10. Метод капитализации доходов в оценке бизнеса: этапы и условия применения, преимущества и недостатки.

Метод капитализации доходов целесообразно применять в тех случаях, когда имеется достаточно большой объем ретроспективной информации, которая может дать определённое представление о её будущей деятельности (исходя из предположения о нормальных темпах роста ) Метод дисконтированных денежных потоков, как отмечалось выше, применим, когда ожидается существенное изменение будущих доходов по сравнению с доходами от текущих операций. "Существенное изменение" означает заметное увеличение или уменьшение относительно сложившегося темпа роста компании.

Концепция метода капитализации исходит из того, что стоимость объекта на данный момент времени (V) определяется путем деления дохода за определенный период (год) (I) на норму прибыли (коэффициент капитализации) (R):

V = I / R

Основное преимущество этого метода — простота расчетов. Другое преимущество состоит в том, что метод прямой капитализации в конеч¬ном счете непосредственно отражает рыночную конъюнктуру. Это свя¬зано с тем, что при его применении, как правило, берется достаточно большое количество сделок с недвижимостью и проводится их анализ с точки зрения дохода и стоимости.

Однако метод не следует применять, когда отсутствует информация о рыночных сделках; если объект еще не построен, а значит, не вышел на режим стабильных доходов; когда объект подвергся серьезным разру¬шениям в результате стихийного бедствия, т. е. требует серьезной ре¬конструкции.

Метод имеет еще один серьезный недостаток. Дело в том, что в фор-муле расчета текущей стоимости присутствует ежегодный доход. В ка-честве дохода в оценке берется так называемый чистый операционный доход. Это такой доход, который получается из потенциального валового дохода после вычитания из него всех возмож¬ных потерь и операционных расходов, включая резерв на замещение. Эта информация очень часто относится к разряду коммерческих тайн, и доступ к ней крайне ограничен. В силу этого задача сбора информации о рыночных сделках и, следовательно, расчет коэффициента капитали¬зации является довольно сложной проблемой.

Практическое применение метода капитализации предусматривает следующие основные этапы:

1. Анализ финансовой отчетности, ее нормализация и трансформа-ция (при необходимости).

2. Выбор величины прибыли, которая будет капитализирована.

3. Расчет адекватной ставки капитализации.

4. Определение предварительной величины стоимости.

5. Проведение поправок на наличие нефункционирующих активов (если таковые имеются).

6. Проведение поправок на контрольный или неконтрольный харак-тер оцениваемой доли, а также на недостаток ликвидности (если они необходимы).

При применении этого метода возникает целый ряд проблем. Во-пер¬вых, , как выб¬рать ставку капитализации, во - вторых, как определить чистый доход предприятия

11. Проблемы и методы определения капитализируемого дохода в оценке активов и бизнеса.

В качестве капитализируемой базы, как правило, используется показатель дохода – а именно чистый операционный доход (или операционная прибыль).

Капитализируемая база может быть определена:

- во-первых, на основе ретроспективных данных развития компании;

- во-вторых, на основе прогнозируемых стабильных потоков доходов – если отсутствует статистика функционирования предприятия в прошедшем периоде. Определение капитализируемой базы на основе ретроспективных данных развития компании предполагает выявление периода за который будет браться информация о капитализируемом доходе, а также выбор метода для определения его средней величины.

Помимо этого, необходимо убедиться, что взаимодействие факторов получения дохода за ретроспективный период и на перспективу является неизменным и обеспечивает получение стабильного дохода и в будущем.

Если ожидаются изменения этих факторов (например, изменения в ассортименте продукции, в этапе жизненного цикла предприятия и т.д.), то необходимо провести анализ – обеспечат ли указанные изменения стабильность дохода в будущем. В случае положительного ответа на этот вопрос возможно применение метода капитализации доходов с обязательным учетом предстоящих изменений в процессе формирования капитализируемой базы.

Определение капитализируемой базы на основе ретроспективных данных предполагает использование нормализованных данных бухгалтерского учета, то есть данных, отражающих типичные доходы и расходы, характерные для аналогичного нормального функционирующего бизнеса.

При использовании в процессе определения капитализируемой базы ретроспективной информации развития компании возможно применение следующих методов расчета капитализируемой базы:

метод простой средней ретроспективной величины

метод средневзвешенной величины

метод трендовой прямой

1) метод простой средней ретроспективной величины (прибыли) применяется в том случае, когда в динамике анализируемой ретроспективной прибыли отсутствует выраженная тенденция, или нет оснований ожидать, что выявленная тенденция сохранится и в будущем. В этом случае ретроспективные данные суммируются, и полученная сумма делится на число периодов.

Пример: имеется прибыль компании за 7 лет

n Прибыль

1 1

2 1,15 Среднее значение прибыли = 11 / 7 = 1,57

3 1,25

4 1,5

5 1,6

6 2

7 2,5

 11

2) метод средневзвешенной величины (прибыли), применяется в том случае, если выявлена тенденция, которая может быть экстраполирована в будущее. При этом последним данным придают больший вес, чем данным более раннего периода. Общепринятой практикой является взвешивание по годам.

Пример:

n Прибыль Веса х*у

1 1 1 1

2 1,15 2 2,3

3 1,25 3 3,75 Сред. взвеш. = 50,55 / 28 = 1,8

4 1,5 4 6

5 1,6 5 8

6 2 6 12 то есть  x*у /  х

7 2,5 7 17,5

 11 28 50,55

3) метод трендовой прямой, применяется в случае, если ожидается, что прежние тенденции сохранятся в целом, но в последние годы прибыль резко менялась в ту или иную сторону под влиянием каких-либо факторов, не связанных с основным производством (прочая реализация – например, основных фондов, внереализационные доходы; влияние внешних воздействий и т.д.). В этом случае таким отклонениям не следует придавать большого значения.

Пример: n Прибыль х 2 х*у

1 1 1 1

2 1,15 4 2,3

3 1,25 9 3,75

4 1,5 16 6

5 1,6 25 8

6 2 36 12

7 2,5 49 17,5

 11 140 50,55

=28

Данный метод предполагает расчет параметров линейного уравнения у=a+bx

У – прибыль, х – годы, а – свободный член

а = ( Y – b* Х) / N,

b = (N*(xy) – (х)*(y)) / (N*(х2 (х)2, где:

N – количество наблюдений

Х – годы

Y – прибыль

b = (7*50,55 – 28*11) / (7*140 – 28*28) = 0,23 => y = 0,65 + 0,23x

а = (11 – 0,23*28) / 7 = 0,65

Прибыль на 7-й год : у = 0,65 + 0,23*7 = 2,26

Таким образом, при использовании метода трендовой прямой, значение капитализируемой базы будет выше чем в предыдущих методах.

Рассмотрим второй подход к определению капитализируемой базы – на основе прогнозируемых стабильных потоков доходов. Прогнозирование дохода осуществляется на основе тщательного анализа взаимодействия факторов его формирования с учетом среднерыночных условий, тенденций.

Рассмотрим методику определения капитализируемой базы на примере прогнозирования чистого операционного дохода – NOI

Производится оценка «потенциального валового дохода» (ПВД) на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке для сравниваемых объектов. Обычно при определении этого показателя учитываются доходы от основного вида деятельности и доходы от дополнительных видов деятельности, относящихся к основному бизнесу. При этом ПВД определяется исходя из максимального потенциально возможного дохода (например, при условии 100%-ной загрузки оборудования).

Определяются и оцениваются все возможные потери и убытки исходя из среднерыночных данных – к примеру, учитываются процент неоплаченных заказов, коэффициент недозагрузки гостиничных номеров и т.д. Рассчитанная таким образом величина объективно возможных потерь вычитается из ПВД. Итоговый показатель представляет собой «действительный валовый доход» (ДВД)

ДВД = ПВД – потенциально возможные потери

3)Производится расчет всех операционных издержек, связанных с ведением основного бизнеса (то есть суммы себестоимости и операционных издержек). При этом все издержки определяются на основе типичных для данного бизнеса на данном рынке издержек. Таким образом, определяется «чистый операционный доход».