1. Роль, проблемы и перспективы развития оценочной деятельности в России.

Развитие в России рыночных отношений потребовало формирование нового вида деятельности - оценочной. Оценочная деятельность является составной частью процесса реформирования экономики и создания право­вого государства и включает: оценку недвижимости; оценку бизнеса; оценку машин, оборудования и транспортных средств; оценку нематериальных активов и оценку интеллектуальной собственности.

В рыночных условиях независимая профессиональная оценка имущества является необходимым элементом при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи и сдачи в аренду до принятия решения о реализации и финансировании проектов строительства или реконструкции объектов недвижимости, их внесения в уставный капитал и т. д. В настоящее время независимая оценка стоимости имущества явля­ется информационной основой для принятия эффективных решений как в частном, так и в государственном секторах экономики. Развитие оценоч­ной деятельности является в современной России важным аспектом разви­тия гражданского общества и рыночных отношений в экономике.

Основными направлениями развития оценочной деятельности начала 21-го века являются:

• развитие информационного обеспечения оценочной деятельности;

• развитие методической базы оценки;

• развитие образования оценщиков;

• совершенствование российского законодательства в области оцен­ки;

• поэтапный переход от лицензирования к негосударственной систе­ме персональной ответственности за качество оценки;

• развитие саморегулирования оценщиков;

• развитие саморегулирования рынка оценки;

• взаимодействие российских и международных организаций оцен­щиков.

2. Оценочные принципы как техническая база для осуществления оценки и их взаимосвязь.

Выделяют следующие группы принципов в основе оценки. Первая – основана на представлениях пользователя:

• полезности – означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.

• замещения - означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой

• ожидания – определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник.

Вторая группа, вытекает из процесса эксплуатации недвижимости:

• остаточной продуктивности - остаточная продуктивность земельного участка определяется как чистый доход после погашения расходов на менеджмент, рабочую силу и эксплуатацию капитала. 

• вклада- заключается в том, что для оценки стоимости объекта недвижимости необходимо определить вклад каждого фактора и её важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта.

• сбалансированности гласит, что максимальная стоимость объекта собственности достигается или сохраняется (поддерживается) тогда, когда факторы производства экономически сбалансированы.

• разделения (объединения) - означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достигнуть максимальной стоимости объекта.

Третья — обусловлена действиями рыночной среды:

• спроса и предложения означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса (чем он больше, тем больше стоимость) и предложения (чем оно больше, тем меньше стоимости).

• конкуренции - означает, что цены на объекты недвижимости устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибылинаиболее выгодные условия покупки

• соответствия - состоит в том, что максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования.

• изменения внешней среды - предполагает учет при оценке объектов недвижимости возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также внешнего окружения и перспектив развития района.

Четвертая – принцип лучшего и наиболее эффективного использования - означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями.