5.2. Затратный подход к оценке недвижимости

Затратный подход предполагает оценку имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату. При этом необходимо учитывать износ оцениваемых улучшений за время эксплуатации под воздействием различных факторов.

Этапы применения затратного подхода:

1. Оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания.

2. Оценка величины предпринимательской прибыли.

3. Расчет выявленных видов износа.

4. Оценка рыночной стоимости земельного участка.

5. Расчет итоговой стоимости объекта оценки.

Восстановительная стоимость может рассчитываться методом сравнительной единицы, методом разбивки по компонентам, методом количественного обследования.

При составлении смет инвестора и подрядчика могут применяться следующие методы расчета затрат:

- ресурсный;

- ресурсно-индексный;

- базисно-индексный;

- базисно-компенсационный;

- на основе банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов.

В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний.

Выделяют следующие методы расчета физического износа зданий:

- нормативный;

- стоимостной;

• метод срока жизни.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы: капитализации потерь, сравнительных продаж, срока экономической жизни.

Вопросы для самоконтроля по теме.

1. Дайте общую характеристику затратного подхода к оценке недвижимости.

2. Назовите основные этапы-оценки затратным подходом.

3. В каких ситуациях применение затратного подхода при оценке недвижимости является предпочтительным?

4. Какими методами может проводиться оценка восстановительной стоимости? Дайте им характеристику.

5. Дайте широкое понятие износу и его видам.

6. Какими методами можно определить физический износ?

7. Что такое функциональность?

8. Назовите методы расчета внешнего износа.

Тесты по теме.

1.Что из нижеследующего не является компонентом метода кумулятивного построения при выведении общего коэффициента капитализации:

а) безрисковая ставка;

б) премия за низкую ликвидность;

в) премия за риск;

г) премия за управление недвижимостью?

2. Существуют следующие виды износа (выбрать правильный ответ):

а) физическое устаревание, функциональное устаревание, ускоренный износ;

б) физическое устаревание, функциональное устаревание, устаревание по месту положению, внешнее воздействие;

в) устаревание окружающей среды, неустранимое устаревание, физическое устаревание внешнее воздействие.

3. Какой принцип лежит в основе затратного подхода:

а) равновесия;

б) конкуренции;

в) замещения.

4. Формой какого износа является устаревание конструкции:

а) физического;

б) функционального;

в) внешнего;

г) экономического.

5. Износ может быть разделен на две категории:

а) внутренний и внешний;

б) устранимый и неустранимый;

в) наблюдаемый и рассчитываемый;

г) все вышеперечисленное.