- •Кафедра «Экономика и предпринимательство»
- •Введение
- •Тема 1.Понятия, цели и принципы оценки недвижимости
- •4.Чем отличаются стоимость, цена и затраты?
- •Тема 2. Рынок недвижимости, его характеристика и особенности функционирования
- •Между рынком недвижимости и рынком капитала в краткосрочном периоде существует связь (табл.2.1 и 2.2.).
- •Тема 3. Правовые вопросы оценки недвижимости. Основы регулирования оценочной деятельности
- •Тема 4. Информационная база при оценке недвижимости.
- •Тема 5. Методические подходы к оценке недвижимости
- •5.1. Оценка недвижимости на основе доходного подхода
- •Математические основы доходного метода оценки. Функции сложного процента.
- •5.2. Затратный подход к оценке недвижимости
- •5.3. Сравнительный подход к оценке недвижимости
- •5.4. Методы оценки земли
- •Решения тренировочных заданий.
- •Тесты по дисциплине
- •Вопросы по курсу
- •Словарь основных понятий
- •Для замечаний
Введение
Развитие рыночных отношений определило потребность в оценке недвижимости. Согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка объектов недвижимости является обязательной при приватизации, передаче в доверительное управление, аренду, продаже, выкупе, ипотечном кредитовании, передаче имущества в качестве уставного капитала. Необходимость в оценке недвижимости возникает также при кредитовании, залоге, страховании, определении налогооблагаемой базы объектов собственности. Для осуществления процедуры оценки необходимы профессиональные специалисты - эксперты-оценщики.
Курс «Оценка недвижимости» позволяет создать базу необходимых знаний в области оценочной деятельности в процессе подготовки кадров
Цель учебно-методического пособия – формирование теоретических, методических и практических подходов и навыков к оценке недвижимости в современных рыночных условиях.
Тема 1.Понятия, цели и принципы оценки недвижимости
Недвижимое имущество - это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.
В зависимости от целей оценки, полноты оцениваемых прав на недвижимость различные виды стоимости могут быть объединены в группы:
- стоимость в обмене как выражение меновой стоимости. Формами проявления стоимости в обмене являются рыночная, ликвидационная, залоговая, страховая, арендная, утилизованная стоимости.
стоимость в пользовании как выражение потребительной стоимости.
Формами проявления стоимости в пользовании являются инвестиционная, балансовая, стоимость для целей налогообложения и др.
Существуют общие, выбранные длительной практикой, принципы оценки, которые облегчают труд оценщика. К ним можно отнести следующие четыре группы принципов:
A.принципы, основанные на представлениях пользователя: полезность, замещение, ожидания.
B.принципы, связанные с характеристиками объекта оценки: учет остаточной продуктивности, вклада, возрастания и уменьшения дохода, экономического размера.
C.принципы, связанные с рыночной средой: зависимости и связи, соответствия, спроса, предложения, конкуренции.
D.принципы наилучшего и наиболее эффективного пользования.
Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы:
1-й этап. Определение задачи оценки.
2-й этап. Составление плана и договора на проведение оценки.
3-й этап. Сбор и анализ информации.
4-й этап. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования.
5-й этап. Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов: доходного, затратного и сравнительного.
6-й этап. Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости.
7-й этап. Составление отчета об оценке.
Вопросы для самоконтроля по теме:
1.В чем состоит отличие недвижимости от движимого имущества?
2.Какие объекты относятся Гражданским кодексом к недвижимому имуществу?
3.Для каких целей может проводиться оценка недвижимости?