- •Введение
- •Тема 1. Рынок недвижимости
- •1.1. Основные характеристики рынка недвижимости
- •1.2. Субъекты рынка недвижимости
- •1.3. Функции рынка недвижимости
- •1.4. Управление рынком недвижимости
- •1.5. Формы государственного регулирования рынка недвижимости
- •Тема 2. Недвижимое имущество как объект сделок
- •2.1. Особенности недвижимости как товара
- •2. 2. Жизненный цикл объектов недвижимости
- •Тема 3. Основы оценки объектов недвижимости
- •3.1. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
- •3.2. Основные виды стоимости недвижимости
- •3.3. Основные принципы оценки недвижимости
- •3.4. Оценка недвижимости на основе доходного подхода
- •3.4. Затратный подход к оценке недвижимости
- •3.5. Сравнительный подход к оценке недвижимости
- •Тема 4. Правовые и нормативные основы регулирования операций с недвижимостью
- •4.1. Право и правовая норма, формы и источники права
- •4.2. Недвижимость как объект гражданских прав
- •4.3. Понятие, виды и формы операций с недвижимым имуществом
- •Основные виды и условия действительных сделок с недвижимостью
- •Виды недействительных сделок с земельными участками и другими объектами недвижимости
- •4.4. Право собственности на недвижимость и иные вещные права
- •4.5. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним
- •Тема 5. Договор как правовая форма сделок с недвижимым имуществом
- •5.1. Принципы и структура договорных отношений
- •5.2. Исполнение договора и ответственность сторон
- •5.3. Изменение и расторжение договора
- •Тема 6. Основные операции с недвижимостью
- •6.1. Приватизация и деприватизация
- •6.2. Купля-продажа объектов недвижимости
- •6.3. Наем недвижимости
- •Основные отличия социального найма жилых помещений от коммерческого
- •6.4. Мена объектов недвижимости
- •6.5. Дарение
- •6.6. Наследование
- •6.7. Рента
- •6.8. Участие в инвестиционном строительстве
- •6.9. Ипотечное кредитование
- •6.10. Система налогов и сборов в сфере недвижимого имущества
- •7. Контрольные вопросы по курсу
- •9. Список рекомендуемой литературы
- •Словарь основных понятий
- •Операции на рынке недвижимости
3.5. Сравнительный подход к оценке недвижимости
Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Далее вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемым объектом и аналогами.
Основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:
1. Выявление сопоставимых объектов недвижимости.
2. Сбор и проверка информации по объектам.
3.Внесение поправок в цены.
Согласование скорректированной цены
5.Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости.
Для расчета и внесения поправок применяется множество различных методов, среди которых можно выделить:
- методы, основанные на анализе парных продаж;
- экспертные методы расчета и внесения поправок;
- статистические методы.
Вопросы для самоконтроля по теме:
Что оценивается доходным подходом?
Когда при оценке недвижимости используется доходный подход?
Чем отличаются метод капитализации доходов и дисконтированных денежных потоков?
Какие ограничивающие условия учитываются при оценке методом капитализации доходов?
Что такое потенциальный валовой доход, действительный валовой доход, чистый операционный доход, денежные поступления до уплаты налогов?
Дайте общую характеристику затратного подхода к оценке недвижимости.
Назовите основные этапы-оценки затратным подходом.
В каких ситуациях применение затратного подхода при оценке недвижимости является предпочтительным?
Какие основные единицы сравнения используются в сравнительном подходе?
Назовите основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом.
Каковы критерии при выборе сопоставимых объектов?
Что является экономической единицей сравнения при оценке проектов?
Какие виды поправок могут быть между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом.
Тесты по теме.
1. При стабильном потоке доходов основным методом оценки является:
а) метод прямой капитализации;
б) метод дисконтированных денежных потоков;
в) оба этих метода.
2. Верно ли утверждение, что чем выше коэффициент капитализации, тем выше стоимость?
а) верно;
б) неверно.
3.Что из нижеследующего не является компонентом метода кумулятивного построения при выведении общего коэффициента капитализации:
а) безрисковая ставка;
б) премия за низкую ликвидность;
в) премия за риск;
г) премия за управление недвижимостью?
4. Существуют следующие виды износа (выбрать правильный ответ):
а) физическое устаревание, функциональное устаревание, ускоренный износ;
б) физическое устаревание, функциональное устаревание, устаревание по месту положению, внешнее воздействие;
в) устаревание окружающей среды, неустранимое устаревание, физическое устаревание внешнее воздействие.
5. Какой принцип лежит в основе затратного подхода:
а) равновесия;
б) конкуренции;
в) замещения.
6. Для каких объектов недвижимости применим сравнительный подход к оценке их стоимости?
а) офисное здание;
б) дворец спорта;
в) оба объекта недвижимости.
7. Каким требованиям должны отвечать проданные объекты недвижимости, чтобы быть пригодными для применения сравнительного подхода к определению стоимости недвижимости?
а) недвижимость должна быть одного типа;
б) участники сделок имели объективное представление о данном сегменте рынка;
в) рыночные данные о ценах сделок получены от лица, не заинтересованного в их искажении;
г) сделки территориально совершены в одной зоне;
д) все вышеперечисленное.