5.2. Исполнение договора и ответственность сторон

Важнейшим условием успешной деятельности на рынке недвижимости является полное и своевременное исполнение договорных обязательств, т.е. совершение сторонами всего комплекса действий, предусмотренных соглашением.

Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (ст. 556 ГК РФ). До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта договора продажи недвижимости не может считаться исполненным. Уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора.

Таблица 12

Принципы исполнения обязательств по договору (ст. 307-328 ГК РФ)

Основные принципы	Порядок исполнения
1	2
Исполнение надлежащим образом	•В точном соответствии с законом и договором •Соблюдение условий о предмете •Обеспечение качества исполнения •Соблюдение срока, места и способа исполнения
Реальность	•Исполнение в натуральном выражении в установленных в договоре единицах измерения без замены денежной компенсацией •Уплата неустойки не освобождает от исполнения в натуре •Может оказаться и ненадлежащим
1	2
Экономичность	•Исполнение с минимальными затратами при выборе способа исполнения •Ресурсосбережение
Сотрудничество и партнерство	• Не нарушать прав и интересов других лиц • Уважать моральные принципы общества • Соблюдать нормы деловой этики • Взаимно содействовать выполнению обязательств
Срочность	• Исполнение в установленный срок • Досрочное исполнение соглашения сторон • Просрочка является основанием для расторжения договора и возмещения убытков
Ответственность	•Имеет имущественный характер •Выражается в применении санкций •Не принявший исполнение считается просрочившим
Место исполнения	• Устанавливается в договоре или по закону • Недвижимость передается в месте ее расположения • Денежные обязательства - в месте нахождения кредитора, в банке (ячейке)

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда это оговорено в документе о передаче недвижимости, не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Таблица 13

Основные компоненты исполнения обязательств по договору

Компоненты исполнения	Детализация компонентов
Субъекты обязательства	• стороны • исполнение в пользу третьего лица • исполнение третьим лицом
Предмет	•Имущество недвижимое •Услуги, деньги •Технологии и другие результаты интеллектуальной деятельности
Время	• Момент исполнения должником а) совпадение б) интервал
Место	• Географический пункт исполнения обязательства по закону или договору
Способ	Установленный законом или договором порядок действия сторон в самом процессе исполнения
Способы обеспечения и исполнения	• Исполнение целиком • Исполнение по частям • Исполнение взаимной обязанности по договору • Внесение долга в депозит нотариусу

Ответственность по своему назначению выполняют следующие четыре функции:

• охраны прав и интересов субъектов сделки;

• пресечения правонарушений;

• восстановления нарушенных прав;

• воспитания.

Нарушение договора служит основанием появления ответственности лица, а сама ответственность наступает лишь при наличии четырех условий: факта наступления убытков у кредитора; нарушения договорных отношений и интересов партнера; причинной связи между неисполнением обязательств и наступившими отрицательными последствиями; вины должника в неисполнении своих обязательств, повлекшем убытки (таблица 14).

Таблица 14

Виды неустойки

Неустойка: • Способ обеспечения исполнения обязательств • Денежная сумма, выплачиваемая виновником нарушения договорных условий
Признаки классификации	Характеристика видов
Основание	• Договорно-добровольная — установлена по инициативе участников сделки • Нормативная — определена законом
Способ исчисления	•Штраф - исчисляется однократно в твердой сумме или в % от стоимости обязательств или долга •Пеня — сумма в % к просроченному платежу за каждый день (период) просрочки
Соотношение с убытком	•Зачетная неустойка — засчитывается в обший размер убытков кредитора, а убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой •Исключительная неустойка - взыскание только неустойки, но не убытков •Кумулятивная (штрафная) - взыскание неустойки наряду с полным возмещением убытков •Альтернативная неустойка — взыскание либо неустойки, либо убытков
Выполняемые функции	•Возмещение убытков •Материальное наказание неисправного контрагента
Особенности	•Предопределенность – размер известен заранее •Возможность взыскания за сам факт нарушения обязательств без доказательства наличия убытков •установление условий о неустойке (размер, порядок исчисления) соглашением сторон

Должник — это сторона, обязанная исполнить обязательства по требованию кредитора.

В целях обеспечения гарантий выполнения договорных условий для каждой из сторон предусматривается применение санкций. Ответственность коммерческих организаций за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств в соответствии с нормативными актами и договорами регулируется ГК. РФ.

Основания договорной ответственности:

• нормативные акты, т.е. различные правовые нормы;

• юридическо-фактические виновные деяния нарушителя, повлекшие ущерб.

Таблица 15

Прекращение обязательств (ст. 407-419 ГК РФ)

Основания прекращения	Условия прекращения
Осуществление обязательств: •Назначение исполнения •Зачет встречного требования	• Соглашение сторон • Совпадение кредитора и должника в одном лице (арендатор выкупает объект у лизингодателя) • Ликвидация юридического лица • Невозможность исполнения •Отступное – замена одного исполнения другим: денег – имуществом и т.д.
Новация — соглашение о замене одного обязательства другим
Истечение срока давности
Прямое указание в законе

В отношении нарушителей договора законодательством предусмотрены следующие общие правила:

• причиненные убытки из-за невыполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств возмещает виновная сторона;

• при неисполнении работ и услуг кредитор может поручить их выполнение третьим лицам с возмещением затрат за счет должника;

• если арендатор не передаст имущество арендодателю по окончании сделки без выкупа, последний имеет право требовать отобрания его либо возмещения убытков.

Ответственность по договорам экономически выражается в форме возмещения убытков и (или) уплаты неустойки, взыскание которой возможно и при отсутствии убытков.