Тема 4. Информационная база при оценке недвижимости.

Формирование банка данных, необходимых для осуществления оценочной деятельности, проводится в зависимости от целей оценки и характеристики объекта недвижимости.

Как правило, приводится сбор следующей информации:

1.Общее состояние и динамика цен на рынке недвижимости.

2.Динамика коэффициента загрузки.

3.Нормативно-правовая база, регулирующая отношения собственности.

4.Рыночная ситуация на определенном сегменте рынка.

5. Затраты на воспроизводство/замещение объекта оценки.

6.Прочая информация.

Вопросы для самоконтроля по теме:

1.Какие документы являются основанием для проведения оценки?

2.Какие макроэкономические показатели исследуются при формировании массива внешней информации? Какие источники информации могут быть использованы при сборе внешней информации?

3.Какую информацию о состоянии рынка недвижимости и смежных рынков необходимо проанализировать оценщику? Какие источники информации могут использоваться при этом?

4.Что собой представляет внутренняя информация? Каковы основные источники ее получения?

5.Какая внутренняя документация необходима для проведения оценки объекта недвижимости?

6.Каковы основные цели и задачи оценщика при осмотре объекта оценки?

Тесты по теме:

1. Для определения объема необходимой информации следует:

а) изучить договор об оценке и техническое задание на оценку;

б) провести интервью с заказчиком и собственником;

в) рассчитать предварительную стоимость объекта оценки;

г) составить отчет об оценке;

д) проанализировать макроэкономические показатели;

е) проанализировать состояние рынка недвижимости;

ж) провести осмотр и техническую экспертизу.

2. Сбор внешней информации предполагает:

а) сбор данных о физических характеристиках объекта оценки;

б) анализ политических и социальных факторов;

в) анализ макроэкономических показателей;

г)анализ общей конъюнктуры и перспектив развития рынка недвижимости;

д) анализ внутренней документации объекта оценки;

е) анализ затрат на строительство объекта оценки.

3.При осмотре объекта оценки необходимо провести его фотографирование:

а) верно;

б) неверно.

4. Из каких источников нельзя получить внутреннюю информацию об объекте оценки:

а) интервью с заказчиком/собственником объекта оценки;

б) технический паспорт;

в) учебные пособия и методические руководства по оценке.

5.Что служит основанием формирования банка данных, необходимых для осуществления оценочной деятельности:

а) цель оценки;

б) характеристики объекта недвижимости;

в) конъюнктура рынка.

Тема 5. Методические подходы к оценке недвижимости

5.1. Оценка недвижимости на основе доходного подхода

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов: прямой капитализации доходов и дисконтированных денежных потоков.

Метод капитализации доходов используется, если:

потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину, возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Существуют три способа возмещения инвестированного капитала:

• прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

• возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;

• возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хосколъда).

Метод дисконтированных денежных потоков позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

В западной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы:

1. метод кумулятивного построения;

2. метод сравнения альтернативных инвестиций;

3. метод выделения;

4. метод мониторинга.

Стоимость объекта недвижимости определяется как сумма текущей стоимости прогнозируемых денежных потоков и текущей стоимости остаточной стоимости (реверсии).

Ипотечно-инвестиционный анализ представляет разновидность доходного подхода, который используется для оценки объектов не­движимости, приобретаемой с участием ипотечного кредита.

Для целей оценки особенно важен график погашения кредита и уплаты процентов в течение анализируемого периода. Поэтому все ипотечные кредиты делятся на кредиты с постоянными и переменными платежами.

Процентная ставка по кредиту, срок кредитования и порядок погашения оказывают влияние на величину ипотечной постоянной. Ипотечная постоянная показывает величину обязательных выплат по ипотечному кредиту, включающих как погашение долга, так и сумму причитающихся процентов.

Ипотечная постоянная используется для определения величины годовых расходов по обслуживанию долга и оценки финансового левереджа.

Под финансовым левереджем понимается возможность использования заемных средств в инвестиционном процессе. Для оценки финансового левереджа следует различать уровни дохода, приносимого недвижимостью, и правильно определять соответствующие ставки доходности.

Понятие доходности строится на сравнении размеров полученного дохода с величиной вложенных средств.

Например: Объекты № 1 и № 2 приносят ежегодно одинаковый чистый операционный доход - 1500 и имеют равную стоимость 10000. В каждый объект инвестор вложил одинаковый собственный капитал - по 4000, следовательно, они имеют сходную величину ипотечного кредита. Однако, поскольку кредит получен на разных условиях, ежегодные расходы по обслуживанию долга составят по объекту № 1 — 700, а по объекту № 2 — 1000.

Для оценки финансового левереджа рассчитаем показатели доходности.

	Объект № 1	Объект № 2
1. Ставка доходности недвижимости
2. Ставка доходности собственного капитала

Таким образом, финансовый левередж по объекту № 1 будет оцениваться положительно, а по объекту № 2 - отрицательно.

Важным фактором является также доля стоимости недвижимости, финансируемая за счет ипотечного кредита.