- •Введение
- •Тема 1. Рынок недвижимости
- •1.1. Основные характеристики рынка недвижимости
- •1.2. Субъекты рынка недвижимости
- •1.3. Функции рынка недвижимости
- •1.4. Управление рынком недвижимости
- •1.5. Формы государственного регулирования рынка недвижимости
- •Тема 2. Недвижимое имущество как объект сделок
- •2.1. Особенности недвижимости как товара
- •2. 2. Жизненный цикл объектов недвижимости
- •Тема 3. Основы оценки объектов недвижимости
- •3.1. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
- •3.2. Основные виды стоимости недвижимости
- •3.3. Основные принципы оценки недвижимости
- •3.4. Оценка недвижимости на основе доходного подхода
- •3.4. Затратный подход к оценке недвижимости
- •3.5. Сравнительный подход к оценке недвижимости
- •Тема 4. Правовые и нормативные основы регулирования операций с недвижимостью
- •4.1. Право и правовая норма, формы и источники права
- •4.2. Недвижимость как объект гражданских прав
- •4.3. Понятие, виды и формы операций с недвижимым имуществом
- •Основные виды и условия действительных сделок с недвижимостью
- •Виды недействительных сделок с земельными участками и другими объектами недвижимости
- •4.4. Право собственности на недвижимость и иные вещные права
- •4.5. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним
- •Тема 5. Договор как правовая форма сделок с недвижимым имуществом
- •5.1. Принципы и структура договорных отношений
- •5.2. Исполнение договора и ответственность сторон
- •5.3. Изменение и расторжение договора
- •Тема 6. Основные операции с недвижимостью
- •6.1. Приватизация и деприватизация
- •6.2. Купля-продажа объектов недвижимости
- •6.3. Наем недвижимости
- •Основные отличия социального найма жилых помещений от коммерческого
- •6.4. Мена объектов недвижимости
- •6.5. Дарение
- •6.6. Наследование
- •6.7. Рента
- •6.8. Участие в инвестиционном строительстве
- •6.9. Ипотечное кредитование
- •6.10. Система налогов и сборов в сфере недвижимого имущества
- •7. Контрольные вопросы по курсу
- •9. Список рекомендуемой литературы
- •Словарь основных понятий
- •Операции на рынке недвижимости
6.2. Купля-продажа объектов недвижимости
В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец)обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязан принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму.
При этой сделке заключается письменный договор купли-продажи объекта недвижимости. По этому договору продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Договор купли продажи объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации.
6.3. Наем недвижимости
В настоящее время принято различать четыре основных вида передачи жилых помещений во временное и бессрочное владение и пользование: социальный наем, коммерческий наем, аренда и поднаем,
У них много общих, единых положений и свойств, но есть и особенности, которые полезно знать и учитывать как в предпринимательской деятельности, так и в жизни людей (таблица 16).
Таблица 16
Основные отличия социального найма жилых помещений от коммерческого
п/п |
Показатели |
Вид найма |
|
социальный |
коммерческий |
||
1 |
2 |
3 |
4 |
1. |
Вид жилищного фонда |
государственный и муниципальный |
любой вид жилищного фонда (любой формы собственности) |
2. |
Наниматели |
нуждающиеся граждане по закону (с родственниками) |
любые дееспособные граждане, не обязательно родственники |
3. |
Срок найма |
бессрочный |
до 5 лет |
4. |
Размер жилой площади |
по установленным нормам на одного человека |
без ограничения площади |
1 |
2 |
3 |
4 |
5. |
Основа договора найма |
решение органов власти, выдача ордера, договор |
добровольное соглашение сторон, договор |
6. |
Размер оплаты |
лимитирован |
по договору |
7. |
Последствия расторжения договора найма |
выселение с предоставлением другого жилого помещения |
выселение без предоставления другого жилого помещения |
6.4. Мена объектов недвижимости
На рынке недвижимости в жилищной сфере широкое распространение получили операции обмена и мены жилыми помещениями, которые наряду с общими правилами имеют существенные различия {таблица 17).
Таблица 17
Основные отличия обмена от мены жилыми помещениями
Признаки сравнения |
Виды сделок с жильем |
|
Обмен |
Мена |
|
1. Стороны соглашения |
физические лица |
физические и юридические лица |
2. Право сторон на занимаемое жилое помещение |
а) найма б) найма и собственности |
только собственности |
3.Отношения регулируются нормами |
ПС РФ, жилищным законодательством и нормативными актами субъектов РФ |
ГКРФ |
4.Порядок оформления сделки |
разрешение в органах местного самоуправления |
по правилам купли-продажи, госрегистрация права собственности |
5. Существенное ухудшение жилищных условий в результате сделки |
не допускается |
возможно |