Основные виды и условия действительных сделок с недвижимостью

Виды сделок	Условия действительности сделки
Купля-продажа жилых и нежилых объектов и других организаций Мена, найм, сервитуты Дарение, наследование обмен Страхование, траст Аренда, лизинг, залог Субаренда, сублизинг Безвозмездное пользование Вклад в уставный капитал АО Рента, концессия Приватизация госу­дарственных объектов	Содержание не противоречит закону, подзаконным актам или положениям Совершение правоспособными юридическими лицами и дееспособными гражданами Учет всех существенных условий \4 Сертификация профес­сиональных посредников Соответствие волеизъявления и действительной воли Соблюдение единственно возможной формы сделки и государственной регистрации
Действительные сделки порождают желаемые правовые последствия.
Недействительность части сделки не влечет недействительность других ее частей
Несоблюдение даже одного условия влечет недействи­тельность сделки с момента совершения других ее частей

Таблица 7

Виды недействительных сделок с земельными участками и другими объектами недвижимости

Не влекут юриди­ческих последствий

Совершенные с нарушением законов

1. Внеуставные и совершенные в противоречии с целями деятельности (ст. 173 ГКРФ) 2. Осуществленные несовершен­нолетними от 14 до 18 лет без согласия родителей или попечителей (ст. 175) 4. Совершенные ограниченными в дееспособности гражданами {ст. 176) 4. Совершенные под влиянием заблуждения (ст. 178) 5. Совершенные под влиянием обмана, угрозы, стечения тяже­лых обстоятельств (кабальные) (ст. 179) 6. Совершенные в состоянии аффекта (ст. 177) 7. При несоблюдении письменной формы (ст. 162) 8. Соглашения об отказе от права выйти из полного товарищества (ст. 77) 9. Несоответствие требованиям закона или иным правовым актам (ст. 168) 10. Иск о признании оспори­мой сделки недействительной — 1 год со дня прекращения насилия или угрозы (ст. 181)

1. Направленные на ограничение правоспособности или дееспособ­ности 1 раздан (ст. 22) 2. Заведомо противоречащие основам правопорядка и нравственности (ст. 169) 4. Совершенные недееспо­собными лицами (ст. 171) 4. Осуществленные несовершенно­летними (малолетними - до 14 лет) (ст. 172) 5. Совершенные с нарушением строго обязательной формы - нота­риального удостоверения и госу­дарственной регистрации (ст. 165) 6. Мнимые и притворные сделки (ст. 170) 7. Соглашение об ограничении права завещать заложенный участок (ст. 75) 8. Не соответствующая требова­ниям закона или иным правовым актам (ст. 168) 9. Соглашение об ограничении или устранении ответственности участника полного товарищества (ст. 75) 10. Договор о передаче недвижимости после смерти дарителя (ст. 572) 11. Иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки - Ш лет с начала ее испол­нения (ст. 181)

Таблица 8

Формы мошенничества на рынке недвижимости

Формы по отношению к покупателю

Формы по отношению к продавцу

Совершение сделки лицом, не являющимся собственником объекта, по поддельным или краденым документам, дубликатам и т.п. Продажа или сдача в аренду одного и того же объекта сразу нескольким лицам Продажа незаконно присвоенных участков или других объектов путем вымогательства или злоупотребления служебным положением Присвоение денег до оформления сделки Ненадлежащее нотариальное оформление сделки Продажа объекта, потенциально состоящего в споре Продажа объекта, принадлежащего нескольким лицам, одним лицом Использование оспоримых правоустанавливающих документов

Вымогательство - требование передачи объекта или прав на него под угрозой насилия (подписание дарственной, договора продажи и др.) Манипуляция при расчете с продавцом (использование фальшивых купюр, «куклы» и т.п.) Переход заложенного объекта в собственность кредитора даже в случае возврата кредита с процентами Разбой, т.е. нападение с целью завладения участком в сочетании с насилием, опасным для жизни собственника недвижимости Признание сделки недействительной и присвоение разницы между выплаченной ценой и заниженно указанной в договоре

Гражданско-правовая ответственность по сделкам, совершенным под влиянием насилия и угрозы, та же, что и по сделкам, заключенным посредством обмана. Однако уголовная ответственность за этот вид незаконных сделок квалифицируется по ст. 163 УК РФ как вымогательство.

Самыми ответственными моментами при совершении сделок с земельными участками, жилыми помещениями и другими объектами недвижимости, находящимися в частной собственности, являются оформление документов и передача денег за покупку. Чтобы обезопасить себя, необходимо деиверсифицировать риск, возникающим при проведении операции купли-продажи недвижимости, путем:

- страхования покупателя от потери права собственности на земельный участок или другое имущество;

- включения коммерческого банка в сделку. Страхование покупателей от потери прав собственности означает:

- если при оформлении сделки допущены ошибки, которые привели к потере покупателем права собственности на объектах, страховая компания возместит ему сумму, указанную в договоре;

- если объект когда-либо был задействован в обменных или других операциях и бывшим владельцам удастся доказать в суде, что в прошлых операциях их интересы были умышленными, то покупателя могут лишить права собственности и возместить ему убытки на сумму, указанную в договоре купли-продажи, которая может быть значительно ниже действительной.

Все многообразие действительных сделок с недвижимым имуществом можно осуществлять различными законными способами (рис.3).

Способы сделок
Н а организованном рынке		Бесплатная приватизация земельных участков ранее выделенных органами власти
А укцион		Аукцион на право аренды объекта недвижимости
К оммерческий конкурс		Конкурс на право аренды участка или другого объекта недвижимости
И нвестиционный конкурс: открытые или закрытые торги		Выкуп арендованного муниципального участка
З акрытый тендер		Продажа участка (части его) предприятия-банкрота
П риватизация предприятия		Некоммерческие способы
На неорганизованном рынке

Рис.3 Основные способы сделок с земельными участками и другими объектами недвижимости

Сделки с недвижимым имуществом совершаются в письменной форме путем составления единого документа, который должен:

• выражать содержание сделки (ее условия);

• быть подписан одним лицом (при двух- или многосторонних: сделках) или уполномоченными их представителями;

• быть удостоверен нотариально в предусмотренных законом случаях или по соглашению сторон, а подписи должностных лиц> предприятий и организаций заверены их печатью;

• зарегистрирован в учреждениях юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по месту нахождения объектов. С введением в действие Гражданского кодекса РФ и закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью сохранено только для ипотеки, ренты — продажи имущества с правом пожизненного проживания (ст. 339 и 584 ГК РФ) и отчуждения объектов недвижимости, находящихся в общей совместной собственности различных лиц или супругов (ст. 35 и 41 Семейного кодекса РФ).

Отмена обязательности нотариальной формы сделок купли-продажи и дарения недвижимости (ст. 550, 560, 574 ГК РФ) заимствована из англосаксонской правовой системы без учета и создания соответствующих механизмов:

• участия в оформлении сделок маклера, адвокатов сторон и страховой компании;

• обязательного заключения договора страхования права собственности на недвижимость;

• защиты прав добросовестного приобретателя в случае признания сделки недействительной и возмещения понесенных им убытков.

Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недействительность. Она считается ничтожной (п. 1 ст. 165 ГК РФ) и не создает никаких правовых последствий. В целях защиты добросовестной стороны действующее гражданское законодательство допускает возможность в случае, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого оформления, признать по требован исполнившей сделку стороны в судебном порядке данную сделку действительной, При таком варианте последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется (п. 2 ст. 165 ГК РФ). Но в данном случае важно иметь в виду, что приведенное правило допустимо при условии доказанности самого факта заключения договора.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения сделки, а следовательно, нарушающая требования закона должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержку в совершении сделки (п. 4 ст. 165 ГК РФ).

Согласно ст. 131 ГК РФ права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации, которая с 1 февраля 1998 г. выступает как единственное доказательство существования прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновения, переход прекращения. Несоблюдение этого требования влечет недействительность сделки независимо от признания ее таковой судом.

Перечень необходимых документов для регистрации, установленный законом, включает: правоустанавливающие документы (договоры в отношении недвижимости, акты и свидетельства о приватизации жилых помещений, свидетельства о праве на наследство, пившие в силу судебные решения и иные документы). Обязателен прилагается кадастровый план земельного участка и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера, удостоверение личности и др.

Отказ в государственной регистрации прав на недвижимость может только в семи случаях, предусмотренных в законе (ст. 20 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), и может быть обжалован в суде.

Факт государственной регистрации возникновения и переход прав на недвижимое имущество удостоверяется выдачей свидетельства, а на документах, выражающих содержание сделки, делается специальная надпись. Сама процедура регистрации технологически сводится к записям информации о правах на каждый объект недвижимости и его параметрах в Едином государственном реестре.