- •Введение
- •Тема 1. Рынок недвижимости
- •1.1. Основные характеристики рынка недвижимости
- •1.2. Субъекты рынка недвижимости
- •1.3. Функции рынка недвижимости
- •1.4. Управление рынком недвижимости
- •1.5. Формы государственного регулирования рынка недвижимости
- •Тема 2. Недвижимое имущество как объект сделок
- •2.1. Особенности недвижимости как товара
- •2. 2. Жизненный цикл объектов недвижимости
- •Тема 3. Основы оценки объектов недвижимости
- •3.1. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
- •3.2. Основные виды стоимости недвижимости
- •3.3. Основные принципы оценки недвижимости
- •3.4. Оценка недвижимости на основе доходного подхода
- •3.4. Затратный подход к оценке недвижимости
- •3.5. Сравнительный подход к оценке недвижимости
- •Тема 4. Правовые и нормативные основы регулирования операций с недвижимостью
- •4.1. Право и правовая норма, формы и источники права
- •4.2. Недвижимость как объект гражданских прав
- •4.3. Понятие, виды и формы операций с недвижимым имуществом
- •Основные виды и условия действительных сделок с недвижимостью
- •Виды недействительных сделок с земельными участками и другими объектами недвижимости
- •4.4. Право собственности на недвижимость и иные вещные права
- •4.5. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним
- •Тема 5. Договор как правовая форма сделок с недвижимым имуществом
- •5.1. Принципы и структура договорных отношений
- •5.2. Исполнение договора и ответственность сторон
- •5.3. Изменение и расторжение договора
- •Тема 6. Основные операции с недвижимостью
- •6.1. Приватизация и деприватизация
- •6.2. Купля-продажа объектов недвижимости
- •6.3. Наем недвижимости
- •Основные отличия социального найма жилых помещений от коммерческого
- •6.4. Мена объектов недвижимости
- •6.5. Дарение
- •6.6. Наследование
- •6.7. Рента
- •6.8. Участие в инвестиционном строительстве
- •6.9. Ипотечное кредитование
- •6.10. Система налогов и сборов в сфере недвижимого имущества
- •7. Контрольные вопросы по курсу
- •9. Список рекомендуемой литературы
- •Словарь основных понятий
- •Операции на рынке недвижимости
6.7. Рента
В условиях низкой материальной обеспеченности пенсионеров многие пожилые граждане вынуждены продавать не саму жилую площадь (им иначе негде жить), а право ее наследования. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность жилое помещение, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное недвижимое имущество периодически выплачивать получателю ренты определенную сумму или предоставлять иные средства на его содержание. Передача прав собственности на жилье может быть как возмездной — по правилам купли-продажи, так и безвозмездной—в форме дарения. Получатель ренты в обеспечение обязательства приобретает право залога на переданное недвижимое имущество.
Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а переход права на жилое помещение и сделка с ним — государственной регистрации.
Сторонами договора ренты выступают:
• получатель ренты (рентный кредитор) — лицо, передающее свое имущество в собственность другому лицу с целью получения от него в течение длительного периода времени дохода (ренты). Получателями постоянной ренты могут быть граждане и некоммерческие организации, если это соответствует целям их деятельности и не противоречит закону (п. 1 ст. 589 ГК РФ).
• плательщик ренты (рентный должник) — любой гражданин, коммерческое и некоммерческое юридическое лицо, заинтересованное в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты, и гарантирующее выполнение условий договора ренты.
Предметом договора ренты в общем случае является передача получателем ренты в собственность плательщика ренты имущества (п. 1 ст. 583 ГК РФ), а по ренте с условием пожизненного содержания с иждивением — только недвижимое имущество, в том числе и жилые помещения.
Форма договора ренты — письменная в виде единого документа с обязательным нотариальным удостоверением, а при отчуждении под выплату ренты недвижимости — договор подлежит государственной регистрации {ст. 584 ГК РФ).
Существует три вида ренты: постоянная (бессрочная), пожизненная и с пожизненным содержанием и с иждивением, которые отличаются по срокам, форме и размеру выплат и другим условиям (таблица 23 ).
Таблица 23
Характеристика видов ренты
№ пп |
Показатели сравнения |
Виды договоров ренты |
||
Постоянная (бессрочная) |
Пожизненная (простая) |
Пожизненная гражданина на иждивении с содержанием гражданина на иждивении гражданина |
||
|
|
Плательщик ренты (рентный должник) Получатель ренты (рентный кредитор) |
||
1 |
Субъекты отношений |
Граждане, некоммерческие организации (получатели) и коммерческие предприятия |
Граждане, коммерческие и унитарные предприятия |
Граждане, коммерческие и унитарные предприятия |
2 |
Срок выплаты ренты |
Бессрочно ежеквартально |
На период жизни собственника жилья или указанных им граждан, ежемесячно |
Пожизненно собственника жилья или указанного им лица ежемесячно |
3 |
Форма и размер выплат |
Деньгами по договору, возможно и вещами, выполнением работ или оказанием услуг, индексируется пропорционально росту ММОТ |
Деньгами не менее одной ММОТ в месяц |
Обеспечение: жильем, пищей, одеждой, уходом, ритуальные услуги. Общая стоимость не менее двух ММОТ в месяц |
4 |
Объект ренты |
Движимое и недвижимое имущество (ст. 593) |
Недвижимость(ст. 601 ГКРФ) |
|
5 |
Права получателя |
Могут передаваться путем уступки требования, по наследству или в порядке правопреемства при реорганизации юрлица |
Не может передавать право получения ренты путем уступки права требования или по наследству |
|
|
|
• требовать выкупа ренты плательщиком, если он: — просрочил ее выплату более одного года; — нарушил свои обязательства по обеспечению (страхованию) выплаты ренты; — признан неплатежеспособным; — жилье, преданное под выплату ренты, поступило в общую собственность и разделено между несколькими лицами; — в других случаях (ст. 593 ГК РФ) |
• при нарушении договора плательщиком может требовать от него выкупа ренты или расторжения договора и возмещения убытков; • требовать возврата бесплатно переданного жилья за счет выкупной цены ренты |
• при нарушении договора может требовать возврата переданного жилья или выплаты выкупной цены |
6 |
Право плательщика |
• Может отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа с предупреждением не позже 3 мес; • Договором может быть запрещен выкуп ренты при жизни получателя или до 30 лет |
При передаче обремененного рентой имущества в собст- венность другого лица, несет суб- сидиарную с ним ответствен-ность по требованиям получателя ренты , если не преду- смотрена солидарная ответст- венность
|
• Может отчуждать, сдавать в залог и иным способом обременять недвижимость с согласия получателя ренты; •не может требовать компенсации расходов при нарушении им договора |
7 |
Выкупная цена ренты |
• Договорная или равна годовой сумме ренты; • Годовая суммаренты + цена жилой площади, переданной бесплатно(ст. 594 ГК РФ) |
•Договорная или равна годовой сумме ренты; • годовая сумма ренты + цена жилой площади, переданной бесплатно |
• На условиях ст. 594 ГК РФ
|
8 |
Риск случайной гибели или повреждения недвижимого имущества случайной |
• Несет плательщик ренты — по бесплатно переданному жилью. При случайной гибели объекта плательщик вправе требовать прекращения обязательств по оплате ренты |
Случайная гибель объекта не освобождает плательщика от обязательства выплаты ренты |
Повреждение или гибель объекта не освобождает плательщика от обязательства выплаты ренты
|
Существенным условием договора при передаче под выплату ренты движимого имущества является обязанность плательщика ренты:
а) предоставить обеспечение исполнения его обязательств по выплате ренты (имеются в виду любые предусмотренные законом или договором способы обеспечения исполнения обязательств — залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток и др., допускаемые ст. 329 ГК РФ);
б) либо застраховать по правилам ст. 932 ГК РФ в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение плательщиком ренты обязательство по ее выплате. При невыполнении плательщиком ренты указанных обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора (п. 2 ст. 587 ГК РФ).