- •Кафедра «Экономика и предпринимательство»
- •Введение
- •Тема 1.Понятия, цели и принципы оценки недвижимости
- •4.Чем отличаются стоимость, цена и затраты?
- •Тема 2. Рынок недвижимости, его характеристика и особенности функционирования
- •Между рынком недвижимости и рынком капитала в краткосрочном периоде существует связь (табл.2.1 и 2.2.).
- •Тема 3. Правовые вопросы оценки недвижимости. Основы регулирования оценочной деятельности
- •Тема 4. Информационная база при оценке недвижимости.
- •Тема 5. Методические подходы к оценке недвижимости
- •5.1. Оценка недвижимости на основе доходного подхода
- •Математические основы доходного метода оценки. Функции сложного процента.
- •5.2. Затратный подход к оценке недвижимости
- •5.3. Сравнительный подход к оценке недвижимости
- •5.4. Методы оценки земли
- •Решения тренировочных заданий.
- •Тесты по дисциплине
- •Вопросы по курсу
- •Словарь основных понятий
- •Для замечаний
Между рынком недвижимости и рынком капитала в краткосрочном периоде существует связь (табл.2.1 и 2.2.).
Объемы предложения на рынке недвижимости определяются притоком капитала в строительство и факторами, характеризующими положение на рынке капитала.
Таблица 2.1
Общие черты и различия рынка недвижимости и рынка капитала
Общие черты |
Различия |
|
Рынок капитала |
Рынок недвижимости |
|
Цели инвестирования: получе-ние текущего дохода рост стои-мости актива защита от налогов |
Объем предложения высокоэластичен |
Объем предложения в краткосрочном периоде неэластичен |
Риски делятся на управляемые и неуправляемые |
Ставка доходности подвержена значите-льным колебаниям |
Ставка доходности относительно стабильная |
Соотношение спроса и предло-жения определяет цены активов |
Ликвидность более высокая |
Ликвидность более низкая |
Величина безрисковой ставки доходности является основой для определения приемлемой ставки доходности |
В период инфляции инвестиционная прив-лекательность финан-совых активов падает |
В период инфляции инвестиционная привлекательность растет |
Находятся под значительным влиянием макроэкономических изменений |
Поток доходов неустойчивый |
Поток доходов в виде арендной платы отно-сительно устойчивый |
Высокая ставка доходности –показатель более высокого риска |
Менее высокая ставка доходности |
Более высокая ставка доходности. |
Таблица 2.2.
Влияние переменных рынка капитала на рынок недвижимости
Переменная рынка капитала |
Влияние на стоимость на рынке недвижимости |
Рост денежного потока |
Рост стоимости недвижимости как результат оживления и развития деловой активности на макроуровне |
Мера систематического риска –рост |
Снижение стоимости недвижимости в результате роста ставки дисконта денежных потоков от доходной недвижимости |
Безрисковая ставка доходности на рынке капитала |
Снижение стоимости недвижимости в результате роста ставки дисконта денежных потоков от доходной недвижимости |
Рост среднерыночной ставки доходности |
Снижение стоимости недвижимости в результате роста ставки дисконта денежных потоков от доходной недвижимости и роста коэффициента капитализации |
Рост стоимости кредитов |
Снижение стоимости недвижимости в результате роста требуемой ставки доходности инвестированного капитала |
Рост доходности отдельного актива на рынке капитала |
Снижение стоимости недвижимости в результате роста ставки дисконта денежных потоков от доходной недвижимости |
Срок службы активов (рост) |
Рост стоимости недвижимости в связи с инфляционными ожиданиями и величиной ликвидационной стоимости недвижимости |
Стоимость кредита на рынке капитала (рост) |
Снижение стоимости недвижимости |
Вопросы для самоконтроля по теме:
1. Дайте определение и характеристику рынку недвижимости.
2. Что такое сегментация рынка недвижимости и какие сегменты на нем присутствуют?
3. Покажите влияние рынка капитала на развитие рынка недвижимости.
4. Назовите общие черты рынка недвижимости и рынка капитала.
5.Как влияет рост стоимости кредитных ресурсов на стоимость недвижимости?
Тесты по теме
1. Какие из нижеперечисленных особенностей не относятся к инвестициям в недвижимость?
а) нетрадиционные денежные потоки;
б) потенциальный рост стоимости земли;
в) износ зданий и сооружений;
г) гибкие условия финансирования;
д) более низкий уровень риска по сравнению с инвестициями в финансовые активы;
е) раздельные юридические права;
ж) все перечисленное верно.
2. Какие из нижеперечисленных параметров не учитываются при сегментации рынка недвижимости?
а) по использованию;
б) по географическому признаку;
в) по цене;
г) по типу прав собственности;
д) по ставке доходности.
3.По каким из нижеперечисленным факторам проводится сегментация рынка:
а) по типу недвижимости;
б) по различным регионам;
в) по инструментам инвестирования;
г) по степени готовности.
4. Что из нижеперечисленного является главной особенностью рынка недвижимости:
а) отсутствие определенного места купли-продажи объектов недвижимости;
б) отсутствие финансовых ресурсов;
в) наличие прав собственности;
г) высокая ставка доходности объектов недвижимости.
5. Какие факторы влияют на объемы предложения на рынке недвижимости:
а) величина притока капитала в строительство;
б) уровень доходов населения;
в) величина ставки доходности на рынке недвижимости;
г) увеличение ставки доходности на рынке капитала.