения налоговых и амортизационных льгот • Закрепления отношений сторон в форме обязательств • Согласования интересов и действий сторон • Введения санкций, предусмотренных сторонами и законом • Осуществления прав на недвижимое имущество

При разработке, согласовании условий и заключении договоров в отношении недвижимого имущества необходимо руководствоваться общими принципами договорного права, в первую очередь принципами добровольности, равенства и автономии воли, имущественной ответственности и обязательности выполнения (таблица 11).

Таблица 11

Основные принципы договорных отношений на рынке недвижимости

№ п/п	Принципы	Основное содержание (сущность)
11	Свобода договора (добровольность)	Стороны самостоятельно определяют: • заключать договор или не вступать в отношения; • содержание договора; • вид договора — предусмотренный или не предусмотренный нормативными актами1 в том числе смешанный договор
2.	Равноправие сторон	• Равенство прав в любых договорах, кроме договора присоединения (ст. 428 ГКРФ)
3.	Автономия воли	• Воля и волеизъявление одной стороны не зависят от воли и волеизъявления другой
4.	Заи нтересован ность	• Каждая сторона сделки преследует свои собственные интересы
5.	Соответствие законам	• Большая часть норм — диспозитивные • Договор должен соответствовать императивным нормам (ст. 422 ГКРФ) • Главенство закона, а не подзаконных актов • Приоритет поздних нормативных актов перед ранее изданными • Договор, противоречащий закону, — недействителен
6.	Обязательность исполнения	• Договор имеет силу закона для его сторон • Все условия договора должны исполняться в срок
7.	Ответственность	При неисполнении или ненадлежащем исполнении договора виновная сторона должна: • возместить другой стороне причиненные убытки; • передать объект собственнику. Соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение договора ничтожно
8.	Презумпция вины должника	• При нарушении договора должник считается виновным. Свою невиновность он имеет право доказывать
9.	Соответствие сущности договора	• Условия договора, его предмет должна соответствовать виду сделки (мена, купля-продажа и т.д.)
10.	Защита слабой стороны	• Осуществляется с помощью антимонопольного законодательства

В зависимости от условий структурное построение договоров может варьировать, однако практически любой контракт имущественного оборота включает в себя 10-12 разделов (рисунок 4).

	Сделка с недвижимостью (договор)			• реквизиты договора • преамбула • предмет договора • срок и условие передачи объекта • цена и порядок расчетов • права и обязанности сторон • ответственность сторон • форс-мажорные обстоятельства • заключительные положения
• порядок изменения условий и расторжения договора
• реквизиты сторон • подписи и местоположение сторон, печати
• приложения (справки БТИ, земельного комитета и др.)

Рис.4 . Примерная структура договора об отчуждении недвижимости

Точное определение момента (числа, месяца и года) заключения договора связано с окончанием срока его действия и, следовательно, вытекающих из него юридических последствий. Дата заключения контракта может считаться моментом вступления договора в с если он прямо не указан в тексте.

Большое юридическое значение имеет также место подписания договора, по которому определяются существенные стороны сделки:

• правоспособность и дееспособность участников сделки (ст. 17, 21, 49 ГК РФ);

• форма сделки (ст. 8, 153, 158 ГК РФ);

• применение законов и норм других государств — именно по месту подписания устанавливается применяемое в сделке право, если в тексте нет ссылки на законодательство конкретной страны.

Субъекты сделки сами свободно устанавливают условия договора с учетом соответствия их императивным — абсолютно обязательным нормам закона. Они прямо предписывают сторонам направление действий, от которых отступать нельзя (ст. 422 ГК РФ). Например, в отношении недвижимости законом установлен ряд императивных норм:

• целевое назначение сельскохозяйственных земель и обязательное их использование для производства продуктов растениеводства и животноводства;

• сохранение профиля (специализации) приватизируемых предприятии в течение определенного времени;

• использование квартир только для проживания граждан;

• учет интересов граждан группы риска при совершении сделок с жилыми помещениями;

• обязательства плательщика ренты переходят на приобретателя объекта, обремененного рентой (ст. 586 ГК РФ) и др.;

• письменное извещение кредиторов предприятия о его продаже с правом требования досрочного исполнения обязательств и солидарная ответственность продавца и покупателя по долгам предприятия.

Так, закон допускает диспозитивное решение сторонами сделок с недвижимостью таких вопросов, как:

• включение в цену здания стоимости соответствующей части земельного участка или прав на него;

• оплата расходов по оформлению договора одной из сторон;

• способ владения и пользования обшим недвижимым имуществом участниками совместной собственности и др.

Существенными считаются условия, которые необходимы и достаточны для заключения соответствующего договора в отношений недвижимости и выражают его природу. При отсутствии хотя бы одного из них договор не признается заключенным, а если имеются все существенные условия — он вступает в силу, если даже не содержит никаких других условий (ст. 432 ГК РФ).